09年房地产投资策略

�2008年，房地产行业进入不景气区域，房地产开发投资增速放缓，土地市场明显降温。�2008年商品房市场的特点表现为商品房销量萎缩，空置面积大幅增长，价格高位回落。�2009年房地产供应压力仍然较大，但需求面临萎缩的风险。�2009年房地产行业继续调整的可能性最大，维持房地产行业中性投资评级。�重点关注以万科为代表的专业房地产开发龙头公司，包括万科A（000002）、招商地产（000024）、保利地产（600048）、金地集团（600383）和、荣盛发展（002146）。房地产板块一年股价走势01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002008-1-22008-2-22008-3-22008-4-22008-5-22008-6-22008-7-22008-8-22008-9-22008-10-22008-11-22008-12-2房地产(申万)沪深300行业研究（房地产）房地产行业房地产行业房地产行业房地产行业2009200920092009年投资策略年投资策略年投资策略年投资策略————————行业调整将继续进行行业调整将继续进行行业调整将继续进行行业调整将继续进行报告日期：2009年1月13日相关研究报告相关研究报告相关研究报告相关研究报告国盛证券研发中心地址：上海市世纪大道1589号12楼电话：50586148传真：[phone]网址：www.gsstock.com研究员：研究员：研究员：研究员：尹仲胜尹仲胜尹仲胜尹仲胜[e-mail]1、2008年房地产行业回顾房地产行业步入不景气区域房地产行业步入不景气区域房地产行业步入不景气区域房地产行业步入不景气区域国房景气指数持续回落，进入不景气区间。2008年11月份国房景气指数为98.46，比10月份回落1.22个百分点，比2007年同期回落8.13个百分点，已经是连续两个月在不景气区间运行。截止2008年11月，国房景气指数已经连续出现12个月下滑，这也是自1998年以来该指数的第五次持续下滑。此外，房地产企业家信心指数近8年来首次进入不景气区间。自2007年三季度末以来，房地产企业家信心指数已经连续四个季度快速下滑，并在2008年三季度末创下自2001年以来的新低，达到96.40，也是近8年来首次进入不景气区间，比2008年二季度末下降22个百分点，比2007年同期下降50.2个百分点。紧缩货币政策下，房地产贷款增速放缓紧缩货币政策下，房地产贷款增速放缓紧缩货币政策下，房地产贷款增速放缓紧缩货币政策下，房地产贷款增速放缓2008年上半年，在“双防”的政策基调下，国家实行了紧缩的货币政策，货币供应量增速急剧下降。截止到2008年11月底M1、M2余额分别为15.8万亿元和45.9万亿元，M1、M2同比增速分别为6.8%和14.8%，分别同比回落14.9个百分点和3.65个百分点，其中M1同比增速创下自1996年以来的新低。按照中国人民银行提供的数据，2008年9月末，全国商业性房地产贷款余额为5.3万亿元，商业性房地产贷款余额同比增长14.3%，增速比上半年下降8.2个百分点，增速比2007年同期放缓15.3个百分点。其中：个人住房按揭贷款图图图图1111：国房景气指数：国房景气指数：国房景气指数：国房景气指数图图图图2222：房地产企业家信心指数：房地产企业家信心指数：房地产企业家信心指数：房地产企业家信心指数98.00100.00102.00104.00106.00108.00110.001998-041998-101999-041999-102000-042000-102001-042001-102002-042002-102003-042003-102004-042004-102005-042005-102006-042006-102007-042007-102008-042008-1090.00100.00110.00120.00130.00140.00150.001Q20013Q20011Q20023Q20021Q20033Q20031Q20043Q20041Q20053Q20051Q20063Q20061Q20073Q20071Q20083Q2008数据来源：国家统计局，国盛研发数据来源：国家统计局，国盛研发国盛研发行业研究报告3余额为3.3万亿元，同比增长15.8%，增速比上半年回落9.8个百分点，增速比2007年同期回落15.6个百分点，连续三个季度下滑；房地产开发贷款余额为1.97万亿元，同比增长12%，增速比上半年下降5.7个百分点，增速比2007年同期下降14.9个百分点。房地产开发投资增速放缓房地产开发投资增速放缓房地产开发投资增速放缓房地产开发投资增速放缓2008年1－11月全国城镇房地产开发投资累计完成额为2.65万亿元，同比增长22.70%，比1－10月回落1.9个百分点。其中，住宅开发投资累计完成额1.93万亿元，同比增长25.2%，比1－10月回落2.2个百分点。然而，与2007年房地产投资增速逐月攀升形成鲜明对照的是，在2008年下半年，房地产开发投资（包括住宅开发投资）增速逐月下降，并明显低于2007年同期。图图图图3333：货币供应（单位：亿元）：货币供应（单位：亿元）：货币供应（单位：亿元）：货币供应（单位：亿元）图图图图4444：货币供应（单位：：货币供应（单位：：货币供应（单位：：货币供应（单位：%%%%））））050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,0001996年1月1997年1月1998年1月1999年1月2000年1月2001年1月2002年1月2003年1月2004年1月2005年1月2006年1月2007年1月2008年1月M1M20.05.010.015.020.025.030.035.01995年12月1996年6月1996年12月1997年6月1997年12月1998年6月1998年12月1999年6月1999年12月2000年6月2000年12月2001年6月2001年12月2002年6月2002年12月2003年6月2003年12月2004年6月2004年12月2005年6月2005年12月2006年6月2006年12月2007年6月2007年12月2008年6月M1:同比M2:同比数据来源：国家统计局，国盛研发数据来源：国家统计局，国盛研发图图图图5555：房地产开发投资完成额：房地产开发投资完成额：房地产开发投资完成额：房地产开发投资完成额图图图图6666：住宅开发投资完成额：住宅开发投资完成额：住宅开发投资完成额：住宅开发投资完成额05,00010,00015,00020,00025,00030,0002007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-032008-052008-072008-092008-110510152025303540累计值（左轴，亿元）累计同比（右轴，%）05,00010,00015,00020,00025,0002007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-032008-052008-072008-092008-110510152025303540累计值（左轴，亿元）累计同比（右轴，%）数据来源：国家统计局，国盛研发数据来源：国家统计局，国盛研发国盛研发行业研究报告4土地市场急剧降温土地市场急剧降温土地市场急剧降温土地市场急剧降温2008年开发商普遍放慢了拿地的步伐，土地交易价格指数出现了持续下滑，众多的土地拍卖流标现象成为2008年全国范围内土地招拍挂市场上一个很明显的特点，与2007年开发商疯狂圈地形成强烈的对比。这一方面是与紧缩货币政策环境下，资金的紧缺性突显有关，另一方面也是房地产市场的景气度下降逐渐向土地市场传导的结果。国家统计局，国盛研发数据显示，2008年3季度全国居民用地交易价格指数为107.1，环比下降4.5个百分点，与2007年同期相比下降9.7个百分点。其中，普通住宅用地交易价格指数为107.9，比2008年二季度下降4个百分点，与2007年同期相比下降9.5个百分点。商品房销售价格高位回落商品房销售价格高位回落商品房销售价格高位回落商品房销售价格高位回落从全国范围角度来看，房地产市场已经进入调整时期。2008年11月份全国商品房销售价格指数为100.30，比上月回落1.5个百分点，比2007年同期回落10.6个百分点。其中，商品住宅销售价格指数为100.20，比上月回落1.6个百分点，比2007年同期回落12个百分点；同期，全国二手房销售价格指数为100.10，比10月份下滑0.7个百分点，比2007年同期下滑9个百分点。其中，二手住宅销售价格指数为100.10，比10月份下滑0.7个百分点，比2007年同期下滑9.2个百分点。全国70个大中城市房屋销售价格虽然相对坚挺，但却图图图图7777：土地交易价格指数：土地交易价格指数：土地交易价格指数：土地交易价格指数95.00100.00105.00110.00115.00120.00125.001Q19983Q19981Q19993Q19991Q20003Q20001Q20013Q20011Q20023Q20021Q20033Q20031Q20043Q20041Q20053Q20051Q20063Q20061Q20073Q20071Q20083Q2008居民用地普通住宅用地数据来源：国家统计局，国盛研发国盛研发行业研究报告5已经初现颓势。2008年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%。这是2008年以来涨幅环比回落最大的一次，也是环比连续第4个月下降。在全国70个大中城市当中，深圳和广州位居房屋销售价格同比降幅前两名，下降幅度分别为14.8%和4.7%。此外，房屋销售价格环比、同比下跌的城市数量在逐月增加，整体房屋销售价格环比下跌的城市从2008年4月份的4个增加到11月份的49个。说明房价已经由原来的局部城市调整向全国性房价下跌发展；整体房屋销售价格同比下跌的城市从2008年6月份的1个增加到11月份的14个。商品房销量大幅下降商品房销量大幅下降商品房销量大幅下降商品房销量大幅下降与2007年一派繁荣不同的是，2008年的房地产市场销售则显得比较低迷。2008年1－11月，全国商品房销售面积累计4.9亿平方米，比2007年同期下降18.55%，其中，商品住宅销售面积累计4.46亿平方米，比2007年同期下降18.79%。在主要省份当中，北京、上海和广东等省份的商品房销售情况均十分糟糕。2008年1－11月，北京商品房销售面积累计968.86万平方米，比2007年同期下降48.6%，其中，商品住宅销售面积累计738.26万平方米，同比下降52.37%；上海商品房销售面积累计1954.57万平方米，比2007年同期下降40.88%，其中，商品住宅销售面积累计1717.67万平方米，同比下降43.60%；广东商品房销售面积累计3715.43万平方米，比2007年同期下降25.23%，其中，商品住宅销售面积累计3403.72万平方米，同比下降25.06%。另据深圳市国土资源和房产管理局统计数据，截止到2008年12月30日，全年深圳一手房共成交358.9万平方米，比2007年同期下降1.93%。图图图图8888：商品房销售情况（单位：万平米）：商品房销售情况（单位：万平米）：商品房销售情况（单位：万平米）：商品房销售情况（单位：万平米）图图图图9999：商品房销竣比：商品房销竣比：商品房销竣比：商品房销竣比13,37916,98420,77924,96932,24738,23255,76960,62876,19349,148010,00020,00030