商业地产培训课件

商业地产基础知识培训一、什么叫商业房地产？指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、SHOPPINGMALL等用途的房地产。二、商业房地产的发展模式经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。•建设模式•投资模式•设计模式•管理模式商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。三、建设模式、投资模式建设模式改建新建如：明发商业广场、SM、世贸商城等如：上海豫园商场、上海新天地、厦门富山诚达、闽南印象等投资模式银行贷款外资上海迪美购物中心、中旅商场等四、设计模式、管理模式设计模式管理模式合作管理（瑞景商业广场）委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）自行组建管理公司（SM、名汇）输入管理（大摩世贸商城等）五、商业房地产项目开发三阶段开发过程三阶段•第一阶段－－整体策划布局•第二阶段－－推广和招商•第三阶段－－后期经营管理。六、商业房地产的类别划分1、按照开发形式进行分类2、按座落位置分类3、按规模分类4、按照投资价值分类5、按照商铺的位置形式分类1、按照开发形式进行分类（1）商业街商铺;（2）市场类商铺;（3）社区商铺;（4）住宅底层商铺;（5）百货商场、购物中心商铺;（6）商务楼、写字楼商铺;（7）交通设施商铺2、按座落位置分类（1）市中心区商业;（2）居住区附近及其他市区商业;（3）交通枢纽附近商业;（4）市郊商业3、按规模分类（1）大型---建筑面积过万平米；（2）中型---分布广泛大型商业区的补充；（3）小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。4、按照投资价值分类（1）“都市型”商铺--绩优股；（2）“社区型”商铺--潜力股；（3）“便利型”商铺--冷门小盘股；（4）专业街市商铺--高科技股；（5）其他商铺--“一般股票”5、按照商铺的位置形式分类铺面房和铺位铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋。俗称店铺或街铺。铺位：一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等。俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。七、产权式商铺与经营式商铺的比较1．两者入市的出发点不同■产权式商铺（？）的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。■经营式商铺（？）则注重项目入市后的经营状况和物业升值，一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。2．两者招商的侧重点不同■产权式商铺的招商工作主要侧重以主力商家（又称锚固店）入驻来带动项目的销售，招商成了发展商和中介代理商所不能回避的要素，而大量的商业项目的推出，放大了商家可选择空间，发展商成了买方市场，处于劣势，一般要牺牲巨大的经济利益作为招商的条件，招商成功就意味着项目操作成功了一大半，发展商所希望的短期利润最大化也成为可能。■经营式商铺则依靠产业和物流基础作为支撑，招商过程中对大型经营商家的依赖程度不大，因为众多的小经营户照样可以实现项目的规模化经营。因此，该类型商铺的招商侧重以良好的经营环境带动同一业种范围内的多品种，多档次的经营。这对于提升经营者的投资信心是不言而喻的。3．两者的推广方式不同■产权式商铺与返租模式的结合具有必然性。我们清醒的认识到，返租是一种短期的操盘方式，需要在较短的时间内完成招商、推广、市场预热，直至通过媒体轰炸达到市场认知度的最大化，配合全民投资的理念。■经营式商铺则不需要过多的借助媒体的炒作，而是有针对性的锁定目标客户群体，进行有效地信息传递。八、什么叫零售业？分类怎样？1、零售业以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。2、零售业态分类原则中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。■针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。■业态是定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。■业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。九、什么叫业态？十、什么叫MALLMall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为ShoppingCenter，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管理。十一、MALL的建筑特征商业空间步行化购物中心是商店群的组合，为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，往往通过一条线性街道来串联商店和组织人流，基于安全考虑，街道完全排除车辆，实现步行化。商业空间室内化室内化是利用屋顶的覆盖功能，将步行商业活动引入室内，并通过人工环境控制，减少恶劣的自然条件对步行活动的影响，创造舒适的环境，这正是购物中心建筑追求的目标。公共空间社会化与百货商店和超级市场不同的是，购物中心把纯粹的零售商业活动场所开辟成商业活动和社会活动相结合的场所。十二、中国十大MALL第一名：东莞华南MALL号称“全球最大MALL”的华南MALL位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南MALL作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2005年5月1日正式营业。第二名：北京金源时代购物中心全球最大单体MALL——北京金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。作为北京2003年60项重点工程之一，北京金源时代购物中心占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层。有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层。一期55万平方米将成为世界最大的商业单体建筑，5至6家主力店，20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，十余家娱乐休闲娱乐场所。第三名：上海兴力达商业广场这座上海最大的mall落户于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南，由四川兴力达集团和新长征集团2002年共同投资建造。总建筑面积约为43万占地10万平方米，建筑面积45万平方米，总投资23亿元，计划2005年10月投入使用，号称将成为未来上海普陀区商圈的核心建筑之一，预计每年将产生15亿的现金流和2亿元的租金。但是目前，四川兴力达集团已撤出这一项目，其持有的兴力达商业广场有限公司的70%股权全部转让给项目合作方上海新长征集团。第四名：广州正佳广场位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座集零售、饮食、娱乐、休闲等八大功能为一体的大型购物中心，总投资40亿元，占地5.7万平方米，总建筑面积是42万平方米，其中裙楼商场面积30万平方米，地上七层，地下两层半；西塔楼为48层五星级酒店式公寓，东塔楼是30层超甲级写字楼。开发商广州市正佳企业有限公司力图将正佳广场打造为“亚洲体验之都”，“以体验式购物模式让广州的市民、珠三角的市民甚至全国的游客体验国际尖端的商业文明”。第五名：海南第一MALL铜锣湾广场海南第一MALL海口港集团公司与海南环瑞置业有限公司合作开发的一个商业旅游项目，是海南省首个以MALL理念建造的大型主题式购物公园，也是全国唯一的“亲海”MALL。2002年被列为海口市重点项目，总投资2.5亿美元，30万平方米的建筑面积，12万平方米的商业面积，一家百货主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娱乐主力店，240米长拥有200余家精品名店的步行街，这几乎是海口目前最大的五家百货商场和购物中心加在一起的体量，设计了3500个停车位；环绕港口海湾设计了1.6万平方米的美食长廊。预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。第六名：上海正大广场上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展，坐落于上海浦东陆家嘴，2002年开业。上海正大广场占地面积3.1万平方米，建筑面积24.1万平方米，地下3层、地上10层。上海正大广场以世界顶级潮流的诠释者自居，号称要成为上海购物、饮食、娱乐中心和中国最卓越的生活娱乐城。第七名：深圳华润万象城位于深圳，总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城已于2004年12月9日开始试营业。这座号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，是华润集团在当地投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。华润中心万象城拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士认为，深圳华润中心万象城可能会成为深圳商业的“新地标”。第八名：广州中华广场与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于广州市中心——中山三路与较场西路交界处，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一——香港昌盛集团有限公司全额投资建成。中华广场2000年正式开业，地拥3.5万平方米，建筑面积达17万平方米，目前出租率达100%，日均人流量已达20万人次，逢节假日更是达到40万人次，年营业收入达20亿。其中“华数码城”作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地。第九名：北京爱家民族园购物中心北京爱家民族园购物中心于2005年8月20日正式开业。作为仅次于金源时代购物中心的北京第二大mall，爱家民族园购物中心总面积达16.8万平米，开发商为北京爱家投资管理(集团)公司。坐落于中华民族园景区内和毗邻国家森林公园，爱家民族园购物中心以人文风情、特色建筑与生态城为主题，强调室内人文与室外自然和谐统一。第十名：广州天河城广场广东天贸(集团)股份有限公司投资开发的天河城广场已成为广州最繁华的商业中心，也是广州市的重要地标，被誉为“中国第一商城”。天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城于1992年8月18日奠基、11月18日动工兴建，于1996年2月9日建成试业。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体，目前的日平均客流量已超过30万人次，节假日客流量更多，最高一天达83万人次。2004年全城营业额超过40亿元。十三、ShoppingMall发展条件（一）国外参考：•主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件•人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产发展（ShoppingMall）－－开始发展•人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展（ShoppingMall）－－成熟发展十四、ShoppingMall发