商业地产知识培训(钜隆)

商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户钜隆风度广场介绍周边项目分析商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分地产投资市场产品类别交通设施商铺商业地产知识购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地产知识1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容商业地产知识销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地产的销售模式商业地产知识概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售商业地产知识实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。返租销售商业地产知识利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。返租销售商业地产知识风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。返租销售商业地产知识5%-8%左右是合理回报率商铺投资大部分都是12-15年收回投资成本。某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。商业地产的客户商业地产知识投资者最关心什么？商业地产知识物业是否能增值怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？商业地产知识背景环境——大的经济环境是否健康发展行业环境——商业地产行业是否是投资热点地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理——销售价格是否与实际价值趋同商业地产知识商业地产知识影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。影响客户决断的因素商业地产知识参与开发的公司品牌项目本身内在因素外在因素客户自身实力、知识、年龄、偏好、……其他（唯一性）外在因素商业地产知识参与开发的公司品牌开发商物业、运营公司发展商建筑设计公司实力信誉经验商业地产知识外在因素项目本身硬件软件商业地产知识硬件软件地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施●●●销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理●●●商业地产知识外在因素唯一性公园情景式…乐从南区首个商业地产知识乐从南区新城片区唯一公园主题购物中心商业地产知识打造一站式消费业态组合生活馆名店城潮流站美食街精品坊五大主题区域，多样业态布局一站式消费开创全城休闲购物生活新时代品牌零售拟引进品牌：健身会所餐饮时尚零售美容美发游艺拟引进品牌：儿童世界餐饮拟引进品牌：儿童城开放式餐饮餐饮精品零售拟引进品牌：下沉式广场商场下沉式广场设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且采用连廊设计将购物动线有机结合，使得客户享受更丰富生动的购物体验。负一层规划有超市、F&B休闲餐饮、精品零售、数码专区等人流较多的业态，为全商场最旺的区域。数码专区超市超旺产权铺15万期，小面积、低门槛乐从南区核心地段，数十万高端消费人群，超旺产权铺仅15万起，小面积，低门槛，轻松做铺主十年统一经营管理，高回报返租70%，年年现金分红至高返租回报：前5年每年按6%年收益率计算，租金在楼价中直接扣除。保底分红按照签约价3%计算，按季度返还。后5年按照商铺签约价8%年收益发展，按季度返还。示例单位投资回报总价100万第1-5年一次性租金提前回报第1-5年每年分红总收入第6-10年保底租金回报十年总回报￥300000元￥105000元￥280000元￥685000元31.5万即可拥有现在价值100万的产权旺铺，还具备极大升值潜力，一铺岂止富三代？总价30万第1-5年一次性租金提前回报第1-5年每年分红总收入第6-10年保底租金回报十年总回报￥90000元￥31500元￥84000￥205500元9.45万即可拥有现在价值30万的产权旺铺，买铺平过买住宅，轻松坐享极高回报！中区商铺返租销售——十年无忧稳赚投资计划商业地产知识百佳是和记黄埔旗下屈臣氏集团的连锁超级市场，1973年在香港成立，现在在香港、澳门和中国大陆有超过250所分店，其中近五十间为超级广场及购物广场，员工总数约九千名。百佳超级市场是全港最具规模的超市连锁集团，一直以来致力为顾客提供价钱至抵的货品、高质素新鲜食品和世界级的服务水平而见称。以「百佳令你日日称心」为企业理念，百佳更为顾客带来至多惊喜的货品选择以及优质顾客服务。百佳首次引入超级广场概念，为顾客带来全新超市购物新体验。除了提供全城最齐全的货品种类之外，超级广场更兼售新鲜食品，有游水海鲜、「街市」式新鲜蔬果、中式烧味、日式刺身寿司，以至由店铺即时烘制的面包糕点。部份超级广场更售卖衣服、进口化妆品，寝室及浴室用品、自行组装(DIY)产品，出售林林种种日式商品的八元特区、及各类家居用品。现时，百佳共有五十多间超级广场，为顾客提供真正一站式购物乐趣。商业地产知识万宁，是亚洲最大零售集团——牛奶公司旗下的健与美连锁品牌，拥有40余年的零售经验，是香港NO.1的健与美连锁店。2004年，万宁开启了内地的健康美丽之旅。万宁不仅为顾客提供优质全面的健康美丽产品，更为数百万爱美人士诠释“健康与美丽”的风尚态度。健康与美丽一直是万宁DNA，八年间，万宁将健与美事业推广至华北、华东、华南、西南30多个城市，目前已发展了200多家店，持续为全国顾客提供着源源不断的健康、美丽正能量“正货保证”是万宁对顾客的郑重承诺，万宁店内所有出售商品进货渠道安全规范，产品准入标准符合或高于国家相关规定。同时，万宁还不断呈现各种进口商品，让顾客体验到世界各国的特色产品。万宁相信，卓越的品质，必能给顾客带来有保障的健康和美丽。万宁——如同向日葵一样，时刻面向阳光，憧憬健康与美丽，一生执着。万宁秉持着这种精神，致力于为顾客带来愉悦舒心的购物体验，为顾客健康、美丽的优质生活加码。商业地产知识真功夫是知名的中式快餐品牌，主打美味、营养的原盅蒸汤、蒸饭，其前身是蔡达标与潘宇海1994年创立于广东东莞的“168”蒸品店，1997年改名为“双种子”，04年改名为“真功夫”。至今已有16年发展历史。真功夫传承中华饮食五千年文化并加以创新，把中华饮食传统的30多种烹饪方法凝聚在一个技法上：蒸以岭南饮食的原盅蒸品为特色，发扬中华饮食“营养”优势，塑造“营养”为品牌核心价值。08年真功夫米饭销量突破5000万份，全国有400多家直营店，是直营店数最多，规模最大的中式快餐连锁企业。是中国快餐五强企业中唯一的中国本土快餐品牌。作为全球第一个实现中式快餐标准化的企业，真功夫在品质、服务、清洁完全与国际标准全面接轨，并建立起三大标准运营体系——后勤生产标准化、烹制设备标准化、餐厅操作标准化。商业地产知识我爱宝宝正式成立于2007年。前期以400平左右的专业连锁婴店为发展模式，2011年公司创新商业模式，“Kid’Mall奇子摩尔”孕婴童商城诞生，并确立为公司发展方向。目前我爱宝宝会员总数已逾20万人，会员月平均购买4次以上，大型优惠活动年均超30场。是一家正在蓬勃发展中的，具有先进运营模式的孕婴童企业。奇子摩尔隶属于我爱宝宝公司旗下，经营范围涵盖了孕婴童购物、休闲、玩乐、运动、教育、启智。是一家集孕婴童产品销售与服务为一体的3000平方～5000平方大型儿童摩尔中心。2009年10月，佛山我爱宝宝百货有限公司城南店荣获国家颁发的“百城万店无假货活动”示范店称号；商业地产知识Seven&I公司是日本零售业巨头，世界最大的零售集团，创立于1973年11月，在日本和全球拥有便利店、超级市场、百货公司、专卖店等。旗下的隔夜炖低廉预订品也是颇受广大消费者热衷。711很能把握市场的每一个脉搏在适当的时候能准确判断市场走向，这也是成功之道，每一个加盟无不为加盟711而自豪，高兴，用711日本加盟主的一句话：加盟711就是选择了对的人生。在中国北京将711文化已经深入骨髓为一个又一个加盟主带来美好的明天，我选择711希望你也选择711有钱一起赚，我们的东西很不错的哦！商业地产知识楼盘商业体量（㎡）主力铺面积（㎡）均价（元/㎡）备注钜隆风度盛荟3万10-20㎡一批均价约2.4万公园情景式购物广场保利拉菲0.6万待定待定商业街星光广场10万70-130㎡2.8-4万无产权商铺，带返租出售，总价高，投资门槛高，风险大。金威郦都1.3万50-150㎡3.8-4万裙楼商业金威名苑0.9万——2-3万1-3层为裙楼商业欧浦皇庭0.9万——裙楼商业依