万科地产_投资分析模型_Excel版

08年09年10年11年12年销售面积50,706175,342163,938146,87899,277销售金额38,127130,438117,546124,415102,903结算面积-202,825154,821161,698116,797结算金额-152,509107,038132,820121,062结算利润-1,65910,6784,76512,80321,419创造利润2,4308,0726,91612,43218,157合计636,141513,429636,141513,42948,00748,007项目名称地价及规划成本估算税费说明开发及销售计划现金流量利润预测建筑面积可售面积6361416361410636141A高层精装894608946089460B\C高层精装244910244910244910D高层毛坯137760137760137760商业中心300030003000底商129831298312983车位148028148028148028000销售收入513429513429513429A高层精装8208982089B\C高层精装221553221553D高层毛坯121426121426商业中心65006500底商3922939229车位4263242632000项目总投资391839391840总地价155400155399155399开发成本206661206661206662期间费用297792977929779营业税金及附加合计5758057580企业所得税1600216002项目利润9378893788税后利润4800748007现金流入513429513429现金流出465422465422净现金流4800748007资金成本29696.829696.8税金及附加57580.157580.05454各表勾稽关系正确各表间勾稽关系检查表检查式合计检查式备注00000000000000000000000000(0)0000项目名称：南城项目地面价：8182楼面价：3184（为不含车库楼面价）拍卖地价总额：80400拍卖楼面价：2420敏感系数：100%项目指标值核心指标：1、内部收益率%18.7%2、销售净利率%9.4%参考指标：3、单位面积净利7554、销售毛利率%18.3%5、资金峰值比例24.3%6、地价支付贴现比81.3%第1年第2年第3年第4年第5年各表勾稽关系正确可行性研究经济指标计算式使累计净现值为零的贴现率说明项目净利润=项目利润-期间费用-所得税项目净利润/销售面积项目净利润/销售收入×100%7、各年资金占用回报率资金峰值为累计负向净现金流量的最大值贴现率为8%项目利润/销售收入×100%项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加资金峰值/项目总投资各期支付地价现值之和/地价总额上会指标16%6.5%售价敏感系数：100%面积单位：平方米成本敏感系数：100%项目2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度合计一、现金流入万科现金流入------1,0297321,30420,39419,61713,63022,59014,49824,4813,4801,1361,0166,3267481,54481717,710151,052现金流入现值NPV56,762二、现金流出1、流出---8,000-52,00020,000----------------80,000-----三、净现金流量----8,000--52,000-18,9717321,30420,39419,61713,63022,59014,49824,4813,4801,1361,0166,3267481,54481717,71071,052四、累计净流量----8,000-8,000-60,000-78,971-78,239-76,935-56,541-36,923-23,293-70313,79538,27641,75642,89243,90850,23450,98252,52553,34271,052八、项目内部收益率IRR34.63%说明：2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；现金流量及内部收益率售价敏感系数：100%面积单位：平方米成本敏感系数：100%项目2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度合计一、现金流入万科现金流入------41,16014,76326,29613,8852,6511081791151,5131081891693,74312525713611,770117,169现金流入现值NPV60,956二、现金流出1、流出--65,000--20,400-----------------85,400-三、净现金流量---65,000---20,40041,16014,76326,29613,8852,6511081791151,5131081891693,74312525713611,77031,769四、累计净流量---65,000-65,000-65,000-85,400-44,240-29,477-3,18010,70513,35613,46413,64413,75915,27115,38015,56915,73819,48119,60619,86319,99931,769八、项目内部收益率IRR21.60%说明：2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；现金流量及内部收益率售价敏感系数：100%面积单位：平方米成本敏感系数：100%项目2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度合计一、现金流入销售面积（m2）------50,70630,42460,84850,70633,36430,96454,18730,96447,82224,25548,50940,42433,68923,35952,55923,359-636,141销售额------38,12722,87645,75338,12723,68121,40837,46321,40837,26819,92339,84633,20531,44124,21254,47824,212-513,429回款额------34,31524,40143,46538,89025,12621,63535,85823,01335,68221,65737,85433,86931,61824,93551,45127,2392,421513,429小计------34,31524,40143,46538,89025,12621,63535,85823,01335,68221,65737,85433,86931,61824,93551,45127,2392,421513,429现金流入现值NPV192,182二、现金流出1-1、付地价款8,00072,40020,58914,64126,07913,691155,3992、付工程款（不含利息）----2,8395,6787,76012,68114,97319,34716,50818,80015,51414,31112,7769,4909,2804,9065,5633,2701,635-1,635176,9643、开发间接费-4、期间费用---1,9901,4152,5212,2561,4571,2552,0801,3352,0701,2562,1961,9641,8341,4462,9841,58014029,779项目投资合计---8,0002,83978,07730,33928,73743,57335,29317,96520,05517,59415,64614,84510,74611,4756,8707,3964,7174,6191,5801,776362,1435、营业税及附加------3,8482,7374,8754,3612,8182,4264,0212,5814,0022,4294,2453,7983,5462,7965,7703,05527257,5806、所得税1,0697611,3551,2127836741,1187171,1126751,1801,0569857771,6048497516,002小计---8,0002,83978,07735,25732,23449,80240,86721,56623,15622,73318,94419,95913,85016,90011,72411,9288,29011,9935,4842,123435,725现金流出现值NPV231,984三、净现金流量----8,000-2,839-78,077-942-7,832-6,337-1,9773,560-1,52113,1254,06915,7237,80820,95322,14519,69016,64539,45821,75529977,704四、累计净流量----8,000-10,839-88,916-89,858-97,690-104,027-106,004-102,445-103,965-90,841-86,771-71,049-63,241-42,288-20,143-45316,19255,65077,40577,704五、平均资金占用----4,000-9,419-49,877-89,387