余明轩房地产投资分析-第五章房地产投资环境

第五章房地产投资环境•进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。对房地产投资环境进行分析，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。第一节房地产投资环境概述•一、房地产投资环境的概念•（一）概念指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。•（二）“硬环境”和“软环境”•硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，是投资环境的基础部分。•指自然环境和基础设施，其中，首要的是自然资源。基础设施，也叫基础结构，是一国或地区的物流、人流、信息流的载体，为生产和生活的顺利进行提供一般的必要条件。（土质、道路）•2008年“11·15”杭州地铁工地塌陷，这一事故死亡人数已确认17人，另有4人失踪。•一是杭州的土质特殊，经勘测，发生事故的这段路属于淤泥质粘土，含水的流失性强。第二个原因是事故坍塌所在地点风情大道一直作为一条交通主干道来使用，来往车流量大，包括不少负载量很大的大型客车、货车都来往于这条路上，这给基坑西面的承重墙带来太大冲击。另外一个原因是今年十月份杭州出现的一次罕见的持续性降雨过程，使得地底沙土地流动性进一步加大。•2009年8月2日，在建的西安地铁一号线洒金桥站施工现场发生坍塌，两名正在作业的工人不幸被埋身亡。•中铁二局项目部人员对西安地质特点认识不足。事故坍塌部位是回填杂土，土体下还预埋有自来水管、热力管道、电力线缆等管线，土体松软，加上连日降雨，使土体含水量增大，自稳能力进一步下降。机械挖成的沟槽深达4．5米，却没有进行及时支撑，导致坑壁支撑力，盲目安排工人下沟作业。在外部扰动下，坑壁泥土逐渐变形直至坍塌，“这是事故的主要原因”。•软环境：没有具体物质形态的要素，属于投资环境的高层次部分，指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文诸方面的外部条件。•包括政治条件（稳定）、经济条件（完备）、管理条件（政府办事效率）、人口素质（文化水准）、政策优惠条件（税收、费用的优惠）。12城市住宅限购令引发退房纠纷•随着三亚宣布限制每户家庭购买一套商品房后，中国已有12个大城市出台住宅限购令。各大城市的退房潮也开始隐现，新一波退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的，引发购屋者与发展商的纠纷。•三亚市决定自10月12日起，对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。•实施限购令的其他11个城市是：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门，天津、海口。广州规定，户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套房；非常住家庭不准在广州购买；未满18岁不得单独购买商品房，堪称最严厉版限购令。•据媒体报道，与4月楼市调控所产生的退房潮完全不同，新一波退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的。而上一波退房则是由于楼市调控导致购房者预期房价降，而出现的恐慌性退房现象。•由于这次限购、限贷政策的出炉时间与部分新楼盘购房者的下定时间存在时间差，一些城市部分楼盘相继出现购房者退订的现象。•深圳中原地产市场部总监王世界推算，在深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交1万5000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的十分之一。•王世界表示，退房主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者，这将引致很多纠纷。•二、房地产投资环境的特点•第一，多样性。这是指房地产投资环境因素是众多的，并且，每个因素对房地产投资项目的盈利水平的影响程度和影响方式都有可能不一样。•第二，综合性。这是指众多的房地产投资环境因素是相互制约的，在进行分析时，必须全面考虑，并找出其相互关系。•第三，动态性。投资环境是一个动态的开放系统，它总是处于不停地运动之中。•投资环境的动态性要求投资者不仅要全面考虑投资环境的现状，还要分析和预测未来若干年投资环境的可能变化，以便做出科学决策。三、房地产投资环境的构成要素•正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市（或地区）的所有情况，但一般把投资环境因素划分为六大类：•（一）政治环境•政治环境研究的是一国的政治制度、政局的稳定性和政策的连续性，以及政府管理服务的水平等。•1.政治局势•是社会稳定性的重要标志。包括国内局势与对外局势两种。•2.政策制度•投资者所关注的经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引进外资的政策、对外开放的政策以及税收政策等。同时，政策的连续性也是房地产投资者考虑的重点。•3.政府管理服务水平•政府管理水平的优劣，政府服务水平的好坏，直接关系到是否能够招商引资，是否能够吸引房地产投资。•（二）法律环境•法律环境主要包括三个方面：法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。•法律的完整性主要研究投资项目所依赖的法律条文的覆盖面，主要的法律法规是否齐全；•法制的稳定性主要研究法规是否变动频繁，是否有效；•执法的公正性是指法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性、公正性。•（三）经济环境•1.宏观经济环境•是一个国家或地区的总体经济环境。•2.市场环境•市场是否健全、价格体系是否合理、市场结构与规模如何、居民的消费能力与消费习惯怎么样，都会直接影响投资效益•3.财务环境•财务环境是投资项目面临的资金、成本、利润、税收等环境条件，主要包括金融环境，经营环境。•4.资源环境•指从人力资源、土地资源、原材料及能源角度出发研究的投资环境。•（四）自然地理环境•自然地理环境是指投资项目所在地域的自然和风景地理特征。•自然地理条件包括地理位置、地质地貌、自然风光及气温气候等。交通、与商业中心的距离、与医院、娱乐场所、学校的距离等，对房地产投资影响非常大。•（五）基础设施环境•基础设施环境是房地产投资的“硬环境”,一般来讲，城市基础设施主要包括六大系统：•城市能源系统；城市水资源和供水排水系统；城市交通运输系统；城市邮电通信系统；城市生态环境系统以及城市防灾系统。•这六大系统构成了城市基础设施的整体，它们相对独立，又互相协调，从而保证了城市生产和生活的顺利进行。•（六）社会环境•社会环境是拟投资地区的社会秩序、社会信誉和社会服务条件。社会环境对于投资安全保障是十分重要的。•1.社会秩序•社会秩序是拟投资地区的社会政治秩序和经济生活秩序，包括当地社会的稳定性与安全性，当地居民对本地经济发展的参与感、对外来经济势力的认同感。（上世纪50-60年代，印度尼西亚人反华情绪不断高涨，不少华侨遭到抢掠屠杀。印尼政府出台限制、排斥华侨的法案数十个，造成50多万华侨流离失所，10多万华侨遭遣返。）•2.社会信誉•社会信誉是由公共道德水准和法律双向支撑的，是维系社会发展的基石。社会信誉包括合同履约的信誉，社会承诺的信誉。•3.社会服务•社会服务是指拟投资地区所能提供的服务设施及服务效率条件，既包括某些硬的条件，也包括某些软的条件。构成社会服务环境条件的有金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等服务内容的设备条件和服务效率及服务水平。•四、区位环境•含义：•区位，是指特定地块所处的空间位置及相邻地块间的相互关系。•宏观区位：指项目所在地某个国家、某个地区、某个城市；•微观区位：指项目所在城市中的某个街区、某个地点。•对区位的两种理解：•狭义的区位，指得是某一具体投资项目的场地在城市中的自然地理位置。•广义的区位，除了其地理位置外，往往还包括该宗地所处的社会、经济、政治环境，基础设施，自然环境或背景等。•房地产开发项目的区位因素分析包括地域因素分析、具体地点的分析、开发潜力分析等。•（一）地域因素的分析与选择•地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。•项目成功的先决条件是占据好的区位，这是由房地产的位置固定性和不可移动性所决定的。•开发商需要认真分析和综合考虑国家、地区、城市的政策、经济基础和发展趋势、人口状况、市场状况等。•开发商还需要认真分析备选区位的可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保开发投资项目的规划用途与周围环境相匹配。•（二）具体地点的分析与选择•也叫地块分析，是指能够直接显现土地价值的。相对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。•主要考虑项目所在地点的如下几个方面的因素：城市规划方面的因素、市政基础设施条件、交通通达程度、停车条件、自然环境条件、公共配套设施服务完备度、土地价格等。•（三）开发潜力分析•分析具体宗地的最佳使用方式，也就是在技术可行，规划许可、经济上盈利的前提下达到土地的最有效利用。•楼群布局与场地达到协调一致；楼层各单元的分割实用并具有一定弹性，以利于投资者及时调整其功能等。•五、房地产投资环境分析方法•相似度法•多因素和关键因素评估法•综合分析法