中信建投-XXXX年投资策略报告之房地产篇制度完善过程

CHINASECURITIESRESEARCHHTTP://RESEARCH.CSC.COM.CN请参阅最后一页的重要声明[table_main]行业深度模板证券研究报告·2013年房地产行业投资策略制度完善过程中的博弈复苏后的增长可期12年房地产市场在多方博弈下走出了一波从先抑后扬到量价齐升的行情，资本市场上地产股超额收益明显。展望2013年，我们认为市场会在复苏后维持较平稳的增长状态，预计全年全国商品房销售总量增速在8%左右，预计13年新开工面积将会达到19亿平米，同比增长7%，其中保障房2.5亿平米，年施工面积达到67.54亿平米，增长18%，房地产总投资额为8.75万亿，增长21%。限购政策背景下的区域分化11年以来的限购限贷政策，对行业产生了深远的影响，限购区域和非限购区域房地产市场已显现不同的特点。成交方面，由于政策的压力使限购区域购房机会成本增加，投资性需求被挤出明显，对未来市场的判断主要取决于当地的刚性需求变化；而对于非限购区域，影响区域市场表现的主要是当地购房者对未来宏观经济和房价上升空间的预期。房价方面，限购区域的供求关系相对紧张，房价上涨压力更大。中国房地产市场正在出现更加显著的区域性分化。博弈局面将会短暂延续短期来看，房地产调控政策的隐忧已悄然出现。一季度宽松的货币政策，会使信贷总量维持目前的增长状态，并且近期来访量仍然维持在年内高位，预计明年一季度成交量将会继续好转；二季度，成交持续上涨将给房价带来较大的压力，政策的预期对于市场走势将起到决定性作用。长期来讲，能否解决房价与政策之间的矛盾，依旧取决于政府的税制改革和住房双轨制政策的具体实施方案。新城镇化与房地产新型城镇化最重要的涵义，在于解决城镇化过程中所面临的问题，一方面是大城市的“城市病”，另一方面是小城镇发展中出现了土地浪费、产业支撑不强等问题。新政策包括科学制定土地规划、合理布局城市，走资源节约、环境友好、交通顺畅、以人为本的可持续发展路径，解决城市病的同时，强化产业支撑，统筹城乡发展。但我们认为新型城镇化本身对于房地产自身边际改变并不大。房价敏感背景下的投资逻辑在政策的压力下，从长期来讲对于房价预期更多是保持相对平稳的状态，难以出现大幅度的增长，而且近期房地产开发资金成本下降非常明显，在这样的背景下我们关注具有高周转率以及高成长性的企业。龙头企业全年关注招商地产、保利地产，上半年可重点关注万科、金地、金科、阳光城，成长型企业关注阳光城、荣盛发展、金科股份、中南建设。[table_indusname]房地产[table_invest]0422维持买入苏雪晶[e-mail]021-68821608执业证书编号：S1440512030001乐加栋[e-mail]021-68821609执业证书编号：S1440512030002发布日期：2012年12月27日市场表现[table_industrytrend]-11%-1%9%19%29%39%11/12/2612/2/2612/4/2612/6/2612/8/2612/10/26房地产上证指数相关研究报告[table_report]12.12.24中信建投房地产周报：成交平稳，价格略升12.12.17中信建投房地产：中央经济工作会议的点评12.12.16中信建投房地产周报：楼市回暖，土地市场火热行业深度研究报告HTTP://RESEARCH.CSC.COM.CN[table_page]房地产请参阅最后一页的重要声明目录谨慎中前行...............................................................................................................................................................1基本面情况分析：政策背景下的区域分化...........................................................................................................2成交量——限购区域变化领先非限购区域...................................................................................................2房价——供求关系的直接体现.......................................................................................................................6新开工重现增长、投资增速回调.................................................................................................................10基本面与政策的博弈..............................................................................................................................................11房价存在结构性压力......................................................................................................................................11房产税带动的税制改革势在必行.................................................................................................................12住房双轨制——保障房建设.........................................................................................................................13政策与房价的博弈局面将会短暂延续.........................................................................................................14新型城镇化与房地产.............................................................................................................................................15房价敏感背景下的投资逻辑.................................................................................................................................20寻找规模增长的企业.............................................................................................................................................21图表图1：2012年全国房地产月度销售与均价走势...................................................................................................1图2：一、二线城市房价与CPI同比增速对照....................................................................................................1图3：11-12年房地产指数相对于大盘走势..........................................................................................................1图4：限购区域商品房成交量（24个代表性城市）............................................................................................2图5：非限购区域商品房成交量............................................................................................................................2图6：12年商品房销售面积...................................................................................................................................2图7：12年房地产实际投资完成额.......................................................................................................................2图8：20121~11月全国各省重点城市房地产市场成交同比变化.......................................................................4图9：上海高档住宅成交占比下降........................................................................................................................4图10：万科近年来按照置业需求分类销售情况...................................................................................................4图11：中国城市进流入人口..................................................................................................................................5图12：限购区域内成交量预计（24个代表城市）..............................................................................................5图13：全国GDP增长速度下行............................................................................................................................5图14：房地产信心指数.........................................