关于房地产投资入股所需相关税费的规定汇总

-1-关于房地产投资入股所需相关税费的规定汇总一、土地增值税（一）法律法规及相关政策规定1．纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。（2）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。（3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。（4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。（参见：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》1994年1月1日第四条、第六条、第七条）2.对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］48号1995年5月25日第一条）3.对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。（参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号2006年3月2日第五条）-2-4.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（参见：《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号2009年6月1日第十九条）（二）内容总结1．一般情况下以房地产投资入股的，不征收土地增值税；但被投资企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税；参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字［1995］48号1995年5月25日第一条2.但房地产开发企业将开发产品对外投资且发生所有权转移时应视同销售房地产，需征收土地增值税，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；按照上述方法无法确定的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。具体需缴纳增值税具体计算方法参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；参见：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条、《土地增值税清算管理规程》第十九条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条、第六条、第七条3.另外，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。参见：《土地增值税清算管理规程》第十九条二、契税（一）法律法规及相关政策规定1.契税税率为3-5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。（参见：《中华人民共和国契税暂行条例》1997年10月1日第三条）-3-2.土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。（参见：《中华人民共和国契税暂行条例细则》财法字[1997]52号1997年10月1日第八条）3.契税税率为3％。契税的计税依据：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。通过划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。契税应纳税额依照本办法规定的税率和计税依据计算征收。应纳税额计算公式：应纳税额＝计税依据×税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合人民币计算。（参见：《天津市契税征收实施办法》第八、第九、第十、第十一条）4.根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。根据现行契税政策规定，土地租赁行为不属于契税征收范围。（参见：《国家税务总局关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》国税函〔2004〕322号2004-03-02第一条）5.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（参见：《财政部国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》财税[2007]162号2007年12月11日）-4-6．根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。（参见：《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》国税函[2008]662号2008年7月11日）7．在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（参见：《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》财税[2008]175号2008年12月29日第二条）8．对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。（参见：《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》国税发[2009]89号2009年4月28日第一条）（二）内容总结1.以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖进行征收契税；参见：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条、《国家税务总局关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》第一条、《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》第一条》2．契税税率为3%；应纳税额计算公式为应纳税额＝计税依据（为转让的总价款）×税率；参见：《中华人民共和国契税暂行条例》第三条、《天津市契税征收实施办法》第八、第九、第十、第十一条3．在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。参见：《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》第二条三、营业税（一）法律法规及相关政策规定1.纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率。税目税率九、销售不动产5%-5-（参见：《中华人民共和国营业税暂行条例》国务院令第136号2009年1月1日第四条）2.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。【本条规定已被《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》所废止】（参见：《营业税税目注释（试行稿）》国税发[1993]149号1993年12月27日第九条）3.根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。（参见：《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》国税函［1997］490号1997年9月1日）4.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。（参见：《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》国税函[2002]165号2002年2月21日）5.以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。（参见：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号2002年12月10日第一条、第三条）（二）内容总结1.以不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；参见：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》第一条、第三条2.以不动产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；参见：《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》-6-3.转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税；参见：《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》4.纳税人销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式为：应纳税额＝营业额×税率（税率为5%）。参见：《中华人民共和国营业税暂行条例》第四条四、印花税（一）法律法规及相关政策规定1.下列凭证为应纳税凭证：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭征；（2）产权转移书据；（3）营业帐簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。应纳税额不足一角的，免纳印花税。应纳税额在一角以上的，其税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算缴纳。产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花，纳税义务人为立据人。（参见：《中华人民共和国印花税暂行条例》国务院令第11号1988年10月1日第二条、第三条）2.条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。（参见：《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》财税[1988]255号1988年10月1日第五条、第十六条）3.“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围如何规定？-7-“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。