土地储备制度对房地产市场价格影响机制研究

中国海洋大学硕士学位论文土地储备制度对房地产市场价格影响机制研究姓名：吕广朋申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：徐胜20060603土地储备制度对房地产市场价格影响机制研究作者：吕广朋学位授予单位：中国海洋大学相似文献(10条)1.学位论文段纪萍论土地储备制度对房地产市场的影响2006本文以公共管理和经济学理论为指导，通过充分收集土地储备制度和房地产市场两方面的文献和资料，综合运用文献阅读研究法、分析归纳方法和实例分析方法，就土地储备制度对房地产市场的影响进行了深入分析和研究论述。首先，对我国房地产热点城市之一杭州市房地产市场出现的问题进行评析；其次，介绍了我国土地储备制度的发展历程、运行模式和运营成效。分析了我国房地产市场的发展情况以及存在的主要问题；再次，探析土地储备制度对房地产市场的影响，指出不合理的土地储备制度是影响房地产市场健康发展的重要因素之一；最后，从土地储备制度的运营模式、收益分配体制等方面入手，提出改革土地制度、完善土地储备制度的政策建议，以期共同促进我国房地产市场进入稳步前进、持续发展和总体平衡的新阶段。2.期刊论文黄若愚.焦柱.HUANGRuo-yu.JIAOZhu城市土地储备制度对房地产市场的影响分析-经济研究导刊2009,(2)城市土地储备制度是政府通过垄断国有土地一级市场供应,提高土地宏观调控能力,盘活存量土地资产,合理利用土地以及合理分配土地收益的重要工具,在一定程度上也促进了市场经济体制的完善与发展.因此,面对土地储备制度带来的房地产市场的变化,研究土地储备制度对房地产市场的影响,具有十分重要的意义.3.学位论文杜超土地储备对武汉市房地产市场影响的实证研究2006土地是一种不可再生的资源，是人类赖以生存的物质基础，也是城市建设和发展的物质前提。但以前的土地使用制度中的土地供应方式不规范、供应结构不合理和利用效率低下等严重问题，与社会经济的发展越来越不适应。土地储备制度作为国有土地资源配置体制的创新应运而生，它重塑了我国长期沿用的计划经济体制遗留下来的土地配置方式，确立土地市场的配置秩序，形成了政府对一级土地市场的垄断，改变了土地市场乃至整个房地产市场的秩序。因此，面对土地储备制度带来的土地市场和房地产市场的变化，研究土地储备制度对土地市场和房地产市场的影响，具有十分重要的意义。文章以武汉市的土地储备制度为研究实体，概括了土地储备制度的基本内涵与内容，介绍了土地储备制度的起源及我国土地储备实施概况。通过调查弄清武汉市土地储备制度实施的背景、措施和相关政策；搜集土地储备实施以来，武汉市土地市场的相关数据：土地储备量、供应量以及武汉市房地产市场中地价和房价的变动情况，进行数据关联分析，从市场经济的基本规则和房地产价格形成机制出发，理性分析了土地储备制度与地价房价上涨之间的相互关系，并揭示了土地储备在武汉市房地产价格上涨中所起到的作用：土地储备引致城市土地价值的回升和社会经济的发展，引起房地产市场供求关系变化而导致价格上涨。最后，在实证考察的基础上，结合我国当前的房地产发展总体形式和武汉市经济发展现状，对武汉市房地产市场变化律和发展趋势做出了预测。土地储备制度对政府调控土地市场，促进社会经济发展发挥了重要作用。土地储备的进一步推进，将对武汉市房地产市场的健康有序发展产生巨大的影响。4.期刊论文宋杨.李东我国土地储备制度对房地产市场的影响-商业时代2004,(11)本文运用相关分析等定量分析方法,对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析,得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论.并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议.5.期刊论文张路.张玉涛城市土地储备制度对中国房地产市场的影响-科技信息(科学·教研)2008,(6)自1996年8月以来,中国的城市土地储备制度已经走过十几个春秋.对房地产市场的发展产生了重大而深远的影响.学术界以及媒体对土地储备的效果问题进行了广泛的讨论,但仍没有一个定论.本文试从正面和负面两个方面辨证地剖析了中国城市土地储备制度对房地产市场的影响.6.学位论文施祖送土地储备经营的风险分析及对策研究2008自1996年9月26日，深圳市成立土地发展投资公司后，各城市纷纷建立了自己的土地储备机构，经过十余年的发展和运作，土地储备制度带来了相当大的社会效应和社会变化。土地储备制度推进了土地金融的发展，抑制了土地炒作，为城市建设筹集了大量资金，使国家增强了对房地产市场的宏观调控能力。随着越来越多的城市建立土地储备机构，现行土地储备制度越来越不适应土地市场的发展，滞后于土地储备行为，产生了许多问题。法律、政策的缺位，政府的不规范操作和过度干涉，融资渠道的单一等等，给土地储备经营行为带来巨大风险。因此，必须对土地储备理论和实践进行深入研究，提出土地储备经营风险的控制和防范措施，为政府完善和制定新的土地储备制度提供理论参考。本文从我国土地储备制度形成的背景出发，分析当前我国城市土地储备制度的三种代表性模式：上海、杭州和武汉。上海模式以市场机制为基本运作机制，充分体现市场机制配置土地资源的功能。杭州模式不同于按照市场机制运作的上海模式，其运作方式为在政府主导的基础上充分发挥市场机制配套土地资源的功能。武汉模式以行政指导与市场相结合，充分发挥行政指导和市场调节作用。在研究风险理论的基础上，提出土地储备经营风险的概念和内容，构建城市土地储备经营风险理论，并深层次剖析城市土地储备经营风险种类及其影响因素，包括制度风险、融资风险和经营风险。然后利用层次分析法和模糊综合评判对具体土地储备项目风险进行量化分析，挖掘出具体土地储备项目风险的影响因素，如土地储备制度相关法律法规不健全、土地储备对象、范围和储备规模难以界定、对地产市场的不成功预测等因素都给土地储备项目带来巨大风险。最后结合实证研究，借鉴国内外土地储备先进理论和实践，提出一系列防范城市土地储备风险政策，包括土地储备政策的完善、对象、范围和规模的合理确定，建立土地基金等，为政府完善和制定新的土地储备政策提供理论依据。7.期刊论文张淑娟.刘艳芳.ZHANGShu-juan.LIUYan-fang城市土地储备制度与房地产市场关系问题的探讨-资源与产业2006,8(1)本文介绍了城市土地储备制度的建立背景,深入分析了城市土地储备制度与地价、房价的关系,并提出了保证房地产市场稳健发展的措施和建议.8.学位论文张爱华基于系统动力学的城市商品住宅用地需求研究——以北京市为例2009住宅用地是人类安生立命不可或缺的物质载体。由于城镇化进程不断加快，城镇人口快速增长，城市商品住宅用地需求不断上升。土地需求的增长与土地资源的稀缺长期处于供需矛盾状态。与此同时，引致商品住宅用地需求的居民住房需求却没有在商品住宅市场上得到很好解决，很多城市存在住房价格偏高，空置率偏大等问题，出现了“只见供地，不见住房”的现象，造成土地资源的严重浪费。因此，需要对城市商品住宅用地需求机理进行深入分析，对未来用地需求进行合理预测，在此基础上进行商品住宅用地的合理供给，以求科学配置有限的城市土地资源，尽量满足城市居民的住房需求，同时促进城市房地产市场的健康发展。br　　论文首先回顾了商品住宅用地需求的相关理论和研究文献；其次结合前人的研究成果，定性的剖析各种相关因素对商品住宅用地需求的影响机理及各种因素之间的相互联系，在此基础上以系统动力学为研究方法构建城市商品住宅用地需求的理论模型：然后以北京市为例，对其商品住宅用地需求进行预测与分析，并对可调控因素进行政策试验；最后，依据需求预测与试验结果，为北京市商品住宅用地供给提供决策依据，并提出了相关政策建议。br　　本文得到的结论主要有：br　　1、构建了城市商品住宅用地需求理论模型，包括潜在需求子系统、有效需求子系统、商品住宅市场子系统、土地供需子系统等四大子系统。br　　2、构建北京市商品住宅用地需求系统仿真模型。研究发现：北京市商品住宅用地需求系统与理论模型存在两点偏差：一是土地需求面积与土地出让面积缺乏数量对应关系；二是从商品住宅的用地供给到商品住宅的有效供给不仅存在时间上的滞后，还存在数量上的偏差。br　　3、对北京市2000年到2015年16年间的城市商品住宅用地需求发展进行实证模拟。研究发现：北京市居民住房的自住性需求在商品住宅市场上存在有效化较低的问题，按目前系统各参数发展，北京市商品住宅市场未来几年将出现供求比较小、房价过快上涨、城镇居民房价收入比过高、购买力不足的情况。br　　4、调整系统参数，对系统进行模拟试验，以求优化系统。研究发现：降低利率、降低税率对系统优化的作用并不明显；增大新开工面积可以提高供求比，降低房价收入比，增加有效需求，但空置面积将出现上涨；控制地价上涨对房价下降的影响并不明显，但空置面积得到了很大程度的下降。由此得到了在增大新开工面积与控制地价上涨双调控的作用下，2009年～2015年间年度商品住宅用地建议供给值。br　　5、以尽力满足居民自住性住房需求、增加商品住宅市场有效需求、集约节约利用土地为原则，提出了提高由地到房转化率、加强保障房建议、控制地价、强化土地储备制度、扩大住宅按揭贷款等几项相互配合的政策建议。9.期刊论文李品.李世平.LiPin.LiShiPing土地储备制度与房地产业发展-特区经济2006,(3)城市土地储备制度是城市土地制度的一项创新,今年来在我国得到了快速的发展,成为政府控制土地供应的重要制度安排.本文针对当前我国一些城市地价与房价大幅增涨这一社会现象,从实施土地储备制度入手,分析土地储备制度对我国房地产业发展的影响,并提出了完善土地储备制度的对策建议.10.学位论文李品城市土地储备问题研究2006城市土地储备制度是近几年城市土地管理制度的一项创新，也是房地产领域的一个热点。目前我国己有2000多个市(县)建立了土地储备制度。实践证明，建立土地储备制度在培育和规范土地市场、实现土地利用总体规划与城市规划、实现土地资产的优化配置、推进企业改革、防止国有土地资产流失等方面起了十分重要的作用。但是当前我国城市土地储备制度的理论研究和实践尚处于起步阶段，无论在理论上还是实践方面都缺乏深入系统的研究，导致各城市土地储备制度的运作模式、运作效果不一，实施过程中存在着法规不配套、机制不健全等问题，部分实行土地收购储备制度的城市出现房地产价格大幅度上涨的情形，引起有关利益群体的异议和不满，从而影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。因此，深入探讨和研究我国土地储备制度，分析其存在的问题及产生的深层次原因，提出解决的途径及进一步规范和发展的方向，对促进我国土地市场的发育和发展、深化土地使用制度改革、建立社会主义市场经济体制有着重要的意义。本文内容按照以下思路展开：第一章导论提出了研究背景、目的和意义，总结了城市土地储备制度的国内外研究动态，阐述了研究思路和方法，同时指出本论文的创新之处。第二章城市化进程中的土地供需分析首先通过大量的数据资料显示出我国自建国之初至今城市化发展的历程，同时指出伴随着我国城市化进程的加快，城市建设用地供需矛盾日益突显这一社会问题，之后，分别从城市土地市场的需求和供给两方面进行分析，从而总结出当前我国进一步完善城市土地储备制度的紧迫性和必要性。第三章城市土地储备制度的理论问题探讨通过对土地储备制度的定义、理论基础以及性质定位的阐述，形成一个较为完整的理论框架。第四章国外土地储备制度及借鉴通过考察荷兰、瑞典、法国三国土地储备制度的发展状况，总结了国外土地储备制度的特点，以及实施的经验，为我国对城市土地储备制度的实施提供借鉴意义。第五章我国城市土地储备制度运行现状分析探讨我国土地储备制度的运行方式和运转机理；通过对我国当前三个最具代表性的土地储备运作模式的比较分析，提出建立政府主导型模式将是未来我国土地储备制度发展的主流；最后在之前探讨分析的基础上，总结出我国实施土地储备制度已取得的成效以及尚存在的问题。第六章实施