房地产业营改增纳税人培训

房地产业营业税改征增值税政策培训胶南市国家税务局杨更耀近期应速办的几项业务：•1、2016年4月28日前，尽早到主管国税机关办理税务登记、税种核定、银税协议签订、一般纳税人登记、增值税优惠政策资格确认等事项。•近期应速办的几项业务：•2、2016年5月1日起，地税机关不再向您发放发票。为不影响您正常开具发票，请于4月28日前尽早到主管国税机关办理发票票种核定、税控设备安装、发票领用等相关事项。•3、携带资料：电脑主机、公章、发票专用章、营业执照、领票人身份证（原件及复印件）。地点：国税局第二办税厅（办公楼东端）•4、发票升级费用1050元可抵扣税款(其中报税盘230元可以自由选择)。目录营业税改征增值税的基本内容123房地产企业营改增主要内容发票开具及增值税申报表的填报营业税改征增值税的基本内容1第一部分营业税改征增值税的基本内容•一、增值税简介•（一）增值税与营业税的区别•1.定义：增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。增值额理论上是生产经营过程中新创造的那部分价值。据以征税的增值额都是法定上的增值额，而非理论上的，法定与理论上的不一致的原因主要是规定扣除范围时外购固定资产处理的不同•营业税是以对营业额征收的一种税•2.理论基础。不重复征税，V+M•3.价内和价外的区别。价内税是销售价款中已经包含的税；价外税销售价款中不包含税金的税.•例如：张三从某房地产购买一套住房，花费111万元，销售额的计算？第一部分营业税改征增值税的基本内容简易计税方法简易计税方法简易计税方法一般计税方法第一部分营业税改征增值税的基本内容•（二）增值税的计税方法第一部分营业税改征增值税的基本内容•几个增值税常识：•1.可以抵扣税款：增值税专用发票、机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购或销售发票、完税凭证•2.抵扣需要认证或登录查询平台查询、选择。180天第一部分营业税改征增值税的基本内容•2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定。(A级B级)第一部分营业税改征增值税的基本内容•4。“一窗式比对”：是税务机关以信息化为依托，通过优化整合征管信息资源，将纳税申报表数据与开具发票数据进行票表比对,对比对异常的数据进行核实。•5.增值税发票风险•6.税率与征收率的区别第一部分营业税改征增值税的基本内容•1.提供有形动产租赁服务，税率为17%•3.纳税人发生应税行为，除第1.2项规定外，税率为6％•2.提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%二、税率、征收率和预缴率（一）税率17%11%6%•4.境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。•纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。第一部分营业税改征增值税的基本内容第一部分营业税改征增值税的基本内容•基本税率17%，纳税人销售或者进口货物，提供加工、修理修配劳务，除列举的低税率外。•低税率13%:农业产品，食用植物油，自来水、暖气、热水、冷气、煤气、石油液化气、天然气、沼气；居民用煤炭制品；图书报纸杂志；饲料化肥农药农机农膜；食用盐；音像制品；电子出版物；二甲醚。•（二）征收率：3%，5%•（三）预缴率：2%，3%第一部分营业税改征增值税的基本内容•三、一般计税方法应纳税额的计算•（一）只有一般纳税人才能适应一般计税方法•一般纳税人：应税行为的年应征增值税销售额超过500万元的纳税人（不包括其他个人）为一般纳税人；年应税销售额未超过500万元的纳税人，会计核算健全，能够准确提供税务资料的，可以办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。第一部分营业税改征增值税的基本内容•（二）计算公式•应纳税额=当期销项税额-当期进项税额•1.销项税额=销售额×税率•销售额=含税销售额÷（1+税率）•例如：张三从某房地产公司购买一别墅，花了1100万元。假设是营改增之前，该房地产公司该笔业务销售额是？营改增之后该房地产公司该笔业务销售额是？第一部分营业税改征增值税的基本内容•（1）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。•价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：一是代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；二是以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。•纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减（应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票）；第一部分营业税改征增值税的基本内容第一部分营业税改征增值税的基本内容•纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额•（注意：应该是销售额栏，而非备注栏）•（2）视同销售•下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：第一部分营业税改征增值税的基本内容321•单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。•财政部和国家税务总局规定的其他情形。•单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外第一部分营业税改征增值税的基本内容•（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。视同销售销售额的确定主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。•（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。第一部分营业税改征增值税的基本内容•例题：某房地产公司是一般纳税人，开发一房地产新项目，2018年销售开发产品取得全部价款和价外费用为2000万元，其中代收有线电视安装费10万元，开具有线电视公司发票，配套费160万元，开具该房地产公司发票，销售额多少？•2.进项税额：是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产支付或者负担的增值税额。第一部分营业税改征增值税的基本内容二是海关进口专用缴款书上注明的增值税额，三是购进农产品，除取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书外，农产品收购发票或者销售发票上注明的买价与13%的扣除率计算的进项税，•四是从境外购进服务、无形资产或不动产从税务机关或扣缴义务人取得的解缴税款完税凭证上注明的增值税额（书面合同、付款证明和境外单位的对账单或发票）一是增值税专用发票（含机动车销售统一发票）上注明的增值税•（2）不得抵扣的进项税额：一是用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。固定资产、无形资产和不动产仅指专用于；二是非正常损失（是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或不动产被依法没收、销毁、拆除的情形）的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；三是非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。第一部分营业税改征增值税的基本内容第一部分营业税改征增值税的基本内容•四是购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、娱乐服务和居民日常服务。五是非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。六是非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。第二、三所称的货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施•（3）适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：•不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额•主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。•36号文件的规定，注意与房地产的区别第一部分营业税改征增值税的基本内容•（4）已经抵扣进项税额发生不得抵扣情形的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减，无法确定的，应当按照实际成本计算应扣减的进项税额。因销售中止、折让或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额扣减。第一部分营业税改征增值税的基本内容•四、简易计税方法应纳税额的计算•（一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：•应纳税额=销售额×征收率•其中简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：•销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）•如果纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。第一部分营业税改征增值税的基本内容第一部分营业税改征增值税的基本内容•例题：某商品混凝土企业是增值税一般纳税人，生产水泥混凝土，选择简易征收，本月份销售水泥混凝土价税合计103万元，，计算本月应缴纳的增值税？第一部分营业税改征增值税的基本内容•一般纳税人销售自产的下列货物，可以选择简易办法依3%征收率计算缴纳增值税：•建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；•以自己采掘的砂土石料或其他矿物连续生产的砖瓦石灰•自来水•商品混凝土•五、纳税义务的发生时间及纳税地点•（一）增值税纳税义务的发生时间为：•1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。•收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。•取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。第一部分营业税改征增值税的基本内容第一部分营业税改征增值税的基本内容•2.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。•3.视同销售纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。•4.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。第一部分营业税改征增值税的基本内容•（二）增值税纳税地点•1.固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。•2.非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或第一部分营业税改征增值税的基本内容•者居住地主管税务机关补征税款。•3.其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。•4.扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。2房地产企业营改增主要内容第二部分房地产业营改增的主要内容•一、范围及税率、征收率、预缴率•（一）范围：•房地产开发属于转让不动产的范围。•1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。•自行开发，是指在依法取得土地使用权