A市XX项目房地产开发可行性研究(DOC 76页)

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料A市×××项目房地产开发可行性研究1.项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置本项目位于A近郊××镇南部，濒临东江，西接增城沙浦镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望。紧靠规划中的广园东二期瑶田出口约14公里。距离A市天河商业中心区约46公里，距离增城城区荔城约27公里。1.1.2用地规模与地块现状用地规模：首期用地包括广园东沿线和大洲岛约75万平方米（合约1200亩），可建筑面积34万平方米；整个地块约9500亩，包括仙村鹅桂洲，可建面积待定。地块现状：（1）地块目前主要为耕地、工业用地及部分河滩地。（2）首期用地中包括两个自然村，共200多户人口，其余为农田和水面。（3）鹅桂洲与大洲岛均四面环水，江面最宽处达180米，周边视野开阔。大洲岛上有大量茂密的荔枝树，与水景一起构成良好的自然景观；（4）项目所在地××镇之前的主要产业为水泥制造，目前用地周边仍遗留有为数不少的水泥厂，其中部分尚未完全停产。在地块的视线范围内，均可看见大小不等的烟囱，它们有的位于××镇，有的位于邻近的沙浦镇，有的则位于东莞市中堂镇。1.2项目主要技术经济指标（详细、见表14-1至14-6）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料连体别墅区用地平衡表表14-1项目计量单位数量所占比值用地总面积ha42居住区用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共绿地ha819连体别墅区经济技术指标表表14-2项目计量单位数量所占比值备注用地总面积ha42居住户（套）数户（套）884居住人数人3094户均人口人/ha4总建筑面积平方米22计算容积率建筑总面积万平方米22100住宅建筑面积平方米20434094规划平方米204340精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料保留平方米0公建面积平方米156606规划平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容积率%50综合容积率53总建筑密度%30绿地率%40人均公共绿地面积平方米/人26停车数个1000连体别墅区配套设施一览表表14-3项目符号设施名称建筑面积用地面积备注文化娱乐文化活动站50009000小计50009000教育幼儿园18002500小计18002500商业服务沿街商铺60006000精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料饮食店800电讯营业所300300邮电所300300储蓄所200200肉菜分销店300中西药店300书店300小计85006800行政管理居委会200小计200公共设施变电房60变电房50公厕50小计180总计1566018300独立别墅区用地平衡表表14-4项目计量单位数值所占比值（%）用地总面积ha33居住区用地ha33100精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共绿地ha720独立别墅区经济技术指标表表14-5项目计量单位数值所占比重备注用地总面积Ha32居住户（套）数户（套）320居住人数人1280户均人口人/户4总建筑面积万平方米12计算容积率建筑总面积万平方米12100住宅建筑面积平方米11510096规划平方米115100保留平方米1公建面积平方米49004规划平方米4900保留平方米0精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料人口密度人/ha39住宅容积率％35综合容积率36总建筑密度％30绿地率％40人均公共绿地面积平方米/人52停车数个370独立别墅区配套设施一览表表14-6项目符号设施名称建筑面积（平方米）用地面积（平方米）备注文化娱乐文化活动站30006000小计30006000教育幼儿园18002500小计18002500公共设施变电房50公厕50小计100精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料490085001.3项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总表评价结果项目总投资（万元）108288项目总销售收入（万元）135270利润总额（万元）17324税后利润（万元）11606投资利润率10.72％税前全部投资FNPV（万元）7259税后全部投资FNPV（万元）2661税前全部投资FIRR11.33％税后全部投资FIRR8.61％税后自有资金FNPV（万元）2824精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料税后自有资金FIRR9.85％盈亏平衡点销售率86.21％2.项目开发宏观环境分析2.1A经济发掌状况（略）2.2A市经济发状趋势分析（略）2.3项目地块临近城市经济发展分析（略）2.4A市住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析（略）2.4.2住宅市场需求情况分析（略）2.5A市新兴住宅区域的分布分析（略）2.6项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：2.6.1A市是目前中国经济发展最为迅速的地区之一。经济实力强,基础设施及交通环境日益改善，国民经济发展后劲足；居民收入高，生活水平不断提高，为当地房地产业尤其是住宅产业的发展奠定了有力的基础。2.6.2A市的住宅市场规模庞大，从总体上呈现过剩与短缺并存，挑战与机遇同在的局面。商品房空置高达600多万平方米，买方市场已经形成，各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘。环境与品牌优势明显的楼盘仍然畅销无阻。2.6.3A市的住宅市场呈现如下基本特征：①郊区化特征：随着城市交通环境的改善以及居民对居住环境质量要求的日益提高，城市近郊及部分远郊楼盘发展迅速。前几年是番禺洛溪一带，近年来向北（××板块），向南（华南板块）及向东（广园东板块）的发展引人注目。②主题特征日益明显：住宅市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占具明显的市场优势。近年来，以体育运动，休闲度假，养老保健，旅游，教育为主题的项目各呈缤纷，吸引了众多的买家。③品牌因素日益走强：历经10余年的A房地产业已形成了一些著名的品牌。如中海物业，合生创展，碧桂园，丽江花园等。这些品牌在消费者心中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之一。④A较大规模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎宾路一线、××区的南湖、××大道一线、广园东路一线。由于广园东二期工程的动工，广园东及其延长线一带的发展势头引人注目。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3.A城市总体规划描述3.1A市2010年总体城市规划根据A市总体城市规划，至2010年A城区将从1992年的187平方公里（指建成面积），扩张为555平方公里，即比目前城区大一倍。2000年9月评审通过的《A城市建设总体战略概念规划纲要》，确定了A市都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联。新规划中将A市原有区、番禺大部分和增城新塘、永和一带，确定为A市主要的城市发展密集地区，“东进”中明确提出：未来A市特别是旧城区的传统产业主要向黄埔－新塘一线集中转移，利用A市经济技术开发区的基础和港口条件，形成密集的产业发展带。A市城区的城市中心大组团、城市东翼大组团（天河新城市中心）、城市北翼大组团叁打板块之间将由环城高速公路，两条半环高速公路向东和北三条放射状快速或高速路以及地铁、轻轨等联系起来。3.2A市发展战略目标A市城市发展的战略目标是充分发挥中心城市政治、文化、商贸、资讯中心和交通枢纽等城市功能，坚持实施可持续发展战略，实现资源开发利用和环境保护相协调，巩固、提高A市作为华南地区的中心城市和全国的经济、文化中心城市之一的地位与作用，使A市在21世纪发展成为:一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市；一个适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市。3.3总体发展战略3.3.1城市与区域珠江三角洲城市群以东岸广深（香港）城市带、西岸广珠（澳门）城市带作为区域发展主轴，构造了一个“人”字形的发展构架。应当共同发展为开放式的“区域组合城市”，城市之间优势互补，保持经济优势与发展潜力。A市正处于珠江三角洲发展主轴的交汇点，在“人”字的焦点上，同时还是7条拓展轴的辐射源。3.3.2A市域A市城市发展规划将全市划分为都会区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区等五个片区。（详见表14-8）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料A市各片区概况表14－8序号片区土地面积（平方公里）备注1都会区2342.0包括A市辖八区、永和镇、新塘镇以及番禺沙湾水道、东涌镇以北地区2花都961.1花都区行政范围3增城1572.0增城市域扣除永和镇、新塘地区4从化1974.55南沙584.8番禺区扣除沙湾水道以北、东涌镇的地区都会区：原城市规划发展区，增城的新塘和永和两镇，番禺沙湾水道、东涌镇以北的广大建设用地规划控制区称都会区。花都、从化、增城、南沙等城镇与中心城区的空间距离相对较远，在规划结构上明确其各自的相对独立性，形成有相当规模的综合发展区－片区，但强化了它们在区域内的优势和功能。南沙片区，依托深水港建设临港工业区，主要发展高科技工业和资金密集型对外加工业，适当发展重工业，协调发展商业、旅游业和转口贸易业。规划将本区域建成一个以港口产业、外向型加工业和三高农业为主的片区。增城片区，广汕公路以南的城镇以发展外向型工业为主，以北的城镇以发展三高农业和生态旅游为主。行政区划整合可以将国家与地方扶持A市经济技术开发区的优惠政策、效应扩散到增城，从而推动增城地区外向型经济的发展。花都片区,交通区位优势显得十分突出。可以依托新机场发展成为A市地区的物流中心和航空交通联系紧密的高新技术产业和服务业基地。从化片区，具有良好的农业发展条件和优越的旅游资源。可利用其独有的环境及旅游自有优势，发展旅游业和三高农业。二十一世纪的A确立了“生态优先”的建设战略思想，寻求一种既能应对发展挑战又能解决环境问题的城市发展模式。以A市丰富的地形地貌，“山、城、田、海”并存的自然基础，构建“山水城市”的框架，最大限度的降低开发与资源保护的冲突，减低对自然生态体系的冲击。构筑生态廊道，保护“云山珠水”，营造“青山、名城、良田、碧海”的山水城市。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3.3.3都会区规划布局3.3.3.1概念规划传统的城市格局使A市空间发展捉襟见肘，目前环境、交通、土地存量等方面存在的问题严重制约了城市未来的发展潜力。行政区划调整解决了城市向南发展的政策门槛，使A有可能从传统的“云山珠水”的自然格局跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大海格局，为建设生态安全的国际性区域