房地产基本制度与政策习题集解析

-1-房地产基本制度与政策习题集解析——第二章房地产法律法规概述一、单项选择题1ABCD【答案】C【解析】不能以相同数量替代的物为不可替代物。2ABCD【答案】D【解析】土地既是不动产，也是限制流通物，法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转的物为限制流通物，如土地、武器、弹药、麻醉品等。3AB文规定，不得自由创设CD【答案】D【解析】物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的，因此物权是绝对权、对世权。4AB用益物权CD【答案】B【解析】甲开发商对土地的使用权属于用益物权。588号）是（）。ABCD【答案】D6社会行为所应遵守的道德准则是（）。ABCD【答案】B72004年考题）ABCD【答案】D82004年考题）ABCD【答案】C【解析】消费者享有的权利有保障安全权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权、依法请求赔偿权、求教获知权、依法结社权、维护尊严权、监督批评权。二、多项选择题1ABCDE【答案】B、C、D【解析】《商品房销售管理办法》属于部门规章、《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规。2ABCD-2-E【答案】A、C【解析】《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》为规范性文件。3产的法律法规体系的构架由（）构成。ABCDE【答案】A、B、C、E【解析】法的类别中没有房地产行政条例。4ABCDE【答案】A、C、D、E【解析】构成从物的要件：须独立而非主物的成分；须助主物的效用；须与主物同属于一人。5ABCD定着物E【答案】A、B、D、E【解析】地上定着物也会因移动而减损其经济价值，因此也是不动产。6ABCDE【答案】A、D72004年考题）ABCDE【答案】A、C、D【解析】姓名权、肖像权属于人身权。第三章建设用地制度与政策一、单项选择题1ABCD【答案】D【解析】农民宅基地属于集体建设用地。230公顷，为保证该项目的整体性，需征用基本农田内的耕地03公顷，那么，这一项目的土地批准权为（）。ABCD【答案】B【解析】基本农田内的耕地批准权为国务院。-3-310公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年每亩总产值为4800元，那么土地补偿费的最高总额为（）。A240万元B72万元C720万元D24万元【答案】A【解析】前3年每亩总产值为4800元，则每亩平均年产值为1600元，土地补偿费应为：1600×15×10×10=2400000元。43年平均耕地年产值为1000元／公顷，人均耕地02公顷。如果每个农业人口的安置补助费标准按最高标准计，那么，在该地区征用1公顷耕地的安置补助费为（）元。A3000B6000C15000D30000【答案】C【解析】按最高标准6倍计，征用1公顷耕地的安置补助费为1000×6×5=30000元，但由于每公顷安置补助费不得超过被征用前3年平均年产值的15倍，所以答案为15000元。5ABCD【答案】C【解析】某乡镇企业用地应为农村集体建设用地。6ABCD【答案】C【解析】上市公司保卫科值班室建设用地不在划拨土地的范围中。7ABCD【答案】B【解析】划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，例如改变原土地用途等，土地使用权出让金由受让方承担。8ABCD【答案】C【解析】答案C中，应为“未经原批准机关同意，连续两年未使用可以收回”，批准机关是指土地管理机关，而非规划部门。92003年考题）ABCD【答案】D10用10公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征用前3年平均年产值为1000元／亩，征用该耕地的土地补偿费最多为（）万元。（2003年考题）A10B15C100D150【答案】D【解析】每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍：1000×15×-4-10×10＝150万元。112003年考题）ABCD【答案】C12地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满（）未动工开发建设的，属于闲置土地。（2003年考题）A6个月B1年C2年D3年【答案】B133年时间建成商品房。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为（）。（2004年考题）A47年B67年C70年D【答案】B1470年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为（）。（2004年考题）A15年B35年C55年D70年【答案】B【解析】最高年限为70年与出让合同约定的使用年限为50年并不矛盾，即剩余年限为50－15＝35年。152004年考题）A40年B50年C70年D【答案】D162004年考题）ABCD【答案】B二、多项选择题1ABCDE【答案】A、B、C、E【解析】青苗不属于地上附着物，地下管线属于地上附着物。2ABCDE【答案】A、B、D、E【解析】土地使用权合同期限届满就不存在“提前”收回出让土地的使用权的问题了。3内容有（）。（2004年考题）ABCDE【答案】A、B、C、E【解析】地块四至平面图在土地使用权出让合同的附件中，而不在正本中。4A-5-BCDE【答案】A、B、C、D【解析】国有企业改造或改组为国有独资公司的可保留划拨土地使用权。5过5年的有（）。ABCDE【答案】C、D、E【解析】国有企业改造为有限责任公司、国有企业改组为股份合作制就不能保留划拨性质。6的情况有（）。（2003年考题）ABCD工业企业的E【答案】C、D、E72004年考题）ABCDE属于农民（农户）私有【答案】A、C【解析】农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。82004年考题）ABCDE【答案】A、C、D、E三、综合分析题F房地产公司（以下简称F公司）申请征用G乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，F公司将此项目整体转给H公司，H公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，H公司将该项目抵押给K银行取得建设贷款。H公司经批准预售该住宅。（2003年考题）1H公司要取得预售资格，需满足（）。ABCD【答案】D2G乡该块土地需经（）批准。AB-6-CD【答案】D3F公司支付的征用耕地的补偿费用包括（）。A土地补偿费BC费D【答案】A、B、D4A请B30日内审查完毕直接报上一级土地管理部门审查CD【答案】A、C、D5F公司获得该开发用地的方式是（）。ABCD第四章房地产开发建设经营管理制度与政策一、单项选择题1ABCD【答案】D【解析】县级并非是由国务院审批其城市总体规划，因此只须报建设部、国家文物局备案。2A6个月B3个月C12个月D9个月【答案】D【解析】施工许可证可以申请延期两次，每次不超过3个月，加上本身的3个月，共9个月后就必须重新办理了。3下说法错误的是（）。ABCD【答案】D【解析】施工分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。4A付使用之日BCD【答案】B【解析】注意施工企业的建设工程保修期与房地产开发企业对开发项目的保修期的区别。5ABCD【答案】D【解析】新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，再持有关文件到房地产开发主管部门备案，备-7-案后才能申请资质证书。6ABCD【答案】B【解析】暂定资质不能作为一个等级。7A15％B20％C30％D35％【答案】B【解析】应注意国务院关于资本金制度的最新规定。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。83200万元取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，对该公司最高可以征收（）万元土地闲置费。A320B640C480D800【答案】B【解析】按20％计算最高的土地闲置费。9ABCD【答案】C【解析】主体结构质量不合格不能再通过维修解决；无论在办理完房屋所有权之前或之后，只要在使用年限内房屋主体结构质量出现问题均可申请退房；房地产开发企业只应承担赔偿其直接损失。10ABCD【答案】B【解析】预售房地产项目不应有房屋所有权证书、工程竣工验收合格证明。112003年考题）ABCD府【答案】A12要对被拆迁人补偿、安置的。（2003年考题）ABCD【答案】B【解析】《城市房屋拆迁管理条例》的调整对象是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。132003年考题）ABCD【答案】B14城市房屋拆迁管理条例》规定，（）确定被拆迁房屋的价值，是利用市场手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。（2003年考题）AB-8-CD【答案】C15自收到申请之日起（）日内作出。（2003年考题）A15B30C60D90【答案】B16不用办理施工许可证。（2003年考题）A50万元以下且建筑面积在500m2以下B50万元以下或建筑面积在500m2以下C30万元以下且建筑面积在300m2以下D30万元以下或建筑面积在300m2以下【答案】D【解析】工程投资额在50万元以下与建筑面积在300m2以下两个条件满足一个即可。17位资金原则上不少于工程合同价的（）。（2003年考题）A20％B25％C30％D50％【答案】C【解析】建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50％。182003年考题）A6个月B1年C2年D3年【答案】B192003年考题）ABCD【答案】B20术作价出资，但工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的（）。（2003年考题）A15％B20％C25％D30％【答案】B212003年考题）ABCD中注明【答案】D【解析】房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。222004年考题）ABCD【答案】A232004年考题）ABCD建设工程规划许可证【答案】D24要调整规划设计条件时，必须经（）批准后，方可按新的规划设计条件，调整规划设计。（2004年考题）-9-ABCD【答案】B252004年考题）ABCD【答案】C26面积等因素，以（）确定。（2004年考题）AB评估价格CD【答案】D【解析】《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。272004年考题）ABCD【答案】C28财产损害的，受害人应当向（）提出赔偿要求。（2004年考题）ABCD【答案】A292004年考题）ABCD【答案】B302004年考题）AB》CD【答案】D31容是（）。（2004年考题）ABCD第五章房地产交易管理制度与政策一、单项选择题1ABCD【答案】B【解析】共有房地产，未经其他共有人书面同意的，无法转让。24000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积96m2，合同约定建筑面积100m2，则该商品房的成交价格是（）。A400000元B388000元C380000元D384000元【答案】C【解析】100m2×4000元／m2－（3m2＋1m2×2）×4000元／m2＝380000元，超过3％的那1m2由开发商双倍返还给购房人。31999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人，开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（）。A2002年1月10日B2004年1月10日C2005年1月10日D2007年1月10日【答案】C-10-【解析】根据《住宅质量保证书》，屋面防水工程的最低保修期限为3年，虽然至2004年1月10日以后，施工企业已解除了屋面防水工程的质量保修责任，但开发商应承担的责任至2005年1月10日才解除。4形为（）。A3％B3％C3％D3％【答案】B【解析】等于3％时据实结算房价款。5发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划