房地产基本制度与政策第二章建设用地制度与政策辅导(

第二章建设用地制度与政策【本章历年考情】■2008年5分【补充】我国土地制度框架－所有权与使用权分离【本章主要内容】第一节集体土地征收第二节建设用地使用权出让第三节建设用地使用权划拨第四节闲置土地的处理【内容详解】第一节集体土地征收1.征收集体土地的特点▲1.1集体土地概述■农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有■宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有■集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设■符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）【2006年真题】◆《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。A.国家B.所在的村民小组C.农民个人D.农民集体[答疑编号500431020101]『正确答案』D『答案解析』宅基地的所有权也归集体，使用权归农民个人。1.2征地集体土地的概念■是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为■实质是土地所有权由集体所有变为国家所有1.3征收与征用的共同与不同之处■共同之处◇都具有一定强制性◇都要经过法定程序◇都要依法给予补偿■不同之处◇征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权◇征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人【2008年真题】◆国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（）[答疑编号500431020102]『正确答案』√『答案解析』征用所有权不发生变化，只是使用权变化。1.4征收的特点■强制性-土地征收是国家行为■妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿■被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地2.征收的原则▲■珍惜耕地，合理利用土地的原则◇能不征就不征，能少征就少征■保证国家建设用地的原则◇该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用■妥善安置被征地单位和农民的原则◇对征收的土地要适当补偿◇对农民造成的损失要适当补助◇对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排◇妥善安置拆迁户■有偿使用土地的原则◇土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应■依法征地的原则◇必须有县级以上政府的批准文件◇按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续◇禁止以租代征【2007年真题】◆下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）.A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的[答疑编号500431020103]『正确答案』ABD3.征收、征用集体土地的政策规定■3.1征收土地的范围■为了公共利益的需要，可以征收集体土地■土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权【2006年真题】◆《宪法》规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行（）并给予补偿A.征收B.征用C.征收或者征用D.征购[答疑编号500431020104]『正确答案』C3.2征收土地批准权限■听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证■征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）■农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）■由国务院审批的◇基本农田◇基本农田以外的耕地超过35公顷的◇其他土地超过70公顷的■其他用地由省级政府审批并报国务备案3.3申请征地不得化整为零■征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零■分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用■铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收3.4对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助■由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费3.5临时用地政策■由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准■由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）■临时用地期限最多不超过2年■不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑■期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记■超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地3.6联营使用集体土地政策（两种方法）■联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业■持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件■由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请■两种处理方式◇批准后可以改变土地性质，实行征收◇也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）3.7征收土地公告（主要是两个公告）■概念◇由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告■征地公告内容（四项）◇征收批准机关、文号、时间和用途（批文）◇被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）◇征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）◇办理征地补偿的期限与地点（手续）■征地补偿安置方案公告内容◇被征地土地情况◇土地补偿费标准、数量、支付对象和方式◇安置补助费的标准、数量、支付对象和方式◇地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式◇农业人口具体安置途径◇其他措施■未过行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续3.8征地补偿费的使用■补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）■耕地占用税用于土地开发和农业发展■菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理■征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支3.9特殊征地政策■大中型水利水电工程补偿－国务院另行规定■征收林地、园林－林业管理部门规定■征收中发现文物、古迹、古树－报相关部门处理后方可征地■烈士墓、华侨墓－按主管部门办理■用地范围内有国防设施－经协商后方可征收4.土地征收补偿范围和标准■【征地补偿费的构成】三大类■土地补偿费－给集体的，补偿所有权■安置补助费－给个人的，安置劳动力■地上物及青苗补偿费－给地上物的所有人【注意专有名词的精准性】■征地补偿费与土地补偿费不同■安置补助费，不叫安置补偿费4.1土地补偿费■内含◇是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地）◇由用地单位支付土地补偿费■标准◇征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6－10倍（按原用途补偿）◇其他土地标准，由省级规定4.2安置补助费■内含◇安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）■耕地标准◇安置补助费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准◇需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算◇每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4－6倍◇每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍■非耕地标准◇由省级规定■征地补偿费的特殊规定◇人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍◇土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴■政府的管理◇省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价◇征地补偿做到同地同价◇国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算◇对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股4.3地上附着物和青苗补偿费■地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定■征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金■城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘4.4临时用地补偿标准■征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议■按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）■但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和【为何有高限的规定】■临时用地补偿相当于租金■征地补偿费相当于销售价格■如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租4.5补偿费用的使用■土地补偿费－农村集体经济组织所有■地上附着物和青苗补偿费－归地上附着物和青苗的所有者■安置补助费（三种方式）◇由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用◇其他单位安置的人员－支付给安置单位◇不需要统一安置的人员－发放给个人【2006年真题】◆下列关于征收土地的表述中，正确的是（）A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍B.安置补助费只能发放给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金[答疑编号500431020105]『正确答案』C『答案解析』A征收耕地按此标准，非耕地可参照此标准由省级政府标准。B安置补助费有三种发放方式，由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用，其他单位安置的人员－支付给安置单位，不需要统一安置的人员－发放给个人；D鱼塘也要交。5.土地征收工作程序▲5.1申请用地■申请机构◇土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门■申请的依据◇经批准的设计任务书或初步设计◇年度基本建设计划（立项）◇其它■所需附上有资料◇建设单位有关资质证明◇项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件◇土地行政部门出具有用地预审报告◇初步设计或其他有关材料◇建设项目总平面布置图◇占用耕地的，提出补充耕地方案◇项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告◇提供地价评估报告5.2受理申请并审查有关文件（一书四方案）■审查时间◇受理的30日内■编制（一书）◇建设项目用地呈报说明书■拟定（四方案）◇农用地转用方案（用途转变）◇补充耕地方案◇征地方案（所有权转变）◇供地方案（使用权转变）■流程◇经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查5.3审批用地（一制度）■实行土地管理部门内部会审制度审批土地■批文必须是政府的，而不是土管部门的5.4征地实施■实施机构◇被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门）■程序◇征地公告◇支付征地费◇安置农业人口◇协调征地争议5.5签发用地证书（合同+登记）■有偿使用土地的－签订《土地使用权出让合同》■以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》■用地单位持上述文件办理土地登记手续5.6征地批准后的实施管理■时间◇用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理■措施◇会同有关部门落实安置措施◇督促被征地单位按期移交土地◇处理征地过程中的各种争议◇填写征地结案报告（表示征地工作结束）5.7建立征收土地档案（三项要求）■整理和收集征收过程中形成的各种文件■收集存档的文件一律是原件■市、县范围内的土地档案应统一格式第二节建设用地使用权出让【供地方式】■划拨－无偿无期限■出让－有偿有期限1.出让的概念■■出让▲是指国家将国有土地使用权在一定上限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为■出让金▲是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租■出让的含义▲出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家▲经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权（部分处分权）；土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有▲使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书▲集体土地不经征收不得出让▲出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点（民事关系）2.建设用地使用权出让计划■■出让土地的三符合▲符合土地利用总体规划▲符合城市规划▲符合年度建设用地计划■程序▲省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案▲具体出让每幅地的条件，由市县级政府土