房地产基本制度与政策考点摘要

房地产基本制度与政策考点摘要第一章法律基础知识1、民法的概念*民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产流转关系。人身关系包括人格权关系（如姓名、名称、名誉等）和身份权关系（如收养、监护等）。2、民法法律关系的构成*民事法律关系由主体、客体、内容所构成。1、民事法律关系的主体民事法律关系的主体又称民事主体或者民事权利义务的主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。这里的“人”包括自然人和法人。在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体。实践中，个体工商户、农村承包经营户、合伙等，也可以参与民事活动而被视为民事主体。一个民事法律关系中至少有两个主体。2、民事法律关系的客体民事法律关系的客体是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。在民法上，客体也称为“标的”。如果客体为物，则习惯上称之为“标的物”。（1）物。民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。民法上的物应满足以下条件：一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在；二是人力可以支配，三是不包括人体本身，即人不能成为法律关系的客体。（2）行为。它是指为满足他人利益而进行的活动。如提供服务、保管、运输等合同法律关系的客体的行为。（3）智力成果。它是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。3、民事法律关系的内容民事法律关系的内容是指民事主体所享有的权利和应承担的义务。3、民事权利的概念民事权利是指民事主体受法律保护的、实现某项利益的可能性。它包括3个方面：（1）权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动；（2）权利人可以要求负有义务的人做出一定的行为或不为一定的行为以实现自己的权利；（3）权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护。4、民事权利的分类*根据权利标的的不同性质，民事权利可分为财产权和人身权。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。人身权是指以人身利益为标的的权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权、抗辩权。支配权如物权、知识产权、人身权等。形成权如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等。根据权利效力的不同，民事权利可分为绝对权和相对权。根据相互联系的几个民事权利中各权利所处的地位不同，可分为主权利和从权利；根据权利是否具有转移性，可分为专属权和非专属权。5、民事权利的保护民事权利的保护方法有：1、公力救济，即权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护。2、自力救济，即权利人通过正当防卫、紧急避险和自助行为维护自己的权利。6、民事义务的分类*以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。除了以上分类外，民事义务还可分为主要义务和附随义务，约定义务和法定义务等。7、民事法律行为民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利的民事义务的合法行为。民事法律行为的形式主要有口头形式、书面形式、视听资料形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。8、无效的民事行为下列民事行为无效：1、无民事行为能力人实施的；2、限制民事行为能力人依法不能独立实施的；3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；4、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；5、违反法律或者社会公共利益的；6、经济合同违反国家指令性计划的；7、以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。9、代理的分类*1、委托代理、法定代理和指定代理委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。指定代理的指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。2、本代理和复代理本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理关系。复代理是指代理人行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。3、单独代理和共同代理单独代理是指将代理权授予一人的代理，又称独立代理。共同代理的指将代理权授予二人以上的代理。4、民法上的代理和诉讼法上的代理10、代理的概念代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。这里，代他人为法律行为的人为代理人；“他人”为被代理人，法律上又称为“本人”；第三人又称“相对人”。11、代理关系通过代理人的代理活动而在被代理人、代理人以及第三人之间产生的关系叫做代理关系。代理关系由以下3个方面的关系构成：1、代理人与被代理人之间的关系。此为代理的内部关系，因代理人享有的代理权而产生。2、代理人与第三人之间的关系。此为代理的外部关系，因代理人行使代理权即实施代理行为而产生。3、第三人与被代理人之间的关系。此也为代理的外部关系，因代理人代理行为效果直接归属于被代理人而产生。12、代理权和代理行为*根据有关法律的规定，代理权可以通过以下方式取得：1、因授权而取得代理权；2、因指定而发生；3、因法律规定而发生。民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。代理人在行使代理权时应遵循以下2项原则：1、代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。2、代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：(1)自己代理。(2)双方代理。(3)与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。(4)超越代理权限进行代理活动。(5)利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。13、诉讼时效的概念诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。14、诉讼时效期间*诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。根据法律对诉讼时效期间的规定不同，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。特别诉讼时效期间是指只适用于特定请求权的诉讼时效期间。《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合格的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存财物被丢失或损毁的。《环境保护法》规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为三年。《民法通则》规定，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。15、承担民事责任的方式承担民事责任的方式主要有下列10种：1、停止侵害。这是指行为人停止其正在实施的侵害行为。2、排除妨碍。这是指排除对权利人权利行使的不正当妨碍。3、消除危险。这是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。4、返还财产。这是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。5、恢复原状。这是指当财产被不法损害而有恢复原状可能时，应予以恢复。6、修理、重作、更换。这是指交付的标的物质量不符合规定或约定时，予以修理、重作或更换。7、赔偿损失。这是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。8、支付违约金。这是指以要求违约方支付一定量的金钱的方式对违约进行制裁并对违约造成的后果进行补偿。9、消除影响、恢复名誉。这是指在侵犯他人名誉权等人格权时，采取一定措施恢复他人的名誉。10、赔礼道歉。这是指加害人向受害人承认错误，表示歉意以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。16、物权的概念及分类物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。我国民法体系中上规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。按照一定的标准，可对物权做如下分类：1、自物权和他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。2、动产物权和不动产物权。凡以动产为标的的物权为动产物权，如质权。凡以不动产为标的的物权为不动产物权，如抵押权。3、主物权和从物权。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。4、所有权和限制物权。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。17、物权的法律特征1、物权法定原则。指物权的种类和内容只能由法律来确定；而不能由民事权利主体随意创设。2、物权公示原则。各种物权变动取得必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，而决定物权变动取得的效力的原则。3、物权优先原则。物权是债权产生的前提，在物权和债权同时存在的情况下，无论物权成立于债权之前或之后，物权优于一般的债权。最典型的是房地产办理抵押登记后，即取得担保物权后即可对抗第三人。18、所有权1、所有权的一般原理完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能。2、共有共有可分为按份共有和共同共有。因共有关系消灭而分割共有财产时，在不损害财产的经济价值的前提下，可以采取以下方法：(1)实物分割(2)变价分割(3)作价补偿3、不动产所有权不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。4、建筑物区分所有权19、用益物权*1、用益物权概述用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。用益物权具有以下特点：(1)用益物权的标的物是不动产。(2)用益物权是一种他物权。(3)用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。2、用益物权的分类用益物权包括承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权、典权等。所谓典权，是指典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。它具有以下特征：(1)典权是不动产物权。(2)典权是因支付典价而成立的物权。(3)典权是占有、使用、收益他人不动产的物权。典权消灭的一般原因包括：(1)回赎(2)找贴(3)作绝(4)别卖地役是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。地役权具有以下特征：(1)地役权是使用他人土地的权利(2)地役权是使自己土地便利的权利。(3)地役权具有从属性和不可分性。20、担保物权*1、担保物权概述担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。其特征为：(1)担保物权以确保债务的履行为目的。(2)担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种他物权。(3)担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的。(4)担保物权具有从属性和不可分性。2、担保物权的分类担保物权包括抵押权、质权、留置权等。质权其特征为：(1)质权是一种担保物权。(2)质权的标的物只能是动产或财产权利。(3)质权须转移质物的占有。(4)质权是就质物优先受偿的权利。留置权其特征为：(1)留置权是以动产为标的物的一种担保物权。(2)留置权是债权人留置债务人动产的权利。(3)留置权是一种法定担保物权。21、物权与债权的区别*物权是和债权相对应的一