房地产开发公司职责及流程,制度

1第一部分总工办工作制度一、总工办部门职能（一）负责项目勘察、设计的技术、进度与质量管理，主要包括：1、审查设计单位的工作大纲及各专业技术要求，审查设计进度计划及各专业设计进度计划，审查设计方案，向设计单位提出设计修改建议。2、根据设计进度计划负责督促、审查设计单位及时完成所承担的设计及设计修改任务，提交相关设计图纸。3、组织设计过程中的监督、检查，组织各阶段设计成果的汇报，负责组织重大设计方案或复杂技术问题的的专题讨论。4、负责审查、复核设计文件、补充设计文件、修正设计中的错误和偏差，组织对工程设计文件的核对、验证与评审验收工作。5、负责组织向监理单位、承包单位进行设计交底并协调设计勘察部门解答设计施工图中存在的问题。6、完成为完善设计而进行的修改设计方案。7、负责设计文件及变更设计文件的管理，对施工过程中动态设计的验证与协调工作。8、参与组织项目竣工图纸的编制和审查。9、负责对设计咨询公司的协调管理，使咨询工作按合同要求及时有效工作。（二）参与工程的控制管理工作，经常巡视工地，解决施工中遇到的设计问题。检查工程施工质量，及时发现并制止违背设计的施工行为，并尽快通报监理单位和工程部按规定的程序予以处置。（三）参与工程变更的审议，组织工程部、经济部、监理单位、承包单位、设计院讨论确定变更方案，审议设计变更后新的设计方案，会同相关部门办理设计变更手续，负责督促编制变更工程施工图。（四）参与施工管理过程中的技术问题和重大施工方案的审议，配合设计院解决技术难点和重点，如地基处理、基础处理、异常地质情况处理等。2（五）配合前期部进行工程的报建相关技术服务。（六）配合前期部、工程部进行工程竣工验收。（七）负责交工后的工程缺陷调查及缺陷原因分析，审查工程缺陷修复方案。二、总工办岗位职责（一）总工办主任岗位职责1、参加项目前期市场定位、规划设计及设计方案的研讨，为领导决策提供合理建议。2、配合前期部进行项目报批的相关技术性工作，及配套外网的深化设计和施工验收工作。3、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。4、负责编制设计任务书，对设计院下达设计任务并与其建立工作关系，在设计过程中提出合理建议。并对设计进度、质量进行监督检查和协调。5、认真审阅设计图纸，对违背设计任务书的事项进行纠正，避免浪费，发现问题及时协调解决。6、参加图纸会审、技术交底会议及现场临时性技术工作会议，并提出所发现的问题及处理意见。7、对项目进行过程中的决策性变化，及时提出合理化的技术性支持，并积极落实解决设计变更等方面的技术性问题。8、审核施工单位的施工技术方案，对方案中涉及增加工程费用的技术措施要严格把关。9、参加施工单位、监理单位组织的相关技术工作会议，听取各方提出的技术问题及解决办法，并提出意见和建议。10、根据工程进展情况，及时落实相关技术问题。11、参与工程及甲方采购的材料，设备招标过程中的技术工作，并提出技术要求和参数。12、对工程所需要的新技术、新材料、新工艺应及时组织相关人员参观、考查、学习，并做总结或考察报告。313、协调做好工程验收工作，总结已完成项目的经验。14、完成领导安排的其他工作。（二）各专业工程师岗位职责1、组织设计单位选择和评审。2、编制各阶段的设计任务书。3、组织进行各阶段设计沟通，审查各阶段的设计图纸。4、参与施工图会审。5、管理设计进度和设计图纸。6、跟进和审查设计变更。7、配合经济部制定材料、设备采购的技术标准，对材料、设备设计指标进行审查。8、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。9、审查承包单位的施工组织设计、重大施工方案。10、解决项目施工现场的重大技术问题。三、总工办工作流程（一）勘察设计阶段对勘察设计单位勘察设计文件审核。（二）规划设计阶段对规划设计单位规划设计文件审核。（三）前期手续阶段1、协助前期办理用地规划批文、办理工程规划许可证。2、协助前期办理工程外网配套相关手续。（四）施工图设计阶段1、完成施工图设计。2、与前期部配合办理施工图设计与审查。（五）施工阶段41、在施工阶段配合经济部进行工程材料、设备等招标采购工作技术标准的提供。2、配合工程部解决设计中存在的各种问题。（六）竣工验收阶段配合前期部、工程部进行竣工验收各种有关技术文件的提供。第二部分前期部工作制度一、前期部部门职能（一）负责与当地政府、上级主管部门及相关业务单位的关系协调及处理。5协助市有关部门搞好工程标底的编制工作，搞好工程项目的招投标工作。遵守工作流程及管理制度。及时准备掌握市场动态和政府政策，为公司发展建立良好、长期的沟通平台。（二）办理公司房地产开发与经营中的一切证照。其中包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等。（三）负责项目开发建设报批报建，组织项目消防竣工、规划竣工、综合竣工验收及手续办理。向发改委、规划局、环保局、建委、公安交通管理局、环卫局、人防办等政府部门申办的其他报建事项。（四）协调各有关部门，负责组织编制公司年度工程项目建设计划及投资计划。研究并提出公司年度重大工程项目及拟列入市政府每年实事项目的安排意见，组织向相关工程项目指挥部进行工程项目前期工作交底工作，对各工程项目指挥部进行相关业务指导，并督促检查相关工作的落实情况，要做到高度重视、加强管理、严格把关。（五）根据工程进展情况，及时配合工程部及相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位、配套工程现场有序且与正常施工合理交叉。（六）负责总体规划方案设计，分析研究，项目开发产品的市场分析、定位及产品的方案设计，办理勘察、设计、监理、监督和施工合同的鉴定及审查，协助工程部对项目进行验收工作，确保协调顺畅、验收工作及时、顺利完成。（七）负责组织人员对项目的所有批文及相关材料档案进行归集、整理、移交及保存，确保资料归档及时、齐全，分类清晰，查取方便。（八）完成领导交办的其他工作，并做好与其他部门的协调配合工作。二、前期部岗位职责（一）前期部经理岗位职责1、根据公司项目总体开发的要求,负责承办公司所开发项目的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。62、负责向市计委、建设局申办项目投资计划（立项）、开工报告，并做好公司与政府各专业部门的协调工作。3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用,并办理取证工作。向市建设局申办施工图审查。办理招投标手续。申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续。4、协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料。5、根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建筑设计方案、初步设计、施工图设计。6、负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续。7、向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续。8、向交警支队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案。9、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项。10、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（设计、监理勘察、施工等合作单位）。11、负责（牵头）进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责。12、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台。13、办理工程开工前的各种手续,保证工程的顺利开工。14、工程竣工后,会同有关部门及时办理物业移交手续。15、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇报工作进展，提出合理化建议。16、负责本部门于公司其他部门之间的工作协调,对前期部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。17、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。（二）报建员岗位职责1、负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划7顺利实施。2、负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。3、完善房屋入住所需的各种手续，证件等。4、参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。5、处理公司交于的其它事宜。三、前期部工作流程（一）《土地使用证》申领1、土地登记申请书。2、单位法定代表人证明（委托代理人申请土地登记的，应提交授权委托书和代理人资格身份证明）。3、土地权属来源证明（历年来有权部门批准文件）。4、地籍调查表。5、缴纳的土地款及契税材料。6、其他有关资料。（二）设计方案评选（规划编研中心）1、设计任务书。2、三家备选设计单位的资质证书。3、每家单位的方案文本各8本及电子文件。4、费用。（三）总平、单体方案报审（召开外审会）1、详规设计审查申请表。2、申请函。3、规划设计要点。4、符合设计深度要求的总平图（1/500）、规划设计方案文本（每份四套）和电子文件。85、场地现势地形图原件（1/500）一份。6、设计单位建筑设计资质许可文件。（四）立项(发改委)1、申请报告。2、土地出让合同。3、规划设计要点。4、批准总平图和方案审查意见。5、开发公司营业执照复印件。6、开发资质证书。7、总投资额30%的资金证明或保函。（五）地名注册1、建设用地规划许可证。2、立项批文。3、总平图。4、地名申请单(各2份)。（六）楼宇公安编号审批1、申请。2、规划局批准总平图。3、地名使用批复。（七）环评审批1、建设项目环境影响申报（登记）表。2、项目建议书报批件。3、项目所在的区域位置图（包括水系图、周围的环境敏感目标和居住的人群）对于污染较重或难以治理的建设项目，须提交初步环境影响分析或治理方案（根据申报审批结果，委托有资质单位编制环评书或表再报环保局审批）。（八）《建设用地规划许可证》1、填具的建设用地规划许可证申请表。2、项目批准文件。3、建设单位申请函。94、场地现势地形图及其电子数据。5、总平批准文件及批准的总平规划图、历次建设项目规划设计要点（现用控规批准文件及一图一表）。（九）人防立项1、规划批准总平图1份。2、地面项目核准通知1份。3、10层以上高层建筑的地面一层建筑平面图1份。4、上部有建筑物的普通地下室建筑平面及剖面图各一份。5、人防工程方案设计（平时、战时平面图）各1份。6、项目审批申报表（一式三份）。（十）初步设计抗震审查1、立项批文。2、初步设计文件。3、地质勘察报告。4、初步设计抗震审查申请表。5、结构计算书。6、勘察、设计单位资质证书。（十一）初步设计审查（召开扩初会）1、申请报告。2、初步设计方案文本8套。（1）文字说明。（2）图纸部分：规划总平图（反映周边建筑用途、间距）、管线综合图、道路、绿化平面图、单体设计图。（3）项目概算2份。（4）附件：计委立项批文、规划设计要点、规划局详规批复、规划批准总平、规划局设计方案审查意见、抗震专项技术审查意见、环评审批意见。（十二）施工图政策性预审1、施工图报审表。2、一套建筑图。103、初步设计批文。4、批准总平。5、设计合同（如是外地设计单位，需另办入市备案手续）。（十三）施工图审查（包括施工图、抗震、气象、人防、消防五个专项审查，各项审图过程中，审查意见设计院都必须及时回复、沟通）。1、施工图审查（审查工作分岩土报告审查和施工图审查两阶段）（1）岩土勘察报告审查。①岩土勘察报告审查报审表。②岩土勘察报告。③工程勘察合同。④建设用地规划许可证。⑤规划批准总平面图。（2）施工图审查。①施工图审查申请表。②立项批文和初步设计批文。③节能报审表（建筑、电气、暖通）。④全套施工图4套。⑤专项设计审查意见。（抗震、消防、环保、人防）。⑥结构计算书。⑦经备案的勘察和设计合同。⑧外省市勘察、设计单位进市许可证。2、气象专项审查（1）建设项目防雷装置设计审核申请表。（2）计委建设项目批文。（3）建设项目施工设计图纸一套。3、人防专项审查(审查工作分技术性和政策性两阶段)（1）技术性审查。①《人民防空工程施工图设计文件报审表》