房地产政策与制度

房地产管理基本制度与政策柳州市房屋登记管理中心李珂璐第三章房地产业概述第一节房地产业概念P157-161第二节住房制度概述P161-164第三节房地产法律体系P164-167第一节房地产业概况掌握：房地产业的基本概念P157熟悉：房地产业的作用P158了解：（1）房地产业的细分P158（2）房地产业的历史沿革P159-161房地产业的基本概念P157房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。房地产业的细分为:1、房地产经营开发、2、房地产中介服务、3、物业管理和其他房地产活动。归属行业：第三产业第二节住房制度概述掌握：现行城镇住房政策熟悉：城镇住房制度改革城镇住房制度改革（P161-162）城镇住房制度改革：分三阶段1、试点探索阶段（1980—1991年）2、全面推进阶段（1992—2002）3、深化改革阶段（2003年以来）1、试点探索阶段（1980—1991年）1980年6月中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》允许私人建房、买房和拥有自己的住房；1982年试行公有住房补贴出售1988年国务院第一次全国住房制度改革工作会议，“提租补贴”试点1991年6月《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30）采取分步提租、积极组织集资合作建房、新房新制度、发展住房金融业等多项措施，推进城镇住房制度改革。2、全面推进阶段（1992—2002）1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43）明确建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23）城镇住房制度改革发生根本性改变。停止实物分房，实行住房分配货币化。3、深化改革阶段（2003年以来）2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18）现行城镇住房政策现行城镇住房政策：P162--164住房供应政策住房分配政策配套改革（财政、金融、土地政策）P164住房供应政策住房供应政策：P1621、商品房2、保障性住房：包括廉租房和经济适用房廉租房：套均40平方米，人均建面13平方米）经济适用房：套均60平方米、拥有有限产权，5年后可转让。3、政策性住房：（棚改安置房、限价商品房、公共租赁房、单位建设房）住房分配政策住房分配货币化住房分配货币化包括：1、工资2、住房公积金（缴纳比例不低于上一年度月平均工资的5%）3、住房补贴。第三节房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象熟悉：（1）房地产法律体系（2）军事房地产法律政策规定房地产法的概念与调整对象房地产法的概念与调整对象P164房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称。房地产法调整对象：1、房地产开发关系2、房地产交易关系3、物业管理关系4、房地产行政管理关系《城市房地产管理法》的“345”《城市房地产管理法》的“345”3个备案：房地产开发企业资质备案、商品房预售备案、房屋租赁备案。4个合同：土地使用权出让合同、房地产转让合同、抵押合同、租赁合同5项基本制度：（1）、国有土地有偿、有限期使用制度；（2）、房地产价格评估制度；（3）、房地产成交价格申报制度；（4）、国家实行土地使用权登记发证制度；（5）、房屋所有权登记发证制度。军事房地产法律政策规定2000年中央军事委员会颁布《中国人民解放军房地产管理条例》第四章建设用地制度与政策第一节中国现行土地制度概述P168-171第二节集体土地征收P171-178第三节国有建设用地P178-181第四节集体建设用地P181-182第五节国有土地使用权出让P183-191第六节国有土地使用权划拨P191-193第七节闲置土地的处理P193-194第六章第一节中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制P168土地用途分：农用地、建设用地、未利用地用途管制核心是：不能随意改变农用地的用途了解：土地管理基本制度P170土地所有制和土地管理基本制度土地所有制：土地社会主义公有制（全民所有制、劳动人民集体所有制）P168全民所有制：国有土地劳动人民集体所有制：集体土地“国有”≠“公有”，公有的概念大。土地管理基本制度：P1701、土地登记制度2、土地有偿有限期使用制度3、土地用途管制制度4、耕地保护制度返回第二节集体土地征收熟悉：征收集体土地的政策规定P173征收集体土地补偿的范围和标准P177了解：征收集体土地的工作程序P176（注意：颁发土地证是用地单位向土地部门申请，由人民政府颁发土地证）征收集体土地应遵守的原则（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则（2）保证国家建设用地的原则（3）妥善安置被征地单位和农民的原则（4）有偿使用土地的原则（5）依法征地的原则征收集体土地的政策规定征收土地批准权限的规定P1731、征收土地实行两级审批制度，国务院和省级人民政府国务院审批：（1）基本农田；（2）、基本农田以外的耕地超35公顷；（3）、其他土地超70公顷（1公顷=1万平方米，1标准亩=666.66666平方米，1公顷=15亩）省级人民政府：其他用地（报国务院备案）2、征收农地，应先办理农地转用手续。征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准P177征收集体土地补偿：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费（1）土地补偿费：耕地：被征收前3年平均年产值的6—10倍其他用地：省级人民政府制定标准（2）安置补助费：按需安置的农业人口数计算，不是按实际人口计算。需安置的农业人口数=征收耕地数／该地人均耕地占有量耕地：每个人的标准：被征收前3年平均年产值的4—6倍，上限：每公顷不超被征收前3年平均年产值的15倍其他用地：省级人民政府制定标准土地补偿费+安置补助费≤被征收前3年平均年产值的30倍（3）地上附着物和青苗补偿费：省级人民政府制定标准返回第三节国有建设用地了解：建设用地审查报批程序P178--180临时用地的报批和使用P180-181建设用地审查报批程序建设用地审查报批程序P178—180：用地预审、申请用地、上报审批、组织实施、颁发《建设用地批准书》（划拨土地是《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》）注意：（1）颁发的不是土地证，而是《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》；颁发部门：市、县人民政府土地管理部门（2）上报审批的时限：P179：30日内拟定方案，5日内发出批复。临时用地的报批和使用临时用地的报批和使用P180-181临时用地的使用期限：不超过2年，2年重新办理。因抢险救灾：6个月内补办。返回第四节集体建设用地掌握：集体所有建设用地使用情形了解：集体所有建设用地使用原则P181集体所有建设用地使用情形集体所有建设用地使用情形：P1811、乡镇企业用地2、村民建造住房3、乡（镇）、村公共设施、公益事业建设使用集体所有建设用地使用原则集体所有建设用地使用原则：P181应当符合乡（镇）土地利用总体规划；符合土地利用年度计划；符合村庄和集镇规划坚持合理布局，综合开发，配套建设；涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。返回第五节国有土地使用权出让掌握：国有土地使用权出让政策P183--188熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征P183了解：1、国有土地使用权出让合同P1892、国有土地使用权出让管理P1893、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股P190国有土地使用权出让的概念及特征国有土地使用权出让的概念及特征P1831、土地出让金是土地整个使用期的地租2、土地使用权出让是土地一级市场，由国家垄断。3、集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。4、地下埋藏物归国家所有。5、国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与使用人之间关于权利义务的经济关系。具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。国有土地使用权出让政策国有土地使用权出让政策：P183-1881、国有土地使用权出让方式2、国有土地使用权出让年限3、土地使用权的收回4、建设用地使用权终止1、国有土地使用权出让方式1、国有土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖P183-188《物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。2、国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限：P187（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。对国有土地使用权出让年限始起日期问题的批复【颁布单位】国家土地管理局【颁布日期】19960605【实施日期】19960605海南省土地管理局：你局《关于国有土地使用权出让年限的始起日期问题的请示》（琼土用〔１９９６〕３８号）收悉。经研究，现批复如下：一、关于土地使用权出让年限的始起日期问题。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”和１９９４年１月１８日国家土地管理局、国家工商行政管理局发布的《国有土地使用权出让合同示范文本》（宗地出让合同）第四条“本合同项下的土地使用权出让年限为＿＿＿＿年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算”的规定以及１９９５年１２月２７日最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中“出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效”的意见，土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。3、土地使用权的收回土地使用权的收回：P1881、土地使用期限届满2、因公共利益提前收回3、使用者不履行土地使用权出让合4、司法强制收回4、建设用地使用权终止建设用地使用权终止：P1881、土地灭失终止（如地震、水患）2、土地使用者抛弃而终止国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同：P189国有土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。出让合同包括三部分：1、合同的正本、副本2、土地使用权出让合同附件（建设技术指标）3、补充合同国有土地使用权出让管理国有土地使用权出让管理：P189出让管理权限：国有土地使用权出让由市、县人民政府负责，具体方案由土地管理部门实施。国有土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，签订后60日内交付全部土地出让金。出让后土地使用管理：出让后土地使用管理出让后土地使用管理：P189未按合同规定和城市规划的要求开发利用的：由市、县人民政府土地管理部门进行纠正，并可处以：警告、罚款、无偿收回土地使用权的处罚。改变土地用途的：须经出让方同意，土地和规划部门批准，重新签订出让合同，调整出让金，并办理登记。国有土地租赁国有土地租赁P190-191（国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知国土资发(1999)222号）1、租赁期六个月以上的国有土地租赁，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订租赁合同，土地租赁合同可以转让。2、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。3、承租人将承租土地