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1房地产登记制度与政策1995年1月1日《城市房地产管理法》1995年10月1日《担保法》1997年10月27日《城市房屋权属登记管理办法》(废止)2007年3月8日《物权法》2008年7月1日《房屋登记办法》一、民法、行政法知识(一)民法1、民法总论(掌握)民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和特征:是私法、基本法、权利法。民法基本原则意思自治、诚实信用、公序良俗。民法调整人与人之间或人与标的物之间法律关系。民事法律关系的实质是权利和义务。关系要素:主体、内容、客体。民事主体:指参加民事法律关系,享有民事权利并承担民事义务的人,包括自然人和法人和其他组织(国家在一些场合也可以成为民事关系的特殊主体)民事主体,必须由法律赋予其主体资格。法人特征:1团体2名称机构场所,具有民事权利能力和行为能力3独立的财产4独立承担责任。分类:企业、机关、事业、社团公司法人:公司以全部财产2有限公司以出资额3股份公司以认购的股份为限承担责任。公司类型转化办理更正登记。比较有限责任公司与股份有限公司:1、设立方式:发起/发起、募集2、股东数:1至50人/发起人2-200人3、股权形式:出资证明不可流通/股票可以流通。2合伙企业为非法人企业将企业房屋登记给合伙人:转移登记分公司无独立法人资格(营业执照),子公司有(企业法人营业执照)法人资格。民事法律行为是公民或者法人成立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。特征:1意思表示为要素2私法上的效果为目的3因果关系法律行为的分类:1单方、双方和多方2负担和处分3有偿和无偿4、诺成与实践5、要式与不要式6、生前与死后宣告失踪:无顺序、下落不明必须满两年、一切利害关系人、非利害关系者无权申请。失踪代管人:实体地位:管理处分财产;程序地位:诉讼当事人(原告或被告)。宣告死亡:1、一般失踪满4年的2、意外失踪满2年的3、意外失踪且取得不可能生存证明的。申请顺序:1配偶;2父母、子女;3兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女;4其他有民事权利义务关系的人。申请撤销死亡宣告不受上列顺序限制。宣告失踪不是宣告死亡的必经程序。宣告死亡效力:人格丧失、继承开始、婚姻终结、单方可以送养子女。不可代理的法律行为:离婚、结婚、遗嘱、事实行为、侵权行为。代理的价值:主体行为能力的补充与扩张。种类:委托代理、法定代理、指定代理。分类标准:意定代理(含职务代理)本人授予;法定代理是基于法定的身份。指定代理是法院或者其他机关的指定(如监护或失踪人的财产代管人)。代理与居间区别:1、居间人未获得代理权2、不对相对人独立做出意思表示3、居间行为本身不产生一定的法律效果代理与委托1、委托为双方内部关系2、委托合同外其他如合伙合同、雇佣合同、劳动合同均可成为代理权授予的基础法律关系。3、代理适用的是法律行为,委托的事务可以为事实行为3物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物。物权法特征是私法、实体法。2、物权法(掌握)物权法的基本原则物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则(一物一权)。用益物权:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。担保物权抵押权、质权与留置权。物权特征:绝对权、支配权。物权效力:1排他2优先物权优于债权。物权债权区别:物权作为绝对权、支配权、对世权;债权作为相对权、请求权、对人权2、物权具有排他性,债权具有平等性所有权对自己的动产和不动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。特性完全性、整体性、永久性属于国家所有:矿藏、水流、海域、文物、电频、国防资产不动产物权未经登记不发生效力,地役权自合同生效时设立,抵押合同自登记之日生效,农村土地承包合同自成立之日生效,动产船舶、航空器、机动车应当登记,未登记不得对抗善意第三人。建筑物区分所有权(共有部分)1、一种特殊的所有权类型2、具有集合性3、具有整体性和不可分割性全体业主共有部分1建筑物用地使用权2道路绿地3公共场所、公用设施、物业服务用房。建筑区划内规划用于停放汽车的车位属建设单位所有,以出售附赠或出租方式约定。业主团体与业主的关系1对业主具有约束力2受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销3撤销期间:主观标准,1年。用益物权:1物权2限制物权3他物权4占有使用收益5以不动产为客体。(土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权)土地承包经营权:耕地30年,草地30-50年,林了30-70年。地役权:利用他人不动产,以提高自己的不动产的效益。所称“他人为供役地”,“自己需役地”4地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。共有:两个以上民事主体共同行使一个所有权。特点:主体多数性、客体是独立物或集合物。按份共有:各权利人对物的支配强度可以计算份额的。特征1、权利与义务是标的物全体2、份额是支配力的强度3、由共同投资行为而产生,意定性,决定了其集约程度不高,共有人可退出、抛弃、转让共有份额。按份共有权利:1依照份额的占有、使用、收益与处分2)退出3转让4共有优先购买权,与承租人优先购买权比较按份共有义务:1分担管理费用(防险费用、改良费用)2债务的分担共同共有:紧密关系不分份额的共有权状态。无约定或约定不明确,除具有家庭关系等以外,视为按份共有拟制共同共有——如建筑物区分所有权中的共有共同共有权利:1非排他的、随机的、平等的行使2处分由全体共同共有人同意,另有约定的除外。不对抗善意第三人。共同共有义务:共有人权承担连带债务;另有约定外,共同承担债务。建设用地使用权:1土地占有、使用、收益的权利。2用益物权3处分建设用地使用权的权利4、地表、地上或地下5具有期限性(住70,商旅娱40,其他50)房地一并抵押:新增不属于抵押财产。一并处分,但新增无权优先受偿。国有土地使用权出让方式:招标、挂牌、拍卖、协议宅基地使用权取得:1、审批新增2、继承取得要求:本集体内部转让(先地后房)、宅基地使用权不得抵押农作物抵押——不及于集体土地使用权。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。可抵押财产1、建筑物和其他土地附着物2、建设用地使用权;3、以招拍、公开协商荒地经营权;4、生产设备、原材料、半成品、产品5、5正在建造的建筑物、船舶、航空器;6、交通运输工具;7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产禁止抵押的财产:1、土地所有权;2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体3、学校、幼儿园、医院等公益设施;4、不明或者有争议5、查封、扣押、监管6、其他。抵押合同:书面合同(合同成立=合同(债)关系)。抵押登记:1、强制登记(登记=抵押权生效)2、任意登记—抵押合同成立=抵押权生效,成立的抵押权,可以对抗善意第三人。抵押人的处分权:1、征得同意转让,代为清偿债务除外。2、价金代位——同意转让,价款提前清偿提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。先租后押:原租赁关系不受该抵押权的影响。先押后租:租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现:1协商实行:折价或者以拍卖、变卖优先受偿;协议损害一年内请求法院撤销该协议。2、法院实行:请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。3、合同法(掌握)合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。合同的形式:口头、书面、电子形式。合同的效力:无效、效力待定与可撤销。登记官无权判断合同的效力。合同分类:借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。合同种类1双务单务2有偿无偿3有名无名4诺成实践5要式不要式6、主合同和从合同合同的内容包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法。合同生效的要件:1行为人民事行为能力2意思表示真实3不违反法律或社会公共利益。表见代理无需追认,合同有效。无效的合同(欺诈、胁迫,损国;恶意串通,损国、集、第三人;实为非法;损公;违强)6可撤销合同(重大误解;显失公平;欺诈、胁迫;乘人之危)效力待定合同(无权处分;限制行为人;欠缺代理权)无效或被撤销的争议解决条款有效;一房多卖不是无权处分。赠与合同赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受1双方民事法律行为2诺成3单务4无偿5有名、非要式。借款合同1转移钱款所有权2自然人实践合同,未约定不支付利息;利息最高不超过同类贷款利率的四倍,超出部分不受保护,合同有效。3、金融机构借款合同:要式合同、诺成合同4、无效:以借贷名义向职工非法集资;以借贷名义向社会非法集资;以借贷名义向社会公众发放贷款;其他情形。买卖合同:双务,有偿,有名,诺成,不要式(商品房买卖合同,要式)抵押合同:必须是书面,要式合同;禁止流押契约;4、婚姻家庭法(掌握)婚姻关系实质要件:①异性②自愿③男22女20④一夫一妻制。⑤直系血亲和三代旁系血亲。⑥疾病。夫妻财产关系:法定财产制与约定财产制,约定优于法定。夫妻财产契约的有效要件:①民事能力②意思真实。③不违法规公益④婚姻需为有效。⑤婚姻当事人亲自订立,不得代理。共同财产:①工资、奖金②生产、经营收益。③双方实际取得或者应当取得的“住房补贴”、“住房公积金”、“养老保险金”和“破产安置补偿费”。④一方以个人财产投资取得的收益,本金属个人财产⑤知识产权上的财产性收益⑥继承或赠与所得的财产⑧军人的复员费、自主择业费等一次性费用,以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值,所得数额为夫妻共同财产。个人财产:①婚前财产②医疗费、残疾人补助③遗嘱或者赠与归一方④专用生活用品。⑤军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于军人的个人财产。⑥军人复员费、自主择业费扣除夫妻共同财产的部分属于复转军人的个人财产。75、继承法(掌握)继承权的特征1主体是自然人2特定的身份关系3财产权不可转让性5法律的直接规定或合法有效的遗嘱。继承权的取得:法律的直接规定或合法有效的遗嘱继承权的放弃:继承开始后遗产分割前,以明示拒绝接受。丧失继承权:1杀害2杀害其他继承人的3、遗弃被继承人或虐待被继承人情节严重的、伪造、篡改、销毁遗嘱情节严重的。法定继承的适用范围:遗赠扶养协议在先原则1)遗嘱未处分的或遗嘱无效部分2先于被继承人死亡3放弃或丧失4放弃受遗赠。法定继承人顺序1配偶、子女、父母2兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。儿媳女婿赡养义务第一顺序继承人。继承权变动:客观上的继承权,继承期待权。接受继承权,不需明示。放弃继承权,需要明示。继承开始前为资格,无法放弃,分割后已实际取得,放弃的是财产权。代位继承:由已死亡子女的晚辈直系血亲代位继承。条件:1法定继承,遗嘱遗赠不适用2子女的晚辈直系血亲3被继承人的子女4先于被继承人死亡;5享有继承权6只能继承被代位人的遗产份额。转继承:继承开始后,遗产分割前死亡,转由其继承人继承法定继承分配一般原则:同一顺序份额一般应均等特殊情况1困难缺劳动照顾2主要扶养义务共同生活的可多分3、不尽扶养义务的不分或者少分4、协商可不均等遗嘱继承:1合法有效的遗嘱2意志的体现;3优于法定继承。遗嘱继承适用:1没有遗赠扶养协议2遗嘱合法有效;3没有丧失、放弃继承权,也未先于遗嘱人死亡遗嘱的特征:1单方行为2不适用代理制度3死亡后发生效力4遗嘱是一种要式法律行为,不法定的方式则不发生法律效力遗嘱形式:1公证遗嘱2自书遗嘱3代书遗嘱4录音遗嘱5口头遗嘱:遗嘱有效条件:1遗嘱能力2真实意思3内容合法4形式符合法律要求。8遗嘱无效:1无行为能力人或限制行为能力人2胁迫欺骗3.伪造无效,被篡改内容无效;4对应当保留份额的处分无效;5.在危急消除后,能够用书面或录的,先前所立的口头无效;遗赠:设立遗嘱全部或部分无偿赠给国家、社会或法定继承人以外的自然人,并在死亡后生效的单方面民事法律行为遗嘱遗赠区别:1遗赠法定继承人以外;而遗嘱必须在法定继承人范围内,且必须是自然人;2.受遗赠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