房地产会计核算汇总培训资料-合生创展

2011年度华北片区财务制度培训讲义一、收入篇1、定金、诚意金、按揭款（一）、主要会计科目设置明细和编码科目代码科目名称核算项目核算内容2131预收帐款本科目应按商品项目进行明细核算。2131.01预收帐款_地产板块核算累计预收购房款，车位款，商铺，写字楼等2131.01.01预收帐款_地产板块_销售款2131.01.01.01预收帐款_地产板块_销售款_住宅2131.01.01.02预收帐款_地产板块_销售款_商铺2131.01.01.03预收帐款_地产板块_销售款_写字楼2131.01.01.04预收帐款_地产板块_销售款_车位2131.01.01.05预收帐款_地产板块_销售款_土地2131.01.01.98预收帐款_地产板块_销售款_销售结转核算按收入确认原则累计结转入主营业务收入金额2131.01.01.98.01预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_住宅2131.01.01.98.02预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_商铺2131.01.01.98.03预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_写字楼2131.01.01.98.04预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_车位2131.01.01.98.05预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_土地2131.01.02预收帐款_地产板块_长期租赁款核算累计预收长期租金2131.01.02.01预收帐款_地产板块_长期租赁款_住宅2131.01.02.02预收帐款_地产板块_长期租赁款_商铺2131.01.02.03预收帐款_地产板块_长期租赁款_写字楼2131.01.02.04预收帐款_地产板块_长期租赁款_车位2131.01.02.98预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转核算长期预收租金结转2131.01.02.98.01预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转_住宅2131.01.02.98.02预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转_商铺2131.01.02.98.03预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转_写字楼2131.01.02.98.04预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转_车位借：银行存款/现金贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅贷：预收帐款_地产板块_销售款_商铺贷：预收帐款_地产板块_销售款_车位【例1-1】根据认购书的约定，业主汇款20万元，交纳第二笔房款借：银行存款20万元贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅20万元如为其他项目代收房款，如：香港代收房款京润项目香港代收房款全部为美元或港币，无人民币代收。借：其他应付款-往来款（美元/港币）借：财务费用-汇兑损益（人民币）贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅（人民币）借；内部银行（人民币）贷：内部银行（人民币）【例1-2】我司合生霄云路8号项目D3-1-2401室，业主**于2011年6月7日汇款至香港公司账户，到账美元2849998.05，按到账当日汇率（该汇率为中国银行现汇买入的当天最低汇率，此为公司规定）折算人民币为：2849998.05*6.465=18425237.39元。根据以上信息做会计分录。借：其他应付款-往来款（美元）2849998.05借：财务费用-汇兑损益（人民币）-449444.7贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅（人民币）18425237.39借；内部银行（人民币）18425237.39贷：内部银行（人民币）18425237.391、契税、公维等各项杂费（一）、主要会计科目设置明细和编码科目代码科目名称核算项目核算内容2181其他应付款本科目应当按照其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算2181.01其他应付款_往来款核算与集团内外各单位往来款）2181.02其他应付款_保证金核算客户商铺或按揭抵押金，将来业务结算后可退回2181.02.01其他应付款_保证金_保证金2181.03其他应付款_代扣款项核算为员工代缴的房租，档案挂靠费，养老保险金，住房公积金，和其他费用，发生时借方为应付工资，属于工资的部分，公司代扣代缴。2181.03.01其他应付款_代扣款项_代扣房租2181.03.02其他应付款_代扣款项_代扣档案管理费2181.03.03其他应付款_代扣款项_代扣保险金2181.03.04其他应付款_代扣款项_代扣住房公积金2181.03.99其他应付款_代扣款项_其他2181.04其他应付款_代扣代缴税金核算为员工及外单位代扣代缴的税金。如临时劳务关系，代扣代缴个税。2181.11其他应付款_诚意金核算在正式发售前向客户收取的在发售时可优先选房的诚意金（有确定的房号）及认筹金（没有具体房号）。，正式发售时，如认购则转为定金，不认购则退还客户2181.11.01其他应付款_诚意金_住宅2181.11.02其他应付款_诚意金_商铺2181.11.03其他应付款_诚意金_写字楼2181.11.04其他应付款_诚意金_车位2181.11.05其他应付款_诚意金_认筹金2181.12其他应付款_代收代缴税费核算代收代缴购买商品时发生的税费。2181.12.02其他应付款_代收代缴税费_公证费2181.12.03其他应付款_代收代缴税费_契约印花税2181.13其他应付款_应退多收款核算超出合同金额的业主多收账款。2181.14其他应付款_个税手续费核算个税手续费2181.99其他应付款_其他核算除上述项目以外的其他应付款项客户认购商品房一套，已签定认购书，业主按合同约定缴纳首期房款及各项税费借：银行存款贷：预收账款_地产板块_销售款_住宅其他应付款-往来款-北京阳光律师事务所（律师代办费）其他应付款-代收代缴税费-交易鉴证费（印花税）其他应付款_代收代缴税费_契税其他应付款_代收代缴税费_契约印花税其他应付款-代收代缴税费-公共维修基金其他应付款-代收代缴税费-房屋买卖登记费其他业务收入-测绘登记工本费2、挞定【例2-1】A客户认购住宅一套，签订了认购书，并交了10.000元定金，后因经济原因，A客户无法按认购书的约定缴纳首期款，根据认购书的约定，公司将其所购住宅挞定，没收定金10.000元贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅-10.000贷：营业外收入—挞定10.0003、退款【例3-1】A客户认购住宅一套，签订了认购书，并交了10,000元定金，后因对买卖合同的条款无法达成一致意见，决定不再购买该房，现经领导批准，退回定金贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅-10,000贷：银行存款10,000【例3-2】客户李某，购买A公司一套商品房，总价60万元，已交款30万元，并签定了合同，后李某因经济问题，申请退户，公司按合同约定，扣了10万元违约金后，收回原已开出的发票，红字冲销，余额退回贷：预收帐款—销售款-30万元贷：营业外收入—违约金10万元贷：银行存款户20万元4、回购【例4-1】：业主A于2007年购买甲公司住宅一套，总价80万元，甲公司已收齐款（尚未确认为销售收入），2008年1月因业主A无法再支付银行按揭，甲公司按与银行的回购协议，办理回购，公司代垫业主本金35万元及滞纳金1万元，与业主办完解除合同手续后，扣除公司代垫的款项36万元及业主违约金10万元后，退回业主余额（1）支付回购款时：借：其他应收款-回购款（核算项目：业主A）36万元贷：银行存款36万元（2）与业主结算时：贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅-80万元贷：其他应收款-回购款（核算项目：业主A）36万元贷：营业外收入—罚款收入10万元贷：银行存款34万元【例2-5】按上例，如该住宅已确认收入，则与业主结算时：贷：主营业务收入_地产板块_销售款_住宅-80万元贷：预收账款_地产板块_销售款_住宅-80万元借：预收账款_地产板块_销售款_住宅-80万元贷：其他应收款-回购款（核算项目：业主A）36万元贷：营业外收入—罚款收入10万元贷：银行存款34万元（说明：从主营业务收入贷方冲减，在帐上的贷方发生数中可直接取得主营业务收入的发生净额）5、更名【例1-3】（手续费）客户李某，已签订认购书，需增加业主名，收取加名手续费1000元借：银行存款1000贷：营业外收入-手续费10006、结转主营业务收入（一）主要会计科目设置明细和编码科目代码科目名称核算项目核算内容5101主营业务收入5101.01主营业务收入_地产板块转让、销售开发产品的销售收入5101.01.01主营业务收入_地产板块_住宅5101.01.02主营业务收入_地产板块_商铺5101.01.03主营业务收入_地产板块_写字楼5101.01.04主营业务收入_地产板块_车位（1）结转收入【例1-1】：2008年1月31日，当月符合结转条件的合同金额是1025万元，其中住宅收入1000万元，商铺收入110万元，车位收入15万元，款项已全部收齐。借：预收房款--地产板块--销售款--销售结转--住宅100万元预收房款--地产板块--销售款--销售结转--商铺110万元预收房款--地产板块--销售款--销售结转--车位15万元贷：主营业务收入--地产板块--住宅100万元主营业务收入--地产板块--商铺110万元主营业务收入--地产板块--车位15万元【例1-2】接上例，假设住宅还有5万元余款（1）按合约确认主营业务收入借：预收房款--地产板块--销售款--销售结转--住宅100万元预收房款--地产板块--销售款--销售结转--商铺110万元预收房款--地产板块--销售款--销售结转--车位15万元贷：主营业务收入--地产板块--住宅100万元主营业务收入--地产板块--商铺110万元主营业务收入--地产板块--车位15万元（2）计提未收款借：应收帐款---住宅5万元贷：预收房款—住宅5万元（2）根据主营收入结转经营税金及附加（一）、主要会计科目设置明细和编码科目代码科目名称核算项目核算内容5402主营业务税金及附加核算应由主营业务收入负担的税金及附加5402.01主营业务税金及附加_营业税5402.02主营业务税金及附加_土地增值税5402.02.01主营业务税金及附加_土地增值税_住宅5402.02.02主营业务税金及附加_土地增值税_商铺5402.02.03主营业务税金及附加_土地增值税_写字楼5402.02.04主营业务税金及附加_土地增值税_车位5402.03主营业务税金及附加_城市维护建设税5402.04主营业务税金及附加_教育费附加【例】：A公司为内资企业2008年3月，本季度可结转住宅收入125万元（其中144平方以上住宅收入25万元），商铺收入130万元，车位收入50万元。（当地税局规定144平方以下住宅按1%预缴了土地增值税，其他收入按2%预缴了土地增值税）（1）可结转营业税＝（125万+130万+50万）×5％＝15.255万元（2）可结转的土地增值税=5.1万元其中：可结转144平方以上住宅土地增值税＝25万×2％＝0.5万元可结转144平方以下住宅土地增值税＝100万×1％＝1万元可结转商铺土地增值税＝130万×2％＝2.6万元可结转车位土地增值税＝50万×2％＝1万元（3）应结转的城市维护建设税=15.25×7％=1.0675万元（4）应结转的教育费附加=15.25×3％=0.4575万元借：主营业务税金及附加--营业税15.25万元借：主营业务税金及附加—土地增值税—住宅1.5万元主营业务税金及附加—土地增值税—商铺2.6万元主营业务税金及附加—土地增值税—车位1万元主营业务税金及附加_城市维护建设税1.0675万元主营业务税金及附加_教育费附加0.4575万元贷：递延税款—营业税15.25万元递延税款—土地增值税—住宅1.5万元递延税款—土地增值税—商铺2.6万元递延税款—土地增值税—车位1万元递延税款—城市维护建设税1.0675万元递延税款—教育费附加0.4575万元城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：（一）计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。（二）税率：分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税