房地产登记基本制度与政策(三)

房地产登记相关知识1房地产登记相关知识房地产登记档案测绘基础知识市场信息系统房地产登记相关知识2掌握：登记档案、登记簿、登记材料的概念及三者间的关系。熟悉：登记档案的作用。了解：登记档案的特点。一、房地产登记档案概论房地产登记档案房地产登记相关知识3登记档案由登记簿和登记材料构成。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，可以采用电子介质，也可以采用纸介质，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记的事项，并可以公开查询的特定簿册。房地产登记相关知识4◆登记材料是申请登记的原始资料与登记机构内部审核文件的统称，是物权确认过程中直接形成的原始资料，具体包含有：申请物权登记的证明资料、物权审核的过程及结论资料、缮发证的过程及结果记录、与登记相关的其他资料。也就是平常所用的狭义的登记档案概念。房地产登记相关知识5登记簿和登记材料二者之间的关系◆相同之处◇形成的主体相同。◇两者都具有凭证作用。◆不同之处◇在记载内容上，登记材料所涵盖的内容远远大于登记簿。◇在利用上，登记簿的公开性远远大于登记材料。房地产登记相关知识6登记档案的作用◆为物权确认提供重要依据，是房地产登记的全程工具。◆维护房地产权利人的合法权益。◆促进房地产市场健康发展。◆具有为加快城市建设提供信息服务的功能。◆具有维护正常的金融秩序和社会稳定的功能登记档案的特点：◆专业性◆动态性◆真实性◆完整性◆价值性◆法律性房地产登记相关知识7二、登记档案的管理•掌握：登记簿、登记材料的管理。•了解：登记档案管理内容和职责。房地产登记相关知识8登记档案管理的内容◆登记档案生成◆立卷整理◆归档◆鉴定◆保管◆异动管理◆利用房地产登记相关知识9登记档案管理的职责◆依法管理：《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国档案法》◆依职管理六大基本职责◆加强人员管理具备档案管理的技能具备登记官的专业素养房地产登记相关知识10登记簿的管理◆登记簿的形成者和管理者，均为房屋登记机构◆登记簿的建立◆登记簿的记载内容◆登记簿的异动◆登记簿的归档◆登记簿的保管房地产登记相关知识11登记簿建立的方法◆电子登记簿的建立：在登记系统内完成，并有备份。◆纸质登记簿的建立：以房屋编号为顺序建立，对于每个编号的房屋，分别以簿页记载房屋自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项，将这些簿页按房屋编号的顺序连缀装订。房地产登记相关知识12登记簿建立的要求◆房屋登记簿应按照房屋基本单元建立，并有唯一的房屋编号，房屋分割、合并时应重新编号。◆建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，应在房屋初始登记时单独记载，建立登记簿，并与建筑区划内房屋基本单元的登记簿形成关联。◆登记簿采用电子介质的，应能够转化为唯一、确定的纸介质形式；采用纸介质的，应采用活页等方便增页和编订的方式编制，注明目录和页码。◆记载登记簿时应保证登记簿内容的真实性、完整性和有效性。房地产登记相关知识13登记簿的记载内容◆房屋自然状况部分。主要记载房屋编号、房屋坐落、建筑面积、规划用途等。◆房屋权利状况部分。主要记载房屋所有权、他项权等有关情况。◆补换证记录部分。主要记载原证编号、补换证编号、补换发时间、说明等。◆限制情况部分。用于记载司法查封、行政限制及注销限制等内容。◆其他状况部分。如预告登记，异议登记等。房地产登记相关知识14登记簿的异动◆电子登记簿的异动在办理相关登记事项时登记审核完毕后的记载登记簿环节，由系统自动生成。◆纸质登记簿的异动是按登簿内容用增页等方式记载，注明目录和页码，并将增页归并到已建立的纸质簿册中。房地产登记相关知识15登记簿的归档◆电子登记簿归档逻辑归档：登记官记载完毕，一经确认，即为电子登记簿逻辑归档。物理归档：指定期把电子登记簿备份到可脱机保存的载体上，编制目录向登记机构的档案管理部门移交。◆纸质登记簿归档纸质登记簿入册即为归档。登记簿的保管◆登记机构永久保存房地产登记相关知识16◆登记材料管理工作的步骤：接收整理扫描立卷入库鉴定保管异动管理房地产登记相关知识17接收是登记部门在登记过程结束后将登记材料移交登记档案管理部门的过程。整理是将登记材料排序、编目使之科学化、规范化、标准化的过程。扫描是根据档案数字化的要求对登记材料进行数字化处理，形成完整清晰、便于利用的登记档案图像数据库的过程。立卷是将登记材料编号，填写卷内文件目录和备考表，案卷封面编目与案卷装订的过程房地产登记相关知识18入库是将登记材料形成的案卷，依丘号大小按厨柜从上到下、从左到右的顺序排列的过程。鉴定是对登记材料进行去粗取精，不断优化登记材料质量的过程。保管是登记材料管理的重要工作内容，是实现维护档案完整和安全的过程。异动管理是动态管理登记材料，对登记材料进行异动整理和统计，建立与实际一致的登记档案的过程。房地产登记相关知识19按丘编号整理法◆规则：丘号的编定按国家《房产测量规范》标准执行，应为12位数字，考虑到作为档号，数位不宜过大，原始登记材料如以市为立档单位，可将市代码2位省略，为10位。◆种类：按丘编号法整理登记材料时，又可分为登记材料的按丘立卷整理和按户立卷整理。房地产登记相关知识20分类流水编号整理法◆适用：未测制房地产平面图的城市。◆优点：排架无需留空位，倒架次数减少，各类档案集中。◆缺点：登记材料分散，查档完全依赖检索。房地产登记相关知识21登记材料整理的排序要求◆按所有权在前、他项权在后排列。◆按权利客体在前、权利主体证明文件在后排列。◆按权利变动证明文件在前、其他证明文件在后排列。◆按房屋登记材料形成时间的先后排列。◆按房屋登记材料之间的逻辑关系排列。房地产登记相关知识22变动管理规范◆按簿、图、档案、房屋四相符的要求，分别核查所接收的资料与变动情况是否一致，核对归档清册，确认无误后方可作为原始登记材料。房地产登记相关知识23档案架(柜)的排放与编号要求◆档案架(柜)的排放应一致，做到横竖成行，尽可能达到整齐美观。◆档案架(柜)的排列应与窗户垂直，以免阳光直射，并便于通风。◆档案架(柜)的排列不宜太紧或太松，既要注意最大限度地利用库房面积，又要便于平时档案的取放。◆档案库房中的档案架(柜)应进行统一的编号。房地产登记相关知识24登记材料的销毁◆销毁登记材料应编制档案销毁清册，办理审批手续，执行监销制度。◆销毁时要注意安全保密，一般要有二人以上进行监销，销毁后监销人员应在销毁清册上签字盖章，并注明销毁方式(焚毁或打浆)和日期，以示负责。房地产登记相关知识25三、登记档案的利用•掌握：登记簿、登记档案利用的形式及要求。•熟悉：登记档案利用的法律依据。•了解：登记档案利用的意义。房地产登记相关知识26利用的形式◆提供利用电子登记簿触摸屏查询。◆出具物权证明。◆咨询服务。◆为实现跨地区房屋登记信息联网、建立全国个人住房信息系统查询，提供应用。房地产登记相关知识27范围要求◆房屋登记簿上记载的房屋所有权人（包括法人、自然人）及其自然人的配偶、继承人、受赠人和受遗赠人。◆房屋登记簿上记载的其他权利人。◆国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门。◆公证机构、仲裁机构。◆仲裁、诉讼案件的当事人，以及其他形式的利害关系人。房地产登记相关知识28手续要求◆申请人系房屋所有权人配偶的，应出示夫妻关系证明；系继承人、受赠人和受遗赠人，应当出示发生继承、赠与和受赠事实的证明材料。◆房屋登记簿上记载的其他权利人，应出示相关权利凭证。◆房屋登记簿上记载的房屋所有权人为法人的，应当提交相应的查询证明。◆国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明并出示执行查询任务的工作人员的工作证件。◆公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明，并出示执行查询任务的工作人员的工作证件。◆仲裁、诉讼案件的当事人应当出示仲裁机构或审判机关受理案件的证明，且受理的案件须与当事人所申请查询的内容相关。◆注册期内的律师，作为诉讼代理人应当提交所在律师事务所出具的查询证明及诉讼委托书，并出示律师执业证书。◆委托查询的，受托人应当提交房屋所有权证、委托人的身份证明、载明查询事项的授权委托书；无法提供上述证明的需提交经公证的委托书。房地产登记相关知识29方法要求◆房屋登记簿的利用，应当在登记机关设定的场所内进行。◆对符合规定的查询申请，申请人可通过查询编号自行在电子触摸屏上查询。◆对于需要出具有关查询证明的，应当由登记机关指定专人负责接待，并根据查询需求摘录或打印查询结果。房地产登记相关知识30登记材料的利用方式◆出具物权证明。◆提供利用登记材料原件。◆提供利用登记材料复制本。◆根据登记材料内容编写参考资料提供利用。房地产登记相关知识31登记材料利用的方法◆组织阅览◆外借◆制发复制本◆咨询服务和提供产权（物权）信息房地产登记相关知识32•一、概述•二、房地产图测绘和信息数据采集整理•三、成果资料的维护更新和利用房地产测绘基础知识房地产登记相关知识33房产测绘分幅图测绘分丘图测绘分层分户图测绘房地产调查面积计算共有面积分摊控制测量成果维护更新和利用房产测绘框架图：房地产登记相关知识34一、概述•第一章房地产测绘概论•熟悉：房地产测绘的作用。•了解：房地产测绘的定义、目的、意义、任务、内容和特点。•第二章房地产平面图测绘•熟悉：房产调查、房产分层分户图的测绘。•了解：房地产平面控制测量，房地产分幅、分丘图的测绘。房地产登记相关知识35•第三章房地产面积测算•熟悉：房地产面积测算的一般要求和方法，房屋面积的测算规定。•了解：房屋面积测算的意义和内容。•第四章共有建筑面积的计算与分摊•掌握：共有建筑面积的确认与分类、处理原则。•熟悉：共有建筑面积分摊计算相关定义，共有建筑面积的测量与分摊计算。房地产登记相关知识36•二、房地产图测绘和信息数据采集整理•第五章房产测绘资料的检查验收和整理归档•熟悉：房产测绘资料的检查验收的依据和内容，成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容。•了解：测绘产品质量检查的目的和要求。房地产登记相关知识37三、测绘成果资料的维护更新和利用第六章房产变更测绘了解：房产变更测绘的内容和方法。第七章房产测绘成果的利用掌握：房产测绘成果利用及在数字化城市建设中的作用。房地产登记相关知识38房地产测绘需要掌握的内容第二章1、房产调查（1）任务、目的（2）方法（3）内容2、房地产分层分户图的测绘（1）作用（2）范围（3）比例尺（4）编号（5）内容及要求（6）成图方法房地产登记相关知识39房地产测绘需要掌握的内容第三章1、房屋建筑面积、产权面积、共有建筑面积、用地面积概念2、房屋面积测算的一般要求（1）房屋幢、层、户的划分（2）房屋边长数据采集3、房屋面积测算的规定（1）计算全面积、半面积、不计算面积的规定房地产登记相关知识40房地产测绘需要掌握的内容第四章1、概念分幢建筑面积、功能区、幢共有建筑面积、相关的建筑面积、分户的建筑面积、成套房屋的建筑面积等。2、共有建筑面积测算的确认和分类（1）如何确认（2）不计入和计入的共有建筑面积3、共有建筑面积处理原则4、共有建筑面积分摊方法房地产登记相关知识41房地产测绘需要了解、熟悉的内容第一章1、房地产测绘的定义2、房地产测绘的目的3、房地产测绘的任务4、房地产测绘的内容5、房地产测绘的特点6、房地产测绘的作用7、房地产测绘的管理房地产登记相关知识42房地产测绘需要了解、熟悉的内容第二章1、房地产平面控制测量2、房地产分幅图测量3、房地产分丘图测量房地产登记相关知识43房地产测绘需要了解、熟悉的内容第五章1、房地产测绘产品检查验收的目的2、房地产测绘产品检查验收的依据3、房地产测绘产品检查验收的方法4、产品质量评定5、技术报告、检查报告、验收报告的内容6、测绘成果提交的内容7、如何理解测绘档案资料房地产登记相关知识44房地产测绘需要了解、熟悉的内容第六章1、房屋现状变更的内容2、房屋权属变更的内容3、房屋变更测绘的精度要求房地产登记相关知识45房地产测绘需要了解、熟悉的内容第七章1、房产测绘