毛志荣：房地产投资信托基金(资本市场产品创新与制度创新研讨班)

1深圳证券交易所房地产投资信托基金(REITS)毛志荣深圳证券交易所2004年11月2深圳证券交易所房地产投资信托(REITS)是由专业人员管理的从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的公司或集合资金投资计划；经营活动中所得收入的绝大部分以派息形式分配给股东。21、什么是REITs？3深圳证券交易所产品要点:1.股权类证券投资产品;2.对投资方向,收入分配有严格要求;3.避免双重征税;4.在交易所上市,与普通股票一样交易.32、REITs产品的要点4深圳证券交易所•房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;•我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约80%为风险较高的股权类产品，大约20%为债券类低风险产品;•发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好。44、我国为什么要发展REITS?5深圳证券交易所历史:•在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被征收公司利润税。•对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必须支付公司和个人收入税。•在1960年由于对房地产投资信托投资的需求，艾圣豪威尔总统签署了将房地产投资信托作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。自此，除了一些很小的修改，该条例基本没变。房地产投资信托按此条例可以避免双重征税，享受税收优势。•1986年的税法改革允许REITs直接管理地产。•1993年退休基金投资REITS的限制被取消。55、REITs的历史6深圳证券交易所美国迄今已有300多家REITs在交易所上市交易，市值达三千亿美元。日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规，预计近期内会有更多的国家加入这个行列。66、REITs的现状7深圳证券交易所美国REITs的发展模式主要表现在两个主要方面：第一，税法规定了REITs的基本条件；税收优惠是REITs发展的主要驱动力；第二，REITs根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。亚洲各国和地区在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验,在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似.亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。77、REITs的发展模式8深圳证券交易所投资方向或收入来源:投资与房地产;或收入来源于房地产•美国:至少75%的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益•新加坡:至少70%的投资在房地产以及与房地产有关的资产•香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非房地产资产不可超过总资产净值的10%；收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者•美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东•新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者•香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人88、REITs的条件9深圳证券交易所REITs的种类(美国)•资产类:投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。(96.1%)•房地产贷款类:投资并拥有房地产抵押贷款。主要经营有，发放贷款给房地产业主；投资（购买）现有的房地产贷款或房地产支持证券（MBS)。收益主要来源于房地产贷款的利息(2.3%)•混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%)99、REITs的种类10深圳证券交易所美国REITs投资的房地产分布1010、REITs房地产分布零售业Retail20.1%住宅Residential21.0%工业/办公Industrial/Office33.1%特殊Specialty2.3%医疗HealthCare3.8%自助式储存仓库SelfStorage3.6%分散化资产Diversified8.5%MBS1.5%酒店/度假村Lodging/Resort6.1%11深圳证券交易所1、具有债券和小盘股票的收益特征2、与其他金融投资的低相关读较低3、按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的既期收入；4、上市交易的REITs较房地产业的直接投资，信息不对称度低；其经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的监督。1111、REITs的投资特性12深圳证券交易所1212、REITs交易和收益13深圳证券交易所•房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;•我国证券市场需要风险相对较低的产品•发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好•以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速,但隐含巨大风险1313、我国发展REITs产品的环境14深圳证券交易所以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速,但隐含巨大风险•50多个房地产信托计划,实质上是对房地产项目的贷款•项目管理的水平和经验有限•现行房地产信托计划的发展风险和前景令人担忧1414、我国发展REITs产品的环境15深圳证券交易所1、信托计划模式2、房地产上市公司模式3、封闭式产业基金模式1515、我国REITs产品的发展路径16深圳证券交易所1、公司型：发行：公司在最近三年内连续盈利，并可向股东支付股利（《公司法》第137条（二））2、信托模式：公募和私募（《信托公司资金管理办法》（中国人民银行2002年6月26日）第5条）资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元（《办法》第6条）3、封闭式产业基金模式（缺乏相关法规）1616、我国发展REITs产品的法律制度17深圳证券交易所1717、我国LPFs产品设计要点•契约型上市房地产基金（ListedPropertyFunds-LPFs），在交易所上市交易；•我国LPFs产品由基金份额持有人、基金管理人和基金托管人组成；•投资目标是以租金收入为主的房地产，不能参与房地产的开发项目；•LPFs主要通过四个方面实现增值：1）通过再出租现有地产获取更高的租金；2）通过收购新的地产或对项目进行开发以实现新的收入增长；3）进行地产的再开发以提高收入；4）减低运行成本；•收益的绝大部分作为分红分配给持有人。18深圳证券交易所1818、我国LPFs产品的设计结构①LPFs持有人⑤房地产或房地产有关资产④房地产管理公司②LPFs信托计划③托管人19深圳证券交易所1、法规政策借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训，结合亚洲国家和地区的REITs模式，建议制定符合REITs发展要求的专项法规，•提出LPFs产品的设立条件和监管要求，强调LPFs结构中各参与方的资格和责任。•根据LPFs的特殊性，明确发行审核、上市监管、资产种类、结构设计、参与方职责等方面的专项监管要求。2、实施交易系统、上市条件、信息披露和交易监管等方面的工作1919、我国发展LPFs产品的工作20深圳证券交易所谢谢！2020、结束