前期开发概述培训

前期开发报建概述主讲：张旭2013.042今日议题报批报建的目的23报批报建的工作内容1报批报建的定义主要讲解内容•在建筑工程中，这两个概念几乎是相同的。•根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市规划法》等有关法律法规的规定：在城市规划区内新建、扩建、改建的建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须向有关主管部门申请办理规划、施工许可和验收手续，获得批准方可进行后续工作。这些工作统称为建设工程报建手续。报批报建的定义•在工程规划报审阶段主要围绕获取建设工程规划许可证进行，有的需要建设用地规划许可证、修建性详细规划、规划意见书等，有的要进行人防工程、消防工程交通和园林等方面的审查。•在施工准备阶段主要围绕获取工程施工许可证进行，要完成施工招标、监理招标、合同签署、缴纳规费等工作。•在竣工验收阶段主要是办理消防工程等专项工程验收、工程竣工验收备案、城市规划验收等。报批报建的定义5今日议题报批报建的目的3报批报建的工作内容2报批报建的定义主要讲解内容1•取得相关政府的行政许可，确保项目建设合法合规开展，确保项目建设达到预期销售目标，确保企业融资等。•协调内外部关系，排除外部阻力，使项目开发建设及销售顺利进行。报批报建的目的7今日议题报批报建的目的2报批报建的工作内容3报批报建的定义主要讲解内容1•流程概况•基本程序•所涉部门•项目报建流程•其他报建•报建成果•报建总流程图报批报建的工作内容国土证阶段项目备案阶段项目修建性详细规划阶段方案审查阶段规划证许可阶段施工图审查阶段施工证阶段预售证阶段竣工验收阶段竣工验收备案房屋产权证阶段流程概况•报批报建基本→建设单位到建设行政管理部门或其权机构领取建设工程项目登记表。→按登记表内容及要求认真填写登记表。→将登记表报送建设单位主管部门审核、签署意见。→向建设行政管理部门报送登记表，并交验立项批准文件和建设工程规划许可证、土地使用证、投资许可证及资金证明。→建设行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建设单位项目登记表，进入施工图文件审查程序。•报批报建工作涉及的相关部门多，是一项沟通性、协调性极强的工作，同时也需要公司内部各部门的大力支持。•政府审批部门区发改委、省国土厅、市国土局、市规划局、市环保局、市园林局、市政市容委、市民防局、市住建局、市消防局、省消防总队、市水务局、省地震局、省国安厅、市国安局、省防雷中心、区政府、市政府、省政府、省、市、区重点项目办公室，大型项目涉及国家部委相关部门。•专业咨询单位项目建议书编制单位、可研报告编制单位、交通影响评价报告书编制单位、项目修规设计单位、建筑设计单位、环境影响评价报告书编制单位、地震安全评价报告书编制单位、防雷中心编制雷击风险评估报告书、水土保持方案报告书编制单位、项目节能审查评估报告书编制单位、施工图设计单位、园林绿化设计单位、招标代理单位、面积测绘单位、物业管理单位、白蚁防治单位。相关外部部门•规划设计部提供并确认办理报批报建手续所需设计方案、图纸及相关电子文件；协助办理设计方案审批；确定项目预、实测面积报告；施工方案发生变更时及时通知项目管理部办理相关设计变更手续。•工程管理部负责提供施工单位、监理单位、地勘单位与开发报建相关所需的各专项分包单位相关资料；跟进项目工程进度，满足项目报建审批现场查勘条件；提供项目竣工验收时所需工程档案；协调施工、监理、造价咨询及各专项分包单位单位配合开发报建工作。公司内部部门配合•合约商务部对各开发项目的施工、监理以及专项报告编制单位进行招标，同时明确这些单位在项目建设过程应承担的责任和义务；项目前期报建过程中涉及到的公司与其他政府单位（如施工图审查中心、防雷中心等）或有资质的专业咨询公司,如环评、水保、节能、交评等专项报建时涉及到的报告编制单位、招投标代理公司、造价咨询公司等），在公司与这些单位签订相关协议、合同时负责共同进行合同谈判，审核收费金额等工作。对前期开发部在工作中与外单位签订的各类协议、合同进行合规风险审查和控制。•营销管理部审核项目面积测绘报告，配合办理预售证及预售证延期工作，提供销售计划，办理项目网上填报及其它预售证配合工作。公司内部部门配合•财务管理部审批在办理相关报批报建手续时所需缴交的开发报建费；提供办理报批报建手续时所需的财务资料，如资质证明、银行同意函等。•综合管理部提供办理相关报批报建手续时需提交的企业资料、项目资料；对报建成果归档。•物业公司物业管理企业资质证书、物业管理企业营业执照，完成业主临时公约、前期物业管理合同、物业备案书。公司内部部门配合项目报建流程（一）取得国有土地使用权证取得土地证的方式：出让、出租、作价出资；出让有协议、招标、拍卖、挂牌；出租有国有土地租赁和土地使用权出租……•1、用地红线图•2、土地界址坐标表•3、土地出让合同及缴费（二）取得项目发改备案•1、编制可研报告书（确定报告编制单位—编制报告-申请审查）•2、取得项目节能评估意见（市住建局办理）•3、取得固定资产投资项目备案（三）取得项目修建性详细规划批复•1、取得项目定线作业表及专用地形图•2、规划设计条件•3、编制项目修建性详细规划方案•4、申请项目修建性详细规划方案审查（四）取得项目设计方案预审通知书•1、编制项目设计方案•2、建筑设计方案审查•3、设计方案面积核准•4、申请设计方案审查（五）取得各专项报建意见：园林、节能、环评、人防、国安、水保、防雷•1、环境影响评价文件审批（确定报告编制单位—编制报告-申请审查）•2、交评影响评价报告评审•3、节能评估报告审查•4、国安报建•5、抗震设防要求技术审查（六）取得项目建设工程规划许可证•1、园林报建•2、人防规划报建•3、防雷规划报建•4、项目水土保持方案审批（确定报告编制单位—编制报告-申请审查）（七）取得施工图审查合格书•1、办理项目施工图审查（出具施工图）•2、办理防雷装置施工图审查•3、办理人防工程施工图审查•4、办理消防设计备案或审核•5、取得园林绿化工程施工图设计审查意见（有资质单位出具园林绿化设计方案）（八）取得项目建筑工程施工许可证•1、确定符合项目要求的有资质施工单位、监理单位、招标代理单位•2、取得中标通知书•3、取得人防施工图审查意见•4、取得消防施工图审核意见•5、取得施工图审核合格意见•6、取得施工发包备案书•7、取得项目质量安全监督登记表•8、缴存农民工工资保证金、工程款支付保证金、墙改基金（九）其它施工报建•1、节水施工报建（如中水处理）•2、国安施工备案•3、施工、监理单位驻琼备案、项目单项备案。•4、项目周边市政配套报建（十）取得商品房预售许可证•1、面积测绘报告审核备案（确定测绘单位—测绘报告初审—申报）•2、预售款专用帐户备案（财务）•3、出具银行提供同意销售的函（财务）•4、商品房预售方案备案•5、工程开发进度达到25%以上•6、街道命名和门牌编号（十一）批后管理•1、取得建设工程放线成果单•2、取得建设工程验线成果单•3、办理主体封顶核验意见•4、取得竣工测量成果验收意见•5、取得竣工实测面积报告备案通过（十二）取得建设工程规划核实意见书•1、竣工测量成果•2、园林、防雷、环评、人防、消防、质监、国安、水保八大专项意见•3、竣工面积备案•4、批后管理表及规划验收（十三）取得建筑工程竣工验收备案证•1、规划验收相关材料（十四）取得产权证•1、竣工实测面积采信•2、房产信息录入•3、出具银行同意办理产权证的函•4、白蚁备案证•5、期房按揭表（预售房屋提供）其它报建1、办理房地产企业开发资质申报、年检、变更•（1）综合管理部提供符合要求的有职称人员证件及相关材料（如工程技术、财务、统计等），提供企业信息及、人员信息及其它相关材料。•（2）财务部提供银行资信证明2、市政道路：与规划报建不同点：需办项目立项和投资备案、可研审批，初步设计及投资概算审批、最后办理工程交接验收后同时移交市政工程公司。3、重点项目申请、开通绿色审批通道、临建报批、大型奖项申报等。•4、国土：土地抵押、解押手续，土地使用权转让，土地性质变更，超容积率用地审批，土地评估报告备案、土地界址调整、土地规划等；•5、规划：跟进控规编制、变更设计条件，出具土地变更相关意见，协调缴交增容费、规划方案变更、出具路网和地下管网图、临建报批等；•6、住建：设计、施工单位驻琼备案、项目单项备案、预售证延期、测绘面积变更、施工证变更；•7、园林和交通：占用市政绿化带处理，道路开口、设置公交站牌等；•8、其它：关于本公司项目政府部门之间来往文件跟进，项目违建罚款、环保投诉、媒体曝光、配合办理土地和产权解压、抵押等。报建成果•土地界址坐标表、土地证、定线作业表、设计条件、修规批复文件、方案预审通知书；•园林、人防、环保、节能、国安等专项意见，规划许可证；•施工图审查合格意见、质检意见、人防及消防图审意见、中标通知书、施工发包备案书、施工许可证；•预售证、规划核实意见，各专项验收意见、项目竣工验收备案证、产权证。•图一：报建总流程图•图二：房地产项目开发报建验收流程报建总流程图开发报建——四“量”基本原则推进靠力量突破靠胆量沟通靠酒量信任靠质量谢谢！