前期总平培训

索引在前期报建工作中需要清楚开发项目的（占地）和（建筑）面积、（容积）率和（绿化）率等规划指标，了解项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况等。项目进入前期阶段时，办理（建设工程用地规划许可证）。可得到经规划部门盖章的（现状地形图）及（核发通知）。在项目进入前期阶段时，需联系（水）、（电）、（燃气）、（热力）、（市政）等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位确定能源配套接口总平面图形成将新建工程四周一定范围内的新建、拟建、原有和需拆除的建筑物、构筑物及其周围的地形、地物，用直接正投影法和相应的图例画出的图样，即建筑总平面布置图，简称总平面图。总平面图用途它表明了新建筑物的平面形状、位置、朝向、高程，以及与周围环境，如原有建筑物、道路、绿化等之间的关系。因此，总平面图是新建建筑物施工定位和规划布置场地的依据。平面控制其他专业和专业内的工作，是其他专业(如水、暖、电等)的管线总平面图规划布置的依据及基础，其它工作和平面有关系时，必须在总平面图上反映。（如建筑物出入口的确定，地下车库的范围、地勘布点等）当地各主管部门重点审查的主要图纸（城市规划条件的落实、和城市道路及现状的关系等，规划、土地、交通、消防、人防、园林、文物、教育、环保、卫生、房产、市政、水利等）总平面图设计工作流程建筑物与基地总平面关系用地红线（基地红线）：规划主管部门批准的各类工程项目的用地界线。道路红线：规划主管部门确定的各类城市道路路幅（含居住区级道路）用地界线。绿线：规划主管部门确定的各类绿地范围的控制线。蓝线：规划主管部门确定的江、河、湖、水库、水渠、湿地等地表水体保护的控制的界线。紫线：国家和各级政府确定的历史建筑、历史文物保护范围界线。黄线：规划主管部门确定的必须控制的基础设施的用地界线。《民用建筑设计通则》总平面图图示特点总平面图全面表达基地内的所有建筑物、构筑物，表达和相邻基地及其建、构筑物、城市公共用地的各种平面关系（地面、空间和地下）即在画有等高线或坐标方格网的地形图上图示新设计、未来扩建的，以及原有的建筑、道路、绿化等。保留的地形和地物测量坐标网、坐标值；（又称大地坐标网、城市坐标网、绝对坐标网）场地范围的测量坐标（或定位尺寸）、道路红线、建筑控制线、用地红线等的位置；场地四邻原有及规划的道路、绿化带等的位置（主要坐标或定位尺寸），以及主要建筑物和构筑物及地下建筑物等的位置、名称、层数；（建筑物性质）总平面图建筑物、构筑物（人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程以虚线表示）的名称或编号、层数、定位（坐标或相互关系尺寸）；（高度，建筑物、构筑物的轮廓及功能）广场、停车场、运动场地、道路、围墙、无障碍设施、排水沟、挡土墙、护坡等的定位（坐标或相互关系尺寸）。如有消防车道或扑救场地，需注明；指北针或风玫瑰图；建筑物、构筑物使用编号时，应列出“建筑物和构筑物名称编号表”；注明尺寸单位、比例、坐标及高程系统（如为场地建筑坐标网时，应注明与测量坐标网的相互关系）、补充图例等。（无单独说明书时，应列出主要技术经济指标表）总平面图比例《国家制图标准》规定：总平面图的比例应用1∶500、1∶1000、1∶2000来绘制。由于总平面图包括地区较大，实际工程中，由于国土局以及有关单位提供的地形图常为1∶500的比例，故总平面图常用1∶500的比例绘制。单位米建（构）筑物定位用尺寸和坐标定位主要建筑物、构筑物用坐标定位，较小的建筑物、构筑物可用相对尺寸定位。注其三个角的坐标，若建筑物、构筑物与坐标轴线平行，可注其对角坐标（如图所示）。均以“米”为单位，注至小数点后两位。坐标•测量坐标与地形图同比例的50m×50m或100m×100m的方格网。X为南北方向轴线，X的增量在X轴线上；Y为东西方向轴线，Y的增量在Y轴线上。测量坐标网交叉处画成十字线。•建筑坐标建筑物、构筑物平面两方向与测量坐标网不平行时常用。A轴相当于测量坐标中的X轴，B轴相当于测量坐标中的Y轴，选适当位置作坐标原点。画垂直的细实线。若同一总平面图上有测量和建筑两种坐标系统，应注两种坐标的换算公式。标注总平面图图例由于比例较小，故总平面图上的房屋、道路、桥梁、绿化等都用图例表示。在较复杂的总平面图中，如用了一些“国标”上没有的图例，应在图纸的适当位置加以说明。道路红线（用地红线）道路中线规划条件春达规划条件\规划设计条件-1.jpg春达规划条件\规划设计条件-2.jpg春达规划条件\规划设计条件-3.jpg图线⑴粗实线新建建筑物±0.00高度的可见轮廓线⑵中实线新建构筑物、道路、桥涵、围墙、边坡、挡土墙等的可见轮廓线、新建建筑物±0.00高度以外的可见轮廓线；⑶中虚线计划预留建（构）筑物等轮廓⑷细实线原有建筑物、构筑物、建筑坐标网格等以细实线表示。总平面图部分图例（国标）8新建建筑物原有建筑物计划扩建的预留地或建筑物拆除的建筑物建筑物下的通道散状材料露天堆场其他材料露天堆场或露天作业场铺砌场地敞棚或敞廊中虚线细实线粗实线总平面图部分图例（续）填挖边坡护坡台阶Y425.00X105.00A105.00B425.0077.8578.35-0.50测量坐标建筑坐标方格网点交叉点标高围墙及大门烟囱挡土墙被挡土在短线侧技术经济指标详解总用地面积：开发商办理土地使用手续时，经指界测量确定并办理手续的面积，就是红线内的土地面积总和。包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑建筑基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。建筑基底面积既不等同于底层建筑面积（底层建筑面积是指建筑物首层的建筑面积），也不是基础外轮廓范围内的面积。建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。技术经济指标详解建筑密度：是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。容积率：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积，也就是地上建筑面积）与项目总用地面积的比值。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率计算规则：⑴、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；技术经济指标详解绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。技术经济指标详解绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。技术经济指标详解停车泊位数：停车位就是相关部门规划整齐的用来专门停车的位置。目前我们所执行的计算标准为100平方米建筑面积0.7个车位：总建筑面积/100×0.7。自行车停放数量：小区内自行车停放的总数量。《民用建筑设计通则》《民用建筑设计通则》《民用建筑设计通则》建筑物与基地总平面关系建筑物与基地红线（用地红线）的关系：1.建筑物应该根据城市规划的要求，将其基地范围、包括基础和除去与城市管线相连接的部分以外的埋地管线，都控制在红线的范围之内。2.建筑物与相邻基地之间，应在边界红线范围以内留出防火通道或空地。3.建筑物的高度满足日照。4.建筑物的台阶、平台不得突出于城市道路红线之外。5.紧接基地红线的建筑物，除非相邻地界为城市规划规定的永久性空地，否则不得朝向临地开设门窗洞口，不得设阳台、挑檐，不得邻地排泄雨水或废气。石家庄城乡规划局城市土地使用和建筑管理技术规定邯郸城市规划管理技术规定邯郸城市规划管理技术规定邯郸城市规划管理技术规定邯郸城市规划管理技术规定青岛市规划局文件青岛市规划局文件青岛市规划局文件青岛市规划局文件总图设计的特点及主要内容综合复杂性：基地内的一切要素及与城市、相临基地的关系、自然的要素，各专业的要求。客观唯一性：没有相同的基地，没有相同的外部环境及内部条件，不可重复。控制指导性：研究确定基地内各建设子项的基准条件和要求。不可更改性：影响很大、非常致命。总图设计还具有政策性、地方性、预见性等特点，不一一赘述总图设计的重要性总图设计是民用建筑设计中的重要组成部分，不可或缺，对建设项目起着非常关键的综合控制作用，没有总图设计的项目必定出现许多问题，必定加长建设周期，增加建设投资，影响建成后的使用，甚至出现影响和谐造成生命财产的损失。（滑坡、水涝、火灾、疏散、交通等）了解总图设计的技术要求可更好的帮助建筑师在方案阶段的工作总图设计与单体建筑、景观设计的关系总图设计是单体建筑设计的重要环节，贯穿于建筑设计的全过程，总图设计对单体建筑设计起控制指导和制约作用，相互影响，相互依存。总图设计与景观设计可以是前者包含后者的关系，它们工作对象基本一致，范围和内容不完全相同，可有先后关系，要求不同，按照总图设计的内容看，可以比喻为是基地总体设计中的土建设计，景观设计为精装装修设计，不能单纯追求景观效果，而改变总图设计中的牵涉到规划条件、强条、消防和工程技术的要求，总图设计应考虑结合景观设计（常出现改变消防车道，竖向对不上，不考虑地下管线等情况比较普遍）总图设计成果《建筑工程设计文件编制深度规定》要求：方案阶段：总平面设计说明及设计图纸初步设计阶段：设计说明书、区域位置图（根据需要绘制）、总平面图、竖向布置图施工图阶段：总平面图、竖向布置图、土石方图、管线综合图、绿化及建筑小品布置图、详图（包括道路横断面、路面结构、挡土墙、护坡、排水沟、池壁、广场、运动场地、活动场地、停车场地面、围墙等详图）总图设计的设计条件总图设计的设计条件总图设计成果的用途报审批的文件：规划、道路交通、园林绿化、人防、消防、文物、环保、卫生、小市政等。是各专业同步进行设计的基础条件和先行的控制因素（场平、勘探、改造现有管线等）是后续专业设计的依据，制约周边的建筑项目是施工和指导施工的文件，工程决算的文件之一具有法律约束的文件和建设项目后期管理的基础资料