地产整体推广方案

项目整合营销提案-2-目录市场背景回顾项目定位目标人群分析营销计划制定推广计划制定理解产品Slogan导出及案名建议售楼处方案制定媒介计划制定-3-市场背景回顾-4-市场背景回顾汽车工业园区空港开发区汽博中心出口加工区【外部条件】共性自然环境人文环境『未来繁华商圈』『高度商务文明』-5-市场背景回顾机场—15分钟火车站—25分钟中心解放碑—45分钟【外部条件】共性码头—15分钟交通环境区域形象『四通八达』『高尚居住区』-6-棕榈泉国际花园项目信息项目图片开发商重庆棕榈泉房地产开发有限公司建筑面积项目占地1200亩，总建面积约80万平方米户数3期600余套配套及规模小区内部配套:棕榈泉国际俱乐部,其他:棕榈泉生态公园车位比1：1.2优劣势评述环境优美，楼盘做的很大气，有品质。不过区域被定为富人区，交通对于没有车的人来说还是有点不方便客户构成30-45岁中产阶级以上阶层，有经济实力追求生活品质各期物业类型及套数比别墅、花园洋房主力户型走势88-143平米的二房、三房户型户型配比走势以多层、小高层和联排别墅为主，面积分布在130-280平米之间，联排别墅350平米左右价格走势各期开盘时间一期2004-8（A区）二期2006-11（B区）三期2007-5（C区）销售进度1、2期全部售罄。3期C区5-9号楼开盘即售罄，10月2号楼即将开盘备注澳大利亚著名建筑设计公司主创，国际大师水准，提升人文居住品质。香港ATTRACTIONS（雅卓信）担纲园林景观设计前沿国际视野，创造山水园林风景。-7-龙湖江与城（一期）项目信息项目图片开发商重庆龙湖地产发展有限公司建筑面积占地面积：97382平方米，建筑密度：24％户数652套配套及规模小区内部配套:艺术文化中心、橄榄球场其他:商业步行街、教堂、滨江公园、体育公园、中心公园车位比1：1（全架空地下车库设计）优劣势评述优：滨江、低密度、新市镇理念缺：目前交通不方便，生活更不方便客户构成重庆市民各期物业类型及套数比花园洋房1800亩滨江底密度国际新城(一期)主力户型走势一梯两户。主力户型客厅4.7m、主卧4m、次卧3.6m户型配比走势面积约110-280平米，经典三房、四房、跃层花园单位价格走势各期开盘时间一期2007-9-23销售进度首推325套开盘售罄备注重庆滨江生活，第一次与高层高密度公寓无关只与风景相对，不与邻居相对以30米风景开度，拓宽洋房视野-8-金城银樽项目信息项目图片开发商重庆泰德置业建筑面积户数B1栋18层，B2栋18层配套及规模育才中学经开校区、龙湖巴蜀小学医院：重医附一院、重庆市中医院公园：、龙景湖公园商业，融科商业街，龙湖蓝调天街，奥园畅谷商业街其他：金山国际商务中心、科技会展中心、蓝湖郡体育中心、西部建材城、汽车城等车位比优劣势评述客户构成各期物业类型及套数比主力户型走势户型配比走势价格走势各期开盘时间2007-09-28销售进度备注酒店级公共装修标准/25-58平方米CONDO公寓形态，小户型升级版/集合型社区-9-绿地翠谷（洛可可别墅）项目信息项目图片开发商重庆绿地东原房地产开发有限公司建筑面积占地面积：52万平方米，建筑面积：48万平方米户数3000配套及规模小区内部配套:绿地国际网球俱乐部、中小学、老年人、儿童休闲娱乐区、超市、农贸市场等综合商场、银行、医院车位比双车位优劣势评述优：法式风格建筑，很独特缺：别墅面积不大，但楼层太多，且多种户型并杂，别墅私密性得不到保证客户构成高收入、高消费的群体各期物业类型及套数比别墅花园洋房主力户型走势2期主要户型为195-289平米之间户型配比走势花园洋房84—133平米；叠加别墅159—181平米;联排别墅166—212平米。价格走势各期开盘时间一期于2006年7月8日开盘，二期2007-3-18销售进度一期开盘当天售出80套，占总数的40%二期开盘售出总数的50%备注室内室外动静相宜，自然享受无以复加双车位设计，人性细节彰显尊崇身份-10-叠彩城（一期）项目信息项目图片开发商祥弘实业集团建筑面积总建筑面积:35万平方米户数2666个配套及规模配套设施齐全，学校、医院、银行车位比400余个优劣势评述优：户型面积适中，符合大部分人群居住意愿缺：停车位相对较少，给有车一族带来不便客户构成中产阶级人群各期物业类型及套数比普通住宅主力户型走势户型面积主要为76-126平米的两居、三居和四居户型配比走势面积紧畴范围在76－101平方米，层高为5.8――6米，业主可以隔层加板，价格走势各期开盘时间一期开盘7007-6，二组团于2007-9月推出销售进度二组团2007年9月推出,首推516套房源全部售罄备注项目规划设计特点：全跃层社区紧凑设计，最大的利用平面空间绝对的空间主义“全跃层、低密度、大尺度、大视野”-11-复地上城项目信息项目图片开发商复地集团重庆分公司建筑面积约80万方一期总建筑面积：288919.66㎡户数一期住宅总户数：1671户配套及规模7000㎡社区配套商业，2000㎡会所，社区幼儿园，社区学校，游泳池等。车位比停车位:1003个(一期)优劣势评述客户构成各期物业类型及套数比主力户型走势户型配比走势价格走势各期开盘时间2006-05-18开盘2007-05-31入住销售进度备注周边以金山广场作为商业配套中心，重医分院等多所医院。北大附中等多所学院分布周围。-12-新科国际广场项目信息项目图片开发商重庆新科工程建设有限公司建筑面积占地面积：2.34万平方米，建筑面积：12.15万平方米户数1314配套及规模大型餐饮，酒店，游泳池，健身康体中心，休闲广场一流的中学及高等教育院校西部国际品牌服务折扣市场/保利高尔夫球场/车位比430个优劣势评述客户构成各期物业类型及套数比公寓甲级写字楼酒店商铺主题商业街主力户型走势户型配比走势价格走势各期开盘时间销售进度备注新科国际广场引入国际先进的开发模式HOPSCA（豪布斯卡）这一全新理念，将社区构筑成一个集约化、复合型的城市综合体，以世界的触觉、世界的眼光和世界的襟怀，带给新重庆国际文明生活典范-13-市场背景回顾目前周边项目产品形态比较丰富，售价整体处于一个较高的水平。楼盘名称在售情况在售总面积/套数销售均价（元/平米）在售优惠类型主力户型面积M2平、跃、夹层叠彩城普通住宅两居三居76--110跃层已售完40009.8/9.9爱加丽都花园洋房两居三居76--180平层本期销售50%以上5000无复地上层高层两居三居80--125平层几套5000无融科海阔天空小高层两居三居70--140平层已售完2980-4000金城银樽公寓一居两居25-45夹层剩约120套7000减免2—3千奥林匹克花园高层、花园洋房2、3、4居60--200平、跃本期已售80%以上51009.8/9.9棕榈泉高层别墅两房以上80-170高层本期已售60%60009.9新科国际-——————————————-14-理解产品-15-理解商品【内部—建筑理念】个性现代城市文明、开放、生态、恬静总建筑面积：逾28万平方米住宅面积：16万平方米写字楼面积：约60000平方米商业面积：约20000平方米公寓总户数：682户物业类型：写字楼、商务公寓、酒店式公寓配套：商业、会所、幼儿园等【项目基本数据】产品力一个大型商务综合体住宅项目都市山谷-16-理解商品自然景观规模户型特色建筑风格社区形态不临水，无自然生态景观在经开区不算大规模楼盘现代工业感的外立面，与周边项目具有可比性和谐的、健康的、可持续性的生活方式。无优势唯一性LOHAS户型面积很全，但是形式单一,皆为平层不突出-17-项目定位-18-商品定位【回顾重庆生活形态】滨江生活亲景生活LOHAS生活滨江生活亲景生活LOHAS生活〉〉〉〉〉〉生活形态的变化是因生态健康的实质上升到一定精神高度而发生的-19-商品定位健康、可持续性发展的生活方式【项目价值核心】LOHAS一个“新”的社区LOHAS生活理想之地我们卖的不再是产品，而是产品所带来的生活形态。一种“新”的生活方式一片“新”的区域唯一性LOHAS理想城邦-20-目标人群分析-21-目标人群分析【寻找客层的身份密码】◇高级职业白领/高级科技工作者◇公务员◇私营业主◇周边企业高层管理人士◇其它高收入行业人士我们叫他们新中产阶级他们共同特点：◇高文化素质◇有关爱、有责任心◇高生活梦想◇一直不断的追求理想LOHAS高文化品味,良好的精神气质稳定拥有的城市资源环保主义的拥戴者社会价值的拥护者、执行者理想主义但不乏实际的思想者通过事业追求，实现社会地位新中产阶级他们将会是社会新主流-22-高学识目标人群分析【新中产阶层的精神特质】新中产阶层=中产阶层+知识阶层（两个阶层的交集，同时具备了两个阶层的核心特征）高收入【项目与目标人群的对接】目标人群的需要◇价值认同感◇健康的需要◇良好的配套◇理想社区的文明◇情感需求◇经开区高尚大社区◇恬静、生态的生活环境◇北部经开区商务中心◇社区内部环境和邻里文化◇开放、自由生活的城邦项目能给予的理想居住的需求+私密公共空间+新城市文明-23-Slogan导出及案名建议-24-Slogan导出引导LOHAS时尚的，是社会的新主流，他们不仅追求自己生活的完美，也对环境负责，追求人与自然的共同成长。Slogan建议：新主流理想，LOHAS城邦指明了项目的属性——LOHAS，以及对应的人群——新主流。LOHAS的理想城邦产品定位社会的新主流客群定位-25-案名建议A:万方.理想城B:万方.乐活时代C.万方新城-26-案名建议ＬＯＧＯ阐释：绿色图腾设计圆形象征人与自然的共同家园——地球向上蔓延的绿色线条象征生命线条向上生长，寓意积极向上的勃勃生机，以及人与自然共同成长整体设计给人以生机蓬勃、蓄势待发之感案名阐释：理想，人皆有之。理想城既指项目本身的环境优越，人在自然中的理想栖居；又指万方对项目的完美追求。案名LOGO设计方案１-27-ＬＯＧＯ阐释：带有花形变化的圆形图案有向外扩伸的感觉，代表向外无限扩展的理想生活,中间箭头被分为两部份,表示人与自然合谐共生以及不断向上的勃勃生机。另外,箭头的方向直接指向我们项目的地理位置——北部，寓意我们的地理优势。案名LOGO设计方案2-28-ＬＯＧＯ阐释：用建筑外立面的线条感，做成方形LOGO，给人以高科技之感。方形轮廓寓意人的居住空间，里面的线条的纵横绵延，寓意理想的无尽。案名LOGO设计方案3-29-案名阐释：“乐活”为LOHAS的音译，“乐活时代”意为项目的划时代意义，开启了人居新纪元。ＬＯＧＯ阐释：活泼的字体变形设计，寓意积极想上的生活方式案名LOGO设计方案4-30-案名LOGO设计方案5案名阐释：案名中心落在“新”字上，承诺的是一种新的生活，人与自然的新共存方式．ＬＯＧＯ阐释：颇具光泽，蕴涵质感的绿色三棱锥体俯视图像，寓意稳定，积极向上的生活态度。新城二字用绿色图形装饰，即延续了主体中的三角线条感，又寓意了新生活的勃勃生机，-31-VI延展-32-VI延展-33-VI延展-34-VI延展-35-VI延展-36-VI延展-37-销售计划制定-38-理解商品◇28万平米的大型商务综合体◇产品多样化，集写字楼、商务公寓、住宅于一体◇位于经开区的核心地段◇交通十分便利◇项目自身整体规划合理完整◇独具特点的景观园林规划◇写字楼独有的新风系统，建立起生态健康商务平台◇SOHO公寓(C栋)的精装修，与周边同类产品产生差异化◇项目建筑外观极具个性化◇不具备重庆物业所特有的自然景观环境。◇户型产品从30m²—130m²，客层定位不够明确。◇地段处于重庆新开发区，客户认知度不够高。◇相对于有车族来说，交通十分便利。◇户型档次区分不够明显。◇开发商品牌效应不大。◇周边商业生活配套不完善。◇与周边同类产品差异化不强。◇重庆市政府大力开发经开区，来自政府的利好条件。◇首次在写字楼及公寓部分采用新风系统。◇首次在住宅使用中空双层玻璃幕墙结构。◇规划的轻轨与市区相连。◇未来投资环境的看好。◇独具特点的LOHAS规划理念。◇写字楼独有的围合式建筑，建立起阳光生态景观。◇来自周边