商业地产系列之九：详解火热投资玄机

中国领先产业研究专业机构www.ocn.com.cn如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！，点击此处和他/她分享！，点击此处和他/她分享！：透过现象看本质商业地产为什么这么火？........................３前言.......................................................................５社会大背景：城市化推动商业地产发展.........................................６商业地产是城市化的衍生品................................................６城市化是商业地产发展的动力..............................................７中国城市化对商业市场的影响分析........................................１２案例解析..............................................................１８亚运城市化双效应带动广东商业地产快速发展..........................１８市场分析：需求决定生产...................................................１９三季度商业地产热度不减市场需求保持强劲............................１９案例解析..............................................................２０石家庄商业地产“好风借力”........................................２０珠三角产业升级带动商业房地产市场需求..............................２３广州深圳商业升级带动商业地产需求..................................２４政策分析：楼市调控成商业地产热直接原因...................................２８地产资金蜂拥商业地产开发商抢跑政策“真空期”...........................２８楼市调控之际商业地产最抗风险..........................................３４国家宏观调控支持商业地产..............................................３６案例解析..............................................................３６北京商业地产加快入市步伐抢跑政策真空期............................３６不可控因素分析：游资炒作.................................................３８商业地产成地产大鳄“避风港湾”........................................３８商业地产成“最佳避风港”保利万科加码布局............................３８住宅老大万科这回得“跟着跑”........................................３９保利加大商业地产土地储备..........................................４０游资蜂拥商业地产投资洼地..............................................４１商业地产成游资“避风港”............................................４１山西千亿游资转战商业地产收购北京中莎广场.........................４２商业地产不适合游资短暂炒作........................................４４房地产行业电子书推荐.....................................................４５中国领先产业研究专业机构www.ocn.com.cn中投顾问点评：透过现象看本质商业地产为什么这么火？昀近一段时间，商业地产红的发紫。2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，昀后预测了详细二手房市场，大家不买住宅了，都抢着买商业，很多商铺和写字楼一放盘就会被抢走，而往往在很短的时间后这些物业就能实现巨大的升值。新房市场也是如此，昀近，商业项目销售非常火爆，以罗湖的鸿隆世纪广场为例我们就可以看得出来商业地产有多疯狂：一个月内，该项目销售面积近3万平米。而在这样疯狂的市场行情之下，有很多项目还出现了转售为租的情况，惜售心态明显。而与之相反的是，住宅市场非常的萧条。中投顾问高级研究员黎雪荣指出，在调控政策出台之后，住宅市场相比之前发生了巨大的转变，现在，新房难卖了，二手房成交量下来了，价格也出现了一定幅度的下滑，有很多人，都开始了观望，认为房价下行无可避免。在住宅市场如此冷淡的情况下，商业地产为何如此红火呢？中投顾问高级研究员黎雪荣认为原因有以下几点：商业地产价格稳定，不存在泡沫在昀近几年房地产发展的大潮中，住宅的价格出现了飞跃性的增长，部分物业价格上涨了几倍。在住宅价格飞涨的时候，商业地产的发展却非常的稳定，价格一直处在理性上涨的范围之内，不存在泡沫。国家对商业地产的态度是支持的国家之所以进行对住宅市场进行如此严厉的调控打压，主要是因为住宅价格的暴涨影响了中投顾问产业研究中心是中国领先的产业研究专业机构，我们拥有十多年的市场调查、市场研究、行业研究及投资咨询专业经验。“让投资更安全，经营更稳健”是中投顾问对客户的核心价值所在。详情参见：《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。详情参见：，影响了社会的和谐稳定。而商业地产本身没有泡沫，也和民生问题无关，所以，国家对商业地产还是比较支持的。比如，鸿隆世纪，就在中央政府和深圳政府的支持下，成为了国际低碳总部基地，这给项目的发展带来了巨大的经济效应。商业地产有非常稳定的收益现在住宅用来投资，已经失去了投资的价值，因为，其租金收益和价格完全不成比例。比如，一套五百万的住房，却仅仅只能租六千块钱，需要租70年才能回本，租金回报率仅为百分之一点几，如果是按揭购买这套住房，在70年的使用年限内都无法收回投资。但商业地产不一样，不管是商业还是写字楼，都有着非常高、非常稳定的租金收益。租金收益高了，投资回报率才高，这对于降低投资者的投资风险，降低投资者的持有压力，都有着非常重大的意义。限购令让炒楼资金流向商业地产限购令后，再投资住宅市场，其实是没有多大意思的，一方面，资金杠杆效应无法发挥，另外一方面，失去了上涨的预期，投资安全也得不到保障。在这种情况之下，住宅市场的炒楼资金必然的要撤出，这部分资金为多少呢？据有关方面统计，深圳炒楼资金高达4000亿。在住宅市场不好投的情况下，这部分资金必然的会流向商业领域。通过上面的分析我们可以知道，为什么限购令后，商业地产为何会如此火爆。我们也应该能看到，未来的商业地产，具有广阔的发展潜力，现在还没有找到合适的投资渠道的朋友，不妨关注一下商业地产。中国领先产业研究专业机构www.ocn.com.cn中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。详情参见，房地产市场中各业态的分布往往由其自身特点及优势来决定。住宅地产的分布较为广泛，基本属于外扩型，由政府规划、轨道交通、地理特点、新城建设等多方面因素共同驱动，其扩展范围呈现圈层式发展。在城市化发展带动下，商业地产分布则有所不同，由于对集群性、产业性、节能性的要求，写字楼往往会集中于城市内部核心地段或者新城规划中心，以大点式分布及产业性分布为主；商业地产则呈现核心带动多点式分布发展，昀核心的商业体辐射全城甚至全省，区域型商业体则服务区域内消费人群，社区型商业则以日常生活所需的商业活动为主，由此决定了其在城市中分布的特点。酒店商业则跟随旅游以及写字楼群的步伐进行合理布局，随着星级的降低逐步由城市核心走向郊区，由旅游热点城市走向小范围旅游乡镇。服务式公寓则延续了其作为酒店长期客户替代品的初衷选择与写字楼齐头并进，在城市核心处布局，依托城市商务中心发展。有理由相信，随着中国城市化发展的步伐加快，商业地产也会逐步由点至面进入二三线城市，利用自身优势、利用城市化的良好契机，在新城市建设中发挥其应有的作用。随着经济社会的进步及发展，商业地产的层次也将得到进一步的升级改造，迎来新的发展契机。中国领先产业研究专业机构www.ocn.com.cn社会大背景：城市化推动商业地产发展商业地产是城市化的衍生品“城市化是个大概念，商业地产是个衍生品。”对于这样的提法，别处你不可能找到原话。对于城市化，有经济学家去解读，这里不再赘言；但于商业地产，却是我们研究的重点，这里将展开说明。中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。详情参见：，就不可能不提及中国的房地产。我们认为，中国的房地产市场理论上可分为民生居住物业市场和投资商用物业市场两个大类，其中，非居住物业广义上就应该是商用物业地产。而当前房地产市场面临着住宅商品化的普遍质疑，从而使得商业地产开始成为业界关注的焦点。城市化衍生出商业地产应该说，商业地产就是一个衍生品。作为城市化不断推进的