第三章房地产产权与制度11物业

第三章房地产产权与制度《房地产经济学》刘新华主编第一节房地产产权一、基本理论产权是指广义的财产权，或者说就是凭借财产所获得的各种权利的总和。实质是人与物的关系基础上的人与人的关系。产权分类：（1）物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（《物权法》2007.10.1施行）（2）债权：依据合同或法律的规定而产生的权利义务关系。如：买卖、服务、租赁（3）知识产权：人身权和财产权的统一体，是人们对其在科技、文化等领域里创造的精神财富所享有的权利。物权的特征（1）物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利。（2）物权是绝对权。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务，所以物权是一种绝对权。（3）物权的突出的法律特征是具有追及效力和优先权（物权优于债权）（4）物权的客体是物。（5）物权具有排他性。首先，物权的权利人可以对抗一切不特定的人，所以物权是一种对世权；其次，同一物上不许有内容不相容的物权并存物权与债权的区别：1．物权是绝对权或对世权，而债权是相对权或对人权债权只能在特定当事人之间发生效力；2．物权是支配权，而债权是请求权；3．物权是独占性的和排他性的权利，而债权不具有排他性；4．物权是优先权5．物权包括追及权6．物权是公开化的权利，而债权具有非公开性；7．物权的设立采用法定主义，而债权的设立采用合同自由原则。产权与所有权所有权的特性：1、所有权是对于标的物全面支配的物权(全面性)2、所有权是具有弹力性的物权(弹力性)3、所有权是永久支配标的物的物权(永久性)两者的区别：1.着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交易中所必须遵循的规则，是解决所有权如何实现的问题。2.运用的领域不同。产权客体的范围要较所有权更为广泛。3.所有权是一元的，依法确定的产权则是多元的（一）房地产产权的基本内容1.房地产经济关系的法律表现2.以房地产财产为客体的各种权利总和3.可分割、可复合4.可交易5.要有法律界定、规范、确认和保障6.要人格化，界定要清晰（二）土地产权1.土地所有权占有权、使用权、收益权处分权：最核心，最重要的权能。权利集束2.土地占有权3.土地使用权4.土地收益权5.土地处分权：出售、出租、赠与、抵押。6.土地开发权土地发展权7.地役权：是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。地役权不能独立存在；可无偿，可有偿。（1）法定地役权：法律规定的义务我国《物权法》将法定地役权划归相邻关系不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。①不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。②不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。③不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。④建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。（2）契约地役权地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。《物权法》8.地上权又称“借地权”，是指以在他人土地上有建筑物或其他工作物（不包括农桑）为目的而使用他人土地的权利。9.通行权10.土地重分权11.土地赠与权12.土地继承权13.土地售卖权14.土地租赁权（在我国租赁期限不得超过20年，超过部分无效）15.土地抵押权为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。（《物权法》）债务人、抵押人，抵押权人，特征（1）房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权同时抵押。单纯以土地使用权为抵押的，则土地一定要来源于出让。（2）不转移对抵押财产的占有（3）抵押合同属于要式合同书面合同抵押权自登记时设立。债权债务的主合同失效，抵押这一从合同也自然失效。16.土地典权出典人（债务人）承典人（债权人）17.土地留置权18.他项权是我国特有的概念，是指在土地使用权和房地产所有权基础上，创设的针对他人不动产的权利，如典权、地役权、抵押权等。（三）房屋产权1.地产与房产的关系（1）房产和地产具有相互依存的不可分割的特性实物形态、价值形态、交易、资本循环、经营管理（2）房产与地产具有差异性1）地产可以独立存在2）生地没有折旧2.房产权的含义及其主要权能占有权、使用权、收益权、处分权课内活动第二节房地产产权体系导入案例互动提问一、基础理论（一）海外房地产产权体系1.英国的房地产产权体系（1）永久业权（2）租赁业权最长可达2000年（3）地役权（4）担保权（5）信托权13世纪的英国封建社会人们普遍信奉宗教，教徒纷纷自愿在死后把遗产（主要是土地）赠给教会。英王亨利三世颁布了《没收条例》，规定凡以土地让与教会者，必须经君主及诸侯允许，否则予以没收。尤斯制：先赠送给第三者，并表明其赠送目的是为了维护教会的利益，第三者必须将从土地上所取得的收益转交给教会。信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。《中华人民共和国信托法》2.罗马法自物权（主物权）：所有权物权用益物权他物权（从物权）担保物权普通法（英美法）重利用权大陆法（罗马法）不动产制度强调不动产所有权课内活动第三节土地制度导入案例一、基本理论（一）土地的概念1.土地的自然特性（1）土地总量的有限性（2）土地位置的固定性（3）土地使用的耐久性2.土地的经济特性（1）土地的稀缺性（2）土地的区位可变性（3）土地的报酬递减性（4）土地经营的垄断性3.城市土地的特点（1）城市土地利用的聚集性（2）城市土地利用的高成本性（3）城市土地利用的高冲突性（4）城市土地利用的综合性（二）我国土地所有制的建立1.农村集体土地所有制的建立激进的土地改革狂热的公社化结果：农村土地集体所有，包括宅基地、自留地2.城市土地所有制的建立接管、没收帝国主义、官僚资本主义、国民党政府、反动分子财产、土地。民族资本主义：公私合营，赎买，年5%定息，支付20年，实际1967年就停止付息。1982年由宪法宣布城市土地全部为国有，此时城市只有4.5%的土地为私有，主要是私人宅基地。3.农村土地国有制国营农场4.其它土地的所有制矿藏、水流（包括海域）属国家所有。水流：堤内土地、堤外护堤地，无堤以最高洪水位为界森林、山岭、草原、荒地、滩涂：集体、国家都可能。无证据证明是农村集体所有，就是国家所有。5.农村采用集体所有制的原因（1）与生产力的发展水平相适应（2）政策的持续性与稳定性（3）稳定了农民的思想，土地观念浓厚（4）国家对土地资源的宏观管理与控制能力有限6.城市土地采用国有制（全民所有制）的原因（1）有利于社会化大生产，合理利用城市土地（2）有利于城市土地的统一管理（3）土地是特殊的，重要的资源，国有制较能有效利用7.农村土地所有制存在的问题与完善（1）土地所有权虚设村民小组所有占65%，村所有占34%。村民小组为自治组织，不是经济实体。（2）集体的受益边界模糊唯户口论（3）三元地权结构农村土地所有权归集体，经营权归农户，管理权归国家。8.土地所有权的特征：（1）是通过法律规定来行使的（2）主体是特定的国有土地由国务院代表国家行使所有权。除国家和集体外，任何个人、企业、团体都不得拥有土地所有权（3）有追及力国有土地所有权具有永久追及力集体土地所有权追及力受限诉讼时效。（4）限制性主要指集体所有（三）我国土地使用制的建立1．农村土地使用制度的建立1978年11月24日安徽省凤阳县小岗村18位农民冒生命危险首创家庭联产承包责任制。2．城市土地使用制度的建立改革前的城市土地使用制度特征：一是行政划拨；二是无偿无期限使用；三是禁止转让（包括租赁）。1982年深圳开始向外资企业收取土地使用费。1987年深圳率先试点土地出让1988年《宪法》修改土地不得出租为“土地使用权可以依照法律规定转让”1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地最高出让年限：居住70年，工业、科教文化、综合50年，商业40年。3.土地使用权的类型（1）国有土地使用权（国有建设用地使用权）1）划拨土地使用权通过土地使用权划拨的方式而取得的土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者经县级以上人民政府依法批准将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2）出让土地使用权通过土地使用权出让的方式而取得的土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）集体土地使用权1）土地承包经营权耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。2）宅基地使用权在集体所有的土地上享有依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。3）集体建设用地使用权农村公共设施用地、乡镇企业用地4.土地使用权的特征（1）国有土地使用权权利主体广泛，集体土地使用权权利主体特定例外：A、联营企业B、由其它农民集体协议使用C、按有关法律、政策用住宅基地（2）土地使用权具有稳定性（3）土地使用权限于地面（4）有一定限制性5.土地使用权与土地租赁权的区别土地使用权（物权）土地租赁权（债权）存续期长，大于30年短，不超过20年不可抗力带来的损失权利人自我承受权利人可要求减少租金权利让与性可自由转让转租必须经业主同意自然损坏时权利人自我修缮可要求业主修缮6.取得国有土地使用权的途径（1）划拨（2）出让协议出让公开竞争方式出让：招标、拍卖、挂牌。2004年8月31日以后，经营性用地一律采取招标、拍卖或者挂牌方式出让，禁止协议出让。（3）转让：土地使用权在土地使用者之间的流转。《城市房地产管理法》第三十九条规定转让房地产开发项目应当具备的条件：①按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。②对于房屋建设的，实际投入的资金额应占全部开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件方可转让。（4）租赁7.城镇国有土地使用权总结城镇国有土地使用权类型及特点*国家行政事业单位用地，军事用地和城市基础设施用地。**国家重点扶持的能源、交通、水利等用地。类型收益权处分权使用期限取得方式使用者划拨土地使用权Ⅰ无无不限行政划拨特定*划拨土地使用权Ⅱ有无不限行政划拨特定**出让土地使用权有部分有限有偿取得不定个人宅基地有部分不明继承特定8.集体土地使用权总结宅基地使用权只能转让给本村农民。集体建设用地使用权没有自由流转的权利。改变土地所有权的唯一方式——征收土地集体所有土地征地国有土地划拨、出让土地使用者《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》【实施日期】2005/10/01第二条集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。第五条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。（四）国家实行土地登记制度（五）国家实行土地用途管制制度课内活动第四节住房制度一、基本理论（一）住房制度的内涵调整与住房有关各方的关系并约束其行为的规范。规范：法律、法规、政策。有关各方：建设、分配、交换、管理。城镇住房制度事关人类的生存与发展，关系社会的稳定和经济的进步。住宅的功能：（1）生活资料功能（2）发展资料功能（3）社交功能（4）资产功能（二）住房制度类型1.瑞典类型（市场—社会保障型）在1950-60年代，瑞典政府大规模推进公共建造住房计划，著名的百万工程(MillionProgram)，在短短十几年间建造了一百万套廉价住房