第三章房地产权属登记制度

第三章房地产权属登记制度第一节房地产权属登记概述第二节土地权属登记制度第三节房屋权属登记制度第一节房地产权属登记概述•一、房地产权属登记概念和特点•（一）房地产权属登记的概念•指房地产行政主管机关对房地产产权状况进行持续的记录，登记房地产产权人的权利，在专门簿册上记载权利的种类、权利的范围等情况并向房地产产权人颁发权利证书的一种法律行为。••（二）特点•1、房地产权属登记由专门的登记机关负责。•2、房地产权属登记采取实质审查主义。•3、房地产权属登记采取登记发证制度。•4、房地产权属登记实行房产与地产权利主体相一致原则。•登记机关对当事人的申请的审查，各国存在两种立法模式。•（1）形式审查主义：登记机关在不动产登记时，只对当事人的申请进行形式审查，对申请所记载权利事项是否真实在所不问。•（2）实质审查主义：登记机关在不动产登记时，不仅要审查形式要件，而且要对不动产交易的内容、事实等相关事项是否合法予以审查，只有经确实无误后，登记机关才给予登记。•国家土地所有权不实行登记发证制度。•《物权法》第九条第二款：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。•注意：•土地登记簿与土地权属证书的关系：•土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。•土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。•房屋登记簿与房产权属证书的关系：•房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。二、房地产权属登记功能•1、权利确认功能•2、权利公示功能•3、权属管理功能权利确认功能•是指房地产权属登记所具有的确认房地产权属状态的功能。•未经登记的房地产权利受保护的例外：•（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者•（《物权法》第二十八条规定）。•（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（第二十九条规定）•（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（第三十条规定）•但是这种房地产权利的效力受到一定的限制，即处分该房地产权利时，未经登记，不发生物权效力。权利公示功能•是指房地产权属登记所具有的将房地产权利变动的事实向社会分开，以保障房地产交易安全的功能。•是房地产权属登记的核心功能，目的在于保护第三人利益、维护交易安全。•房地产权属登记向社会公示的内容：•（1）房地产权利的设立。•（2）房地产权利的变更。•（3）房地产权利的转移。•（4）房地产权利的消灭。•功能的发挥必须要赋予：利害关系人查询房地产权属登记的权利。•《物权法》第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。权属管理功能•是指房地产权属登记所具有的通过登记实现国家对房地产进行监督、管理的功能。•体现两方面：•（1）产籍管理功能•通过房地产权属登记建立户籍资料，为房地产税收、规划提供依据。•（2）审查监督功能•通过房地产审查程序，对房地产的自然状况及权属的真实性状况进行调查，对房地产权利的变动情况进行合法性审查，以取缔或制止违法交易的发生。三、房地产权属登记的分类•（一)所有权登记与他项权利登记•１、所有权登记是指对房地产上所存在的所有权进行的登记。包括房屋所有权、集体土地所有权•２、他项权利登记是指对房地产所有权之外的其他房地产权利进行的登记。•（二）本登记与预告登记•１、本登记又称为终局登记，是指直接使房地产权利的变动发生效力的登记。•２、预告登记又称为预登记，是指当事人为了保障将来实现房地产权利，针对将来发生的房地产权利变动请求权所进行的登记。•（三）初始登记、变更登记、转移登记、涂销登记•1、初始登记：房地产权利的第一次登记。•2、变更登记：房地产权利的要素发生变动时所进行的登记。•3、转移登记：房地产权利转移时所进行的登记。•4、涂销登记，又称为注销登记，是指对消灭的房地产权利所进行的登记。•预告登记应当明确一下几点：•（1）预告登记的前提条件—当事人签订买卖房屋或不动产物权的协议•（2）预告登记的效力是使经登记的请求权具备物权的效力，未经预告登记权利人同意，不得处分房地产，否则不发生物权的效力。•（3）预告登记的期限性。3个月•当事人申请预告登记的事项：•《房屋登记办法》第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：•（一）预购商品房；•（二）以预购商品房设定抵押；•（三）房屋所有权转让、抵押；•（四）法律、法规规定的其他情形。•《房屋登记办法》规定：•发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：•（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；•（二）房屋坐落变更的；•（三）房屋面积增加或者减少的；•（四）同一所有权人分割、合并房屋的；•（五）法律、法规规定的其他情形。•（四）更正登记与异议登记•1、更正登记：是指在房地产权属登记记载的事项有错误时所作的改正登记。•2、异议登记：是指对登记记载的权利有异议的利害关系人对现时登记的权利异议的登记。《物权法》十九条•权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。•《房屋登记办法》：•第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。•对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。---------更正登记••异议登记应注意一下几点：•（1）异议登记的前提条件是利害关系人申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。•（2）存续期间为异议登记之日起15日。逾期不起诉，异议登记失效。•（3）异议登记不当的法律后果是产生申请人赔偿责任。•不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。四、房地产登记机关的职责•（一）登记机关应当履行的职责•1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。•2、就有关登记事项询问申请人•3、如实、及时登记有关事项•登记机关的责任承担：•《物权法》第二十一条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。•因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。•4、法律、法规规定的其他职责•（二）登记机关的行为限制•1、要求对不动产进行评估•2、以年检等名义进行重复登记•3、超出登记职责的范围的其他行为•如收费按件收费五、房地产权属登记的效力•（一）房地产权属登记效力的立法例•房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制力。•三种立法体例：•(1)登记生效（要件）主义•以德国为代表的瑞士、荷兰、奥地利等国家以及我国台湾地区采此体例。此种主张认为房地产权属变动以登记作为生效要件，没有登记的不发生权属变动的法律后果。•(2)登记对抗主义•以法国为代表的日本、西班牙、意大利、比利时等国家采此体例。此种主张认为房地产权属变动依当事人的意思表示就可以发生法律效力，但在没有登记前，房地产权属变动不具有对抗力，不得对抗第三人。•（３）登记折中主义•视不同情况兼采对抗和生效主义。•我国《物权法》对房地产权属登记采用了第三种，以登记生效为原则、以登记对抗为例外。•法律连接：•《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。•第一百二十九条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。•第一百五十八条：地役权自地役权合同生效时设立。当事•注意：房地产权属登记的效力与房地产权利合同的效力的不同•（二）房地产权属登记的公信力•是指公众相信登记记载事项是真实的效力。•登记具有公示效力：物权在设立、变动时，必须将物权设立、变动的事实通过一定的公开的方法向社会公开，从而时第三人知道。——是登记具有公信力的根据。•房地产权属登记公信力的表现：•1、登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人。•2、善意第三人从登记权利人出受让该权利的，受法律保护，可以对抗真正权利人的追夺。——善意取得制度第二节土地权属登记•一、土地登记的概念、原则•1、概念：•土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。•2、原则——土地登记实行属地登记原则。•申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。二、土地权属登记的类型（一）土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。（二）初始登记初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。初始登记的权利：国有土地建设用地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、土地他项权利。（三）变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。•1、因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的。•2、依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的。•3、因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的。•4、因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。•5、因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。•6、土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。•7、土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。•土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。（四）注销登记1、概念：是指因土地权利的消灭等而进行的登记。2、注销登记的情形：•（1）依法收回的国有土地；•（2）依法征收的农民集体土地；•（3）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。•（4）因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。•（5）非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。（五）更正登记•是指在土地登记记载簿记载的事项有错误时所作的改正登记。•1、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的•应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。•2、土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的•持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。•3、利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的