商业房地产投资分析第三章

商业房地产投资分析46第三章商业房地产投资技术分析方法第三章商业房地产投资技术分析方法在投资技术的使用过程中，SWOT和十三参数分析往往是从项目整体上进行分析的工具，而在对项目细节的处理上，则更多的是使用定量、定性和典型性商业分析。定量分析是从产品量的角度进行细化分析的工具；定性则是从质的角度进行分析。而典型性商业（包括典型性竞争对手）则从定量、定性的基础上进一步的细化和调整，从而对项目的产品各项定位，如业态、价格、建筑等提供具体的解决方案。下面是各项使用方法的介绍。一、定量分析定量分析在商业房地产中是计算支撑量的一个分析方法。任何一个市场建设都是有成本的，此成本可以通过投资预算得知，而成本回收则是依靠商户的租金和销售来完成的。有多少商户和多少价格的租金支撑着市场，这一点通过定量分析，就可预先计算出来，从而在投资中可以预先控制建设规模及建设档次，使投入的成本合理化，并使成本回收科学化。定量分析就是在现有商圈内，主要分析项目核心商圈内的所有商户，统计商户的总数量、经营面积、价格的主流波动水平，及各业态的细分统计等等。尤其重要的是，在定量分析中，要针对典型性商业进行细致的分析。如果典型性商业（即与我们开发项目建设是同质型的商业）存在转让费的问题，则据此定量中就应有一个放大量，而具体放大量还要根据转让费价格的高低而放大缩小。转让费只是个虚量，在供求关系中甚至商业房地产投资分析47有5%的价格线的浮动，都会使转让费的总体价格发生改变，因此它是一个动态量。定量分析的核心是对支撑的量化分析。支撑量大小是商业能否运作的关键所在。关于支撑，包含考察两个方面，消费者与商户。其中核算量一般选商户；消费者只是个限制量。以下就支撑做简单的论述。消费者：由区域有效消费者的总数量乘以人均可支配收入就可大体得知该区域内的总消费支撑额，这就是区域内总的商业年营业额，或是间接的零售总额。当然这只是个估算量，这一级的消费者是终极消费者，一般指在综合性区域消费类市场内的消费者，而专业性批发市场的消费者则与此类不同。专业性批发市场的消费者以分销式商户作为消费对象，它是以人流量来计算的。因为分销的商户是较固定的动态量，一般都固定人流量与每次进货的总价值量同时乘以有效天数，就可得出总的消费量，这种模式适合于单一性的商圈，但如果有多个商圈，则就需要考虑关联度问题。通过一个年营业总量及行业利润率可以得出年利润，这样相应的租金总额的上限就可得知了，如果再除以总经营面积，就可再得出单位租金的上限。这些都是从消费者的角度推算的，但消费者的角度常常会因为调查时的数据的不准确而产生偏差，因此这只能是一个大体的框算。商户：若从商户的角度判断商业支撑则方便得多。（1）对区域内商户的总量进行调查，共有多少经营户，总的经营面积是多少，主流租金水平又在什么价位波动，这样很快就可以得出区域商圈项目的租金总量。年租金总量×10=总的商业产权价额。（以10年回报周期为参考核算）由于商业地产市场中，商业物业价值中商业价值大于土地及建筑物价值，也正因如此，如造价600元/m2的大棚，租金却要300元/m2/月，年租金高达3600元/m2，这就是该行业的暴利和魅力所在，它体现的是地块的商业附加价值。（2）对商户数量与经营面积只需通过点数就可完成，在对租金的调查中，常会出现转租金与转让费。转租金和转让费属于虚量。一手摊位盘给二手，二手再倒给三手，这种非第一手的摊位在第二手租赁时就会加价。转租金在定量分析中只作为供需热度的参考值，核算则要以一手租金来核算，如果转租金普遍高，则相应的租金主流水平就需略提高一点。由于转让费在租金核算里只做参考，因而可以不计算。商业房地产投资分析48第三章商业房地产投资技术分析方法举例如下，某商圈现有商户总容量为200户，经营面积不等，有5m2、10m2和30m2，主流面积为10m2，经营面积共约为3500m2。租金水平在90元/m2/月左右波动，好位置摊位转租金则为150元/m2/月，这就是一个典型的三级城市小市场，市场好位置摊位的转让费为1万元，差位置摊位为5千元甚至无摊位转让费，可见其认同度一般，消化量与供应量之间热度也不高。由此可见，在该区域内建一个2万m2的市场，使用面积以1万m2计算，如果欲以供应量10m2为标准来计算则能容纳1000户，但这样供应量就过大了；若租金再以100元/月收取，则会造成该区域的商业供应量过大，从而出现对市场的支撑量不足，这样就会导致空置。（3）另一种就是对商户的年营业额进行调查得出总的销售额，通过利润率得出租金的上升空间量。租金与销售量之间的关系基本上已明确，租金尤其是转租金是反映这个值的最佳指标，一个标准转租金除以行业利率就是它的摊位月平均销售额，现市场经济很标准地就给出了一个动态考核量。当然，这里所指的市场都是较成熟规范的市场，在市场初级阶段或突发事件阶段，要灵活使用这种方法。由此可见，通过比较多个量之间的关系，就可以从各个角度进行分析，得出项目的支撑量是否足够。支撑量是分析商业地产的核心，是最关键的地方，因此不可不详察。对定量分析中支撑的计算需要登记表与审核表配合使用，方便记录和核算有效性。关于登记表，在定量分析中，需对市场商户设计登记表或记录表，通过登记表建立商户数据库，进而进行量化分析，这就是数据库营销。各种市场对商户的登记资料不同，但其主要的几个点都是一致的：1.日期。什么时间来访，反映了每日上门或来电来访的量，通过观察这个量的变化，就可以了解推广策略和推广节点；2.商户姓名、电话（联系方式）。3.经营产品即现从事什么业态，在何地经营，对产品和商圈范围的确定有个大致的了解。4.商户对价格、楼层招商方式的认同等。见表3-1客户登记表。所有的登记表都可以做成电子数据库，以方便查询和记录，具体数据库有电子版出售。点击北京金力天商业房地产投资服务公司的网站www.hotshops.com.cn即可免费下载使用。登记表是一个泛量，登记量中有意向的和无意向的、随机的商户都商业房地产投资分析49有，因此一个标准的登记量除以3就是最终的签约商户。如果一个市场有商户供应量500个摊位，则登记量就要达到1500个方可，若登记量确定在1000个左右就要局部开盘或分批开；如果登记量在500左右，则不能开盘。定量分析中还要注意泛量转化为有效商户量的比例，在实际中，登记量的质量也很重要，具体要根据实际情况有所增减。审核表是在登记表的基础上深化而成的，对登记商户审核可以了解最终的有效商户量和商户的真实需求，还可以对登记情况有清晰的了解。表3-1和3-2为某服装市场商户登记表和客户资质审核表，以供参考使用。表3-1某服装市场客户登记表序号日期姓名籍贯联系方式具体经营品种品牌名称经营年限意向摊位数量意向面积招商方式来源备注记录人审核人租赁使用权产权来电来访――――――――――――――定量分析在项目投资分析前期和项目实施阶段都可进行，以上的登记表和审核表是在项目实施中进行使用的。通过这两个表格可以对项目的目标群量和把握有个较清晰的概念。在项目前期则可以通过调解、对所有目标项目群已存在的量进行调研，从中进行分析。在众多的量中，可首先区分出有效量和无效量，其中有效量中就有典型性商业。典型性商业可以是一个，也可以是多个。具体有关典型性商业之后会有详细的论述。在所有的有效量中，主要是对各业态进行细分，然后汇总，而价格一般则最好都换算成一个标准进行比较，比如每天每平米，每月每平米。价格一般也最好换算成租赁价，比较时一般以一手租金为标准进行比较，转租金和转让费则不要进行换算，因为它是一个虚量。租金最后会以一个价格波动值为标准，如以15元/m2/天为波动，则波动范围为1~2元，即14~16元/m2，以此类推。在各业态的细分汇总中，同业态中对不同的规格也要进行相应的汇总，这样有利于对项目的设计提出辅助的依据。商业房地产投资分析50第三章商业房地产投资技术分析方法表3-2某服装市场客户资质审核表客户名称年龄籍贯联系方式通信地址：电话：网址：现经营地址现产品类型：现具体种类现经营品牌：目前状况A.街铺B.市场摊位C.商场专柜D.商场专卖电E.其他目前经营面积A.无B.5m2以下C.5~12m2D.12~20m2E.20~35m2F.35m2以上月流水额A.无B.5千~1万C.1万~2万D.2万~3万E.3万以上产品渠道A.无B.厂家C.代理D.加盟E.一般进货雇员人数A.无B.1人C.2人D.2人以上经营年限A.新户B.1年以内C.2年D.3年E.3年以上最先获取信息途径：A.电台B.报纸C.短信考察人意见:考察人:年月日审核人意见审核人年月日评分A.80~100B.60~80C.60以下D.不通过备注二、定性分析定性分析则是通过对商户和消费者做有针对性的访谈问卷，在“质”的方面进行定位分析，即得出大厦定位、商户定位和消费者定位的依据。通过定性访谈，可以了解商户的需求及意愿，为大厦定位打下基础。而通过对消费者的访淡，即可以了解消费者的意愿。核心商圈及辐射商圈内的消费者都要进行访谈，其中要注意访谈的量，一般要超过100位。对商户的访谈，就主要是针对目标商户群，以核心商圈为主。定性分析主要针对两部分，即商户和消费者。通过对商户的问卷访商业房地产投资分析51谈对市场定位、商户定位和产品定位都有参考作用。而通过对消费者定性访谈也可为市场消费者的定位提供参照。表3-3为某住宅针对购买者（消费者）的定性访谈表。表3-3购买住房调查问卷1．性别：男女2．年龄：27岁以下28岁—35岁36岁—55岁56岁以上3．职业：公务员教师、军官工人商业、服务业人员专业技术人员私营企业主或个体户4．教育：小学初中高中大学5．家庭人数：3人以下3人—5人5人以上6．家庭每月收入：1000元以下1000元—1500元1500元—2500元2500元—3000元3000元—4000元4000元—5000元5000元以上7．请问您现在住的房子，是哪一类的房子？（请只回答一项）平房公寓多层楼房7层以上住宅四合院别墅其他8．您现在的住房，面积有多大？（请只回答一项）20平方米以下30平方米40平方米50平方米60平方米70平方米80—100平方米100平方米以上9．您现在住的房子，所有权是谁的？（请只回答一项）自己所有租的朋友借的单位的国家的10．您打算什么时候买房子？不打算买一年内一年—3年内3—5年内5年—10年内10年以后11．下列哪种原因，是您买住宅的主要理由？（可以同时选取数个答案）不想买住宅想有套自己的房子现有住宅功能不全现有住宅地点不好现有住宅太小现有住宅已破旧想住更舒服的房子想住更气派的房子想要有一幅度假用的别墅想要投资房地产12．您打算买哪一类的房子呢？（请只回答一项）不想买房子公寓多层楼房7层以上住宅独立别墅其他13．您打算买多大的房子？（请只回答一项）不打算买20平方米以下30平方米40平方米50平方米60平方米70平方米80—100平方米商业房地产投资分析52第三章商业房地产投资技术分析方法100平方米以上14．您希望买几房几厅的住宅？（请只回答一项）不打算买没有隔间的房子一房一厅二房一厅三房一厅三房二厅四房一厅四房二厅四房二厅以上15．就环境而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项）附近有公园四周有树木、花草附近有百货公司附近有学校附近有菜市场附近有运动场所附近有电影院、歌厅等其他16．就房子本身而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项）外观方向室内设计工程质量配套设施采光通风房厅数17．您觉得下列哪种房间最需要宽敞？（请只回答一项）客厅餐厅主卧房厨房浴厕阳台其他房间18．您认为住宅的最重要条件是什么？（请只回答一项）质量宽敞舒适方便安静美观气派19．您如果买房子，最注意的是什么？（请只回答一项）交通是否便利价格是否公道房子是否坚固设计是否完善是否增值快环境是否良好其他20．以总房价来说，您打算买什么价格的房子？（假设无贷款）5万以下5万—10万10万—15万15万—20万20万—30万30万—40万40万—50万50万—60万100万100万以上21．您认为下列哪些资料是您