房地产培训大纲

[e-mail]1房地产经纪人协理培训教程01房地产与房地产业02建筑相关基本知识03房产面积计算规定04城市规划与环境[e-mail]@126.com01房地产与房地产业0101房地产概述0102房地产特征0103房地产类别0104房地产业30101房地产概述房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他地上定着物的总称。建筑物和构筑物建筑是根据人们物质生活和精神生活的要求，为满足各种不同的社会过程（包括生产、生活、文化等）的需要，而人工建造的有组织的内部和外部的空间环境(space/shelter)。是建筑物和构筑物的总称。房地产的实物、权益和区位区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。40102房地产特征不可移动性独一无二性寿命长久性数量的有限性相互影响性易受限制性用途的多样性难以变现性价值高大性保值增值性引起房地产价格上升的原因：对房地产本身进行投资改良(增值)通货膨胀(保值)需求增加导致稀缺性增加(自然增值)外部经济或相互影响(自然增值)50103房地产类别按所处地理位置划分城镇房地产/乡村房地产按使用用途不同划分居住房地产/商业房地产/办公房地产/综合房地产等按开发程度来划分生地/毛地/熟地/在建工程/现房(含土地)按是否产生收益划分收益性房地产/非收益性房地产按经营使用方式划分出售性/出租型/营业型/自用型60104房地产业房地产业与建筑业的区别第三产业/第二产业房地产业与建筑业的联系业务对象——房地产建设甲、乙方合作关系房地产业的服务种类房地产的开发投资房地产中介服务房地产咨询房地产价格评估房地产经纪物业管理房地产业在国民经济中的地位和作用房地产的发展从1978年到1987-10-25党的十三大召开房屋：福利型产品商品房地产市场[e-mail]02建筑相关基本知识0201建筑物的概念0202建筑物的分类0203房屋构造0204建筑设备80201建筑物的概念对建筑物的安全要求结构上具有足够的强度、刚度和稳定性对建筑物的适用要求防水防潮、保温隔热、采光通风、隔声等围护功能空间布局合理，交通联系方便，利于使用对建筑物的经济要求一次性投资和使用过程中的费用最小对建筑物的美观要求造型和色彩以及与周围环境的协调90202建筑物的分类按使用性质的分类民用建筑、工业建筑、农业建筑民用建筑包括居住建筑和公共建筑居住建筑包括住宅和集体宿舍两类100202建筑物的分类按建筑物层数或总高度分类低层建筑：1~3层多层建筑：4~6层高层建筑：10层以上的居住建筑或总高度超过24m的其他民用建筑按建筑结构的分类砖混结构(砌体结构)六层以下框架/剪力墙结构(混凝土结构)钢结构按建筑施工方法分类预制装配式、现浇整体式110202建筑物的分类按建筑物耐火等级的分类建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的材料的燃烧性能分为非燃烧材料、难燃烧材料和燃烧材料耐火极限是指建筑构件受到火的作用时起，到失去支持能力或发生穿透裂缝或背火一面的温度升高到220℃时止的时间，单位为小时(h)《建筑设计防火规范》将建筑物的耐火等级分为四级，一级最好，四级最差按建筑物的耐久等级分类120202建筑物的分类按建筑物完损等级分类完好房屋十九八成新，主体结构完好，小修能修复基本完好房屋七六成新，主体结构完好，维修能修复一般损坏房屋五四成新，主体结构基本完好，需要修理才能使用严重损坏房屋三成新，无倒塌危险，需要大修或翻修危险房屋三成新以下，不能保证居住和使用安全130203房屋构造基础和地基基础：建筑物地面以下的承重构件地基：支承基础的岩土层墙体和柱内墙/外墙纵墙/横墙山墙(外横墙)承重墙/非承重墙实体墙/空心墙/复合墙柱—承重构件/构造柱门和窗门的作用：交通出入，分隔和联系建筑空间窗的作用：采光、通风及观望140203房屋构造楼地面和梁板面层、垫层、基层/结构层、吊顶棚圈梁的作用是提高建筑物整体性和空间刚度楼梯楼梯是建筑物的竖向构件，是楼层间上下的主要交通设施，供人和物上下楼层和疏散人流使用楼梯的组成：楼梯段/休息平台/栏杆扶手屋顶屋顶的围护功能：防水、保温、隔热、隔声、防火屋顶的结构要求：足够的强度、刚度和稳定性150204建筑设备建筑给水系统和设备建筑排水系统和设备建筑采暖系统和设备集中采暖、局部采暖建筑通风和空调系统及设备建筑电气设备燃气供应系统及设备电梯设备层与管道井设备层层高一般在2.2m以下[e-mail]03房产面积计算规定0301土地、建筑面积的概念0302房屋面积测算的一般规定0303房屋建筑面积的测算0304成套房屋建筑面积的测算0305建筑识图17土地面积房屋面积房地产面积0301土地、建筑面积的概念宗地面积共有土地分摊面积建筑面积使用面积套内建筑面积(分摊的)共有建筑面积预售面积竣工面积产权面积180302房屋面积测算的一般规定房屋面积测算是指水平投影面积测算长度以米(m)为单位，取至0.01m面积以平方米(㎡)为单位，取至0.01㎡计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋，并且层高(高度)应在2.20m以上。层高(高度)是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离注意区别于净高的概念190303房屋建筑面积的测算计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积屋面面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算挑廊、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算200303房屋建筑面积的测算计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算210303房屋建筑面积的测算不计算建筑面积的范围层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等房屋之间无上盖的架空通廊房屋的顶面、挑台、顶面上的花园、泳池活动房屋、临时房屋、简易房屋与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝220303房屋建筑面积的测算特殊情况下计算建筑面积的规定……对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，按层高(高度)在2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积……230304成套房屋建筑面积的测算成套建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积套内房屋使用面积套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积外墙和套间共有墙体面积计算一半套内阳台建筑面积240304成套房屋建筑面积的测算分摊的共有建筑面积内容包括公共使用的楼电梯间、门厅过道、变电室、泵房、警卫值班，外墙体投影面积的一半等不包括人防工程、独立的地下室、公共绿化的架空层分摊方法和原则遵循产权分割文件或协议进行，否则根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊共有建筑面积分摊系数=需要分摊的共有建筑面积/相关房屋的套内建筑面积之和250305建筑识图建筑图纸的组成建筑总平面图建筑各层平面图建筑立面和剖面图根据图纸计算建筑面积套内房屋使用面积建筑墙体面积套内阳台建筑面积套内建筑面积公摊的共有建筑面积[e-mail]04城市规划与环境0401城市的概念和类型0402城市规划常用术语和指标0403城市规划的任务和作用0404城市总体规划和详细规划0405环境景观的概念0406环境污染概述270401城市的概念和类型以非农产业和非农业人口聚集为主要特征的居民点，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心大中小城市以居住人口数量50万/20万划分政治、经济、文化中心城市以城市职能划分直辖市、地级市、县级市、建制镇以行政级别划分280402城市规划常用术语和指标建筑密度(%)：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率建筑面积毛密度(容积率)：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万ｍ²/ｈｍ²)或以居住区总建筑面积(万ｍ²)与居住区用地(万m²)的比值表示道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线290402城市规划常用术语和指标住宅建筑套毛(净)密度(套/ｈｍ²)：每公顷居住区用地(住宅用地)上拥有的住宅建筑套数住宅建筑面积毛(净)密度(万ｍ²/ｈｍ²)：每公顷居住区用地(住宅用地)上拥有的住宅建筑面积住宅建筑净密度(%)：住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率多层住宅：30%高层住宅：20%300402城市规划常用术语和指标建筑间距以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。日照标准大寒日(1/21)日照时数2h，冬至日(12/23)日照时数1h日照间距两平行建筑间的相对的两墙面之间，由前栋建筑物计算高度H、太阳高度角h和后栋建筑物墙面法线与太阳方位所夹的角确定的距，其中计算高度H指前排建筑檐口到后排建筑底层窗台面的垂直距离日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值31檐高和计算高度6+1单元式住宅楼计算高度≈檐高×6/7秦皇岛(北纬40度)日照间距系数1/tan(90-40-23.5)*6/7=1.72计算高度H计算高度H日照间距L日照间距L320403城市规划的任务和作用根据一定时期经济社会发展目标和要求，确定城市性质、规模和发展方向，统筹安排各类用地和空间资源，综合部署各项建设，以实现城市的可持续发展。居住区用地平衡控制指标(%)用地构成居住区小区组团1住宅用地(R01)50~6055~6570~802公建用地(R02)15~2512~226~123道路用地(R03)10~189~177~154公共绿地(R04)7.5~185~153~6居住区用地(R)100100100330404城市总体规划和详细规划城市总体规划纲要城市总体规划城市分区规划城市详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排340405环境景观的概念环境的概念和分类自然环境人工环境社会环境环境景观的含义自然景观人文景观350406环境污染概述环境污染源室内污染室外来源和室内来源大气污染噪声污染固体废物污染辐射污染[e-mail]36谢谢大家河北科技师范学院土木建筑系李政信息发布邮箱[e-mail]密码：123456information