3房地产市场

本章主要内容：3.1房地产市场概述3.2房地产市场的运行规律★3.3房地产市场的参与者3.1房地产市场概述一、房地产市场的概念传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指买卖双方在某个特定的地理区域内，于某一特定的时间段内，达成的所有房地产交易的总和。二、房地产市场的结构国家房地产公司房地产公司房地产消费者房地产消费者房地产消费者房地产消费者房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场一级市场：是国家垄断市场，国家作为特地所有者将土地使用权投入市场运行，其投入总量、地块价格和交易方式等均由政策根据国家整体利益而确定。二级市场：是经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场，如：城市土地使用权的转让、房地产开发公司的商品房出售等。三级市场：是消费者进行房地产交易的市场，如私房出售、租赁等。一级市场（土地市场）二级市场(房地产增量市场)三级市场(房地产存量市场)市场供应方政府房地产开发商业主市场需求方房地产开发商、投资者业主业主市场竞争供应方垄断供给，需求方竞争在特定物业类型和特定区域内开发商垄断竞争接近完全竞争市场市场价格政府主导，开发商参与开发商主导定价双方协定，自由议价三、房地产市场的特征市场供给垄断性广泛的经济外部性周期性权益性区域性竞争不充分性3.2房地产市场的运行规律一、房地产市场基本要素价格供给需求影响房地产需求的因素有哪些？影响房地产供给的因素有哪些？①该房地产商品的价格水平，②消费者的收入水平，③消费者的融资能力，④消费者的偏好，⑤相关商品的价格水平，⑥消费者对房地产市场未来发展的预期。①该房地产商品的价格水平，②各种房地产的开发建设成本，③供给者的融资能力，④该种房地产的开发技术水平，⑤开发企业对房地产市场未来发展的预期。二、房地产市场的影响因素社会环境政治环境经济环境金融环境法律环境技术环境资源环境国际环境三、房地产四象限分析模型使用市场资产市场房地产市场三、房地产四象限分析模型使用市场资产市场租金R（元/月）价格P（元）新开发建设量C（平方米）物业存量S（平方米）ⅡⅠⅢⅣ存量价格R（元/月）增量价格P（元）增量C（平方米）物业存量S（平方米）ⅡⅠⅢⅣD(R，E)=SP=R/iP=f(C)S=C/δ(ΔS=C-δS=0)存量价格R（元/月）增量价格P（元）增量C（平方米）物业存量S（平方米）ⅡⅠⅢⅣD(R，E)=SP=R/iP=f(C)S=C/δ(ΔS=C-δS=0)租金的确定估价新项目开发建设存量调整1.宏观经济变化对均衡的影响存量价格R（元/月）增量价格P（元）增量C（平方米）物业存量S（平方米）ⅡⅠⅢⅣD(R，E)=SP=R/iP=f(C)S=C/δ(ΔS=C-δS=0)2.资本需求发生变化对均衡的影响存量价格R（元/月）增量价格P（元）增量C（平方米）物业存量S（平方米）ⅡⅠⅢⅣD(R，E)=SP=R/iP=f(C)S=C/δ(ΔS=C-δS=0)3.开发成本变化对均衡的影响存量价格R（元/月）增量价格P（元）增量C（平方米）物业存量S（平方米）ⅡⅠⅢⅣD(R，E)=SP=R/iP=f(C)S=C/δ(ΔS=C-δS=0)有什么启示？使用市场和资产市场之间的重要联系：一、房地产使用市场上确定的租金影响着房地产资产市场上的房地产价格；二、房地产资产市场上的房地产价格决定了新开发建设的房地产数量，进而影响到房地产使用市场上可使用的房地产存量及租金。作业：请同学们分析：1.经济衰退对均衡的影响；2.资本化率增大对均衡的影响；3.开发成本减少对均衡的影响。四、房地产市场的周期链接：房地产泡沫与过度开发（一）房地产泡沫及成因房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。成因：1.土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；2.投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；3.金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂链接：房地产泡沫与过度开发（二）过度开发过度开发有时也称为房地产“过热”，是指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。诱因：1.开发商对市场预测的偏差；2.开发商之间的博弈和非理性行为；3.开发资金的易得性。链接：房地产泡沫与过度开发（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系区别房地产泡沫过度开发反映的内容市场价格和实际价值之间的关系供求关系严重程度严重程度更高、危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落严重程度稍轻在房地产周期中的阶段一般出现在周期循环的上升阶段一般存在于循环的下降阶段参与者动机不同表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，通常为增加限期的购买与囤积表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常为获得长期受益视频资料腾飞中国：1992年海南房地产泡沫海南“疯狂”房价令人担忧出现房地产泡沫鄂尔多斯的空城计，唱伤了谁？房地产开发者和开发企业的角色房地产开发活动的发起者是开发创意、规划设计、投资融资、工程建造和市场营销环节的协调管理者是开发风险的主要承担者开发利益的主要分享者链接1：房地产开发企业1.房地产开发企业的设立2.房地产开发企业的资质管理一级、二级、三级、四级、暂定资质3.资质审批一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设行政主管部门初审，报国务院住房城乡建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门制定。视频资料：杨澜专访万科董事长王石任志强vs潘石屹：我们该不该买房20101204链接2：房地产市场的政府干预（一）政府干预房地产市场的必要性房地产市场失灵住房问题和住房保障房地产价格剧烈波动房地产市场非均衡（二）政府干预房地产市场的手段土地供应政策金融政策住房政策城市规划地价政策税收政策视频资料郎咸平说.我们需要怎样的房地产调控