4第四章房地产市场

湖南商学院《房地产贸易》湖南商学院厚德博学精明自强-2-第四章房地产市场教学目的和要求：通过本章学习，要求同学们了解与掌握：1．※房地产市场体系；2．房地产市场的功能和运行机制；3．房地产市场的经营；4．※房地产市场的发展。湖南商学院厚德博学精明自强-3-第一节房地产市场体系一、房地产市场的内涵及其体系（一）含义房地产市场是房地产商品交易的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。湖南商学院厚德博学精明自强-4-（二）特征1.房地产市场的地方性（局部性）2.房地产市场的不充分性3.房地产市场的专业性4.房地产市场直接接受政府有关法律规定的调节与干预性5.房地产市场价格难以确定性6.房地产市场交易形式的多样性7.房地产市场交易的程序性8.房地产市场的层次性9.房地产市场的开放性湖南商学院厚德博学精明自强-5-（三）房地产市场的构成包括：主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个大系统。1．房地产交易主体：参与房地产交易的当事人。经济组织或经济个人。2．房地产交易客体：一定数量的房地产商品，是市场中的交易对象，是构成房地产市场的物质基础。3．房地产交易需求：是具有一定量的货币购买力，是一种有效需求，是市场发育的动力。4．房地产交易组织机构：房地产交易所或交易市场，为房地产交易各方进行房地产交易所提供的固定场所，它是房地产市场中一个有形的市场。湖南商学院厚德博学精明自强-6-（四）房地产市场的功能1.在市场经济条件下，房地产市场是唯一合理确定房地产价格的经济机制，为评价房地产业活动、建筑活动以及相关的一切经济活动提供了重要的经济尺度。2.房地产市场是社会资源机制的重要组成部分3.房地产市场是国民经济体系的重要组成部分湖南商学院厚德博学精明自强-7-补充:讨论2007年1月23日，张市长在广州市两会上说，“市场很难控制，有时候房价就像股票一样，拼命看涨”。2007年3月7日，广州市长张广宁可谓赚得万人青睐———他说：“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来。”此言一出，雀跃一片，似乎已经拿到了平价房的钥匙。广州市长称住房是政治问题推七大措施抑制房价:24金羊网-新快报吴璇：前日下午，广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议，审议并原则同意了由市国土房管局、市建委和市规划局联合制定的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》(以下简称《意见》)，以七大措施抑制广州房价的过快增长。湖南商学院厚德博学精明自强-8-七大措施：一是加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾。从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。同时，将制定相关措施积极盘活空置住房的销售。二是加快政府保障型住房建设，切实解决中低收入住房困难家庭的住房问题。2007年开工建设保障型住房2.3万套，194.1万平方米，明后两年陆续交付使用。其中2007年投入15亿元建设廉租房，全部解决2005年在册的人均居住面积10平方米以下的5643户双特困户住房问题。到2010年要建设经济适用房840万平方米、10.51万套，基本解决全市8.46万户中低收入家庭的住房问题。另外，根据国家有关精神，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，经过法律法规确定的审批程序后，允许部队和国有大、中型企业利用自有居住用地自建经济适应住房，并引导和激励房地产开发企业利用自有土地或参加公开竞争参与经济适用房建设。房地产开发企业现有居住用地凡在今年内投入经济适用房开发建设，并于今明两年投放市场的，除享受建设经济适用房有关优惠政策外，政府还将提供优先服务和激励政策。加强和完善廉租房、经济适用房，包括单位自建经济适用房的管理，严格执行资格审查公示制度，坚决制止利用政府保障型住房谋取不正当利益行为。湖南商学院厚德博学精明自强-9-三是加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区居住用地供应量。2007年，将公开出让16宗居住类闲置用地，规划建筑面积102.96万平方米；通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗烂尾地，规划建筑面积32万平方米。合计在老城区增加供应建筑面积135万平方米、约1.5万套住宅。四是加快推进老城区改造，改善人居环境。要围绕实施“中调”战略，政府主导，引入多种社会力量，加快城中村和危破房改造步伐。2007年将完成22.8万平方米危破房改造任务，并启动荔湾、越秀、海珠区三个地块共17.65万平方米旧房连片改造项目。五是加快用地和房屋建设审批，加快住房供应。政府要求国土、建设、规划等部门进一步规范房地产开发建设管理行政许可，简化办事流程，力求实现商品住房开发审批流程总体时间大幅缩短。六是开展房地产市场专项综合整治行动，创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序。坚决打击闲置土地、擅自变更规划用途、违规交易、故意延迟发售、恶意炒作、囤积房源和哄抬房价行为。七是加强宣传引导，创造良好的舆论氛围。增强政策透明度，全面、及时、准确发布土地出让、商品房供应量、基准地价、基准房价等信息，促进市场理性发展。湖南商学院厚德博学精明自强-10-二、房地产市场客体结构——全方位、多要素的市场（一）土地市场从土地本身的特征看，土地供给弹性较小。从土地制度看，土地所有权制度对土地市场影响极大。特点：1．土地市场的区域性：土地交易局限于在各自的区域市场内进行；在短期内区域之间的不平衡不能通过价格机制的自动调节而有较大的改变。2．土地市场的权利主导性：土地市场实际上是土地权利与义务关系的交换及重新确定的场所。湖南商学院厚德博学精明自强-11-3．土地市场的低流动性：实体流动的困难性；变现能力小，且转换过程复杂，成本费用高。4．土地市场的垄断性：原因：（1）土地所有权存在（2）土地资源的稀缺性（3）位置的固定性湖南商学院厚德博学精明自强-12-（二）房产市场特点：1．房产市场存在供给和需求的高度层次性和差别性。2．房产市场交易对象和交易方式的多样性。交易对象：土地、建筑物、所有权、使用权等；交易方式：买卖、租赁、抵押、典当等。3．房产市场的消费和投资的双重特性。4．供求的不平衡性。（三）房地产金融市场（四）房地产中介服务市场湖南商学院厚德博学精明自强-13-三、房地产市场的主体结构——多层次的法权让渡市场房地产市场的法权让渡关系复杂，归纳起来分为：所有权让渡关系：即国家和集体以土地所有权主体的身份，充当市场主体进行土地完整产权的交易。使用权让渡关系：是以一定年限的土地使用权为市场交易客体，以所有者与使用者或使用者与使用者为市场交易主体的房地产市场。从层次上分为：一、二、三级市场湖南商学院厚德博学精明自强-14-内涵：是指在土地所有权与使用权相分离的基础上，国家与土地经营者之间的土地使用权有偿有限的让渡关系。内容：国家作为土地所有者，把土地所有权有偿有限地批租给土地需求者；承租者（即受让方）一次性支付整个使用年限的出让金。土地市场特点（1）准市场性。“一级市场”上，卖方只有国家，国家是国有土地的宏观管理者，并非土地经营者，通过出让批租土地是一种政府行为，而不是一种商业行为。且国家所获得的土地出让金，并不交纳流转性质的税收。故：土地使用权不是买卖形式，而是一种让渡批租，习惯上称之为“一级市场”。1、土地市场（土地使用权出让市场）湖南商学院厚德博学精明自强-15-（2）政府垄断性。农村集体所有的土地不能直接对外出让，需要出让时必须转为国有，这种在土地出让市场上，只存在唯一的土地所有者——国家。（3）有限的竞争性。买者之间的竞争。（4）交易的单向性。只存在国家对土地使用权的批租，不存在任何单位和组织向国家出卖土地所有权。国家将批租出的土地所有权收回，是依照法律无偿取得的。这里有两种情况：a．土地使用权出让合同规定的出让期限届满；b．因某种特殊原因需提前终止土地使用权出让合同。湖南商学院厚德博学精明自强-16-（5）政策导向性强。一级市场营运的基本方式及选择：在国际上，土地使用权出让有协议出让、招标出让、拍卖出让三种基本形式。土地使用权出让年限的确定：依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或其他用地五十年。湖南商学院厚德博学精明自强-17-2．二级市场（房地产开发经营市场）房地产二级市场是房地产开发企业与房地产使用者之间的交易市场，是取得土地使用权的房地产开发公司，对土地进行开发后，将“生地”变成“熟地”，或者熟地建成各类房屋（住宅、厂房、写字楼、商场、旅馆、停车场等），然后将开发后的土地连同地面建筑物转让给使用者，即消费者（单位、企业、个人）的经济行为。二级市场交易准则：（1）在二级市场上，地上建筑物、附着物连同土地使用权一并转让。湖南商学院厚德博学精明自强-18-（2）房地产商品购买者通过交易，获得的土地使用年限，是土地出让合同规定的使用年限减去土地使用者开发建筑使用年限后的剩余年限。如某企业甲方从政府手中取得一块土地，合同规定使用年限50年，建成厂房用了5年，将土地连同建筑物转让给乙方，乙方获得的土地使用年限是50-4=46年。（3）进行交易时应签定有关合同。其中有原土地使用者与受让者签定的合同，另一个是土地使用者与政府签定的土地使用性质变化的有关合同。（4）进行交易的房地产必须有合法的产权登记证明，经审核合格后，方可签定房地产转移契约，办理土地使用权及房地产所有权转移手续。否则，交易双方签定的合同无效。湖南商学院厚德博学精明自强-19-（5）土地使用权在境外转让，只限于与中国建立外交关系或设立商务代表处的国家与地区进行。境外转让时，应取得所在国或地区的公证，外交机构的认证和中华人民共和国驻该国大使馆或商务代表处的认证。（6）房地产交易的形式由当事人自己确定。协议拍卖方式等都可以采用。房地产交易，一般要经过交易所经纪人或房地产公开市场进行。（7）房地产交易时，土地使用权出让合同和登记文件中所注明的土地使用权的权利、义务责任，也随之转移到新的土地使用者身上。（8）土地使用权转让价格明显低于市场价格时，政府有优先购置权。湖南商学院厚德博学精明自强-20-3．三级市场（房地产交易市场）房地产三级市场是存量房地产的交易市场，是使用者即消费者之间的交易市场，是房地产重新调整和配置的市场。特点：（1）交易主体复杂多元所有制主体、多元消费者的交织体（2）交易分散、批量较少（3）交易的对象多为存量房地产（4）对经纪人的依赖性强，由于三级市场交易量小且分散，房地产经纪人的作用将更为突出。（5）竞争充分。由于交易双方趋向多元化，在买者、卖者、买卖者之间存在较为激励的竞争。（6）存在一定的投资倾向。湖南商学院厚德博学精明自强-21-四、房地产市场交易系统（一）供应系统包括政府部门、房地产开发经营企业及其他出售和出租房地产的机关、团体、学校、企事业单位等，还包括出售和出租房地产的居民个人。其中，土地的主要供应者是土地所有者---国家，房地产的主要供应者是房地产开发经营企业。（二）需求系统需求系统的组成与供应系统几乎相同和重合。在一种场合是购买者，在另一种场合又可能以出售者出现。房地产开发公司参与市场的目的，获利。非营利性机关、团体、个人参与市场的目的：多是为了使用价值湖南商学院厚德博学精明自强-22-（三）媒介系统主要有：房地产交易所、交易行、中间商、经纪人等。房地产经纪人：是为了买卖双方交易以获取佣金的中间商人。有一般经纪人和交易所经纪人。交易商与经纪人的区别：经纪人只是单纯的代理买卖，收取一定的佣金与手续费；而交易商除了代理客户买卖外，还为自己买卖各种交易对象。湖南商学院厚德博学精明自强-23-房地产交易所的任务：（1）提供服务：洽谈场所、发布信息、动态。（2）开展房地产价值、价格的评估工作。（