地产投资管理

房地产投资管理中建国际二〇一〇年一月主要内容•市场环境•土地市场与土地资源获取•投资可行性研究•几点体会§1.市场环境房地产投资的循环更多的钱钱土地房子拿地开发销售拿更多的地房地产市场的特点•旺盛的需求；•土地供给渠道垄断；•运行具有周期性；•政府宏观调控政策多变；•产品制造周期长，低流动性；•产品兼具消费品属性与投资品属性；•行业兼具经济属性与社会属性。2001-2008北京市人口增长趋势旺盛的需求多变的政策•金融政策；–信贷政策；–汇率政策；–自有资金比例；•投资政策；–投资准入政策；–自有资金比例；•土地政策；–土地供应数量；–土地供应方式；–土地闲置政策；•规划政策；–规划功能限制；–容积率政策；–户型配比限制；–规划掌握尺度；•开发销售制度；–预售条件；–保障性住房指标；–资质限制；•税收政策；–买地环节的税收；–土地持有税收；–物业持有环节税收；–销售环节税收。2009年交易情况2008年交易情况成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价城市（套）（万平方米）同比变化（元/平方米）同比变化（套）（万平方米）（元/平方米）北京1776412028.5084.52%1310416.38%996001099.3111260北京（不含保障性住房）1606491890.22118.23%139404.34%70853866.1413360城市可售情况完成交易情况成交价格套数面积套数面积环比均价环比（套）（万㎡）（套）（万平方米）（元/㎡）北京927471253.0919115202.7111.17%184785.53%北京住宅市场成交情况北京住宅成交情况(2009.12.)北京住宅成交情况(2009年度)0501001502002502006年1月2006年3月2006年5月2006年7月2006年9月2006年11月2007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月万平米2006年月均成交面积181.13万平方米2007年月均成交面积157.20万平方米2008年月均成交面积91.61万平方米2009年12月成交面积202.71万平方米2009年月均成交面积169.30万平方米2万平方米北京商品住宅成交面积走势图数据来源：中国房地产指数系统北京住宅市场成交情况北京商品住宅价格走势图020004000600080001000012000140001600018000200002006年1月2006年3月2006年5月2006年7月2006年9月2006年11月2007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月注:北京商品住宅价格统计口径不包含政策性住房北京住宅市场成交情况北京土地市场成交情况北京历年土地成交统计2385446011007110243088512331625189120848868514802004006008001000120014001600180020002005年2006年2007年2008年2009年1～11月成交面积（万平方米）050100150200250成交土地宗数建设用地面积规划建筑面积成交土地宗数其中有59宗土地的主要用途为居住，规划建筑面积共计876.80万平米，占总成交土地规划建筑面积的46.38%。北京土地市场成交情况020040060080010001200规划面积（万平米）2005年12.630.00147.823.2064.7611.002006年12.160.00620.521.9051.482.912007年12.730.00647.1136.6187.6093.612008年2.87229.271029.7115.2162.2034.652009年68.32558.94876.8061.20265.2760.01办公工业居住配套商业综合历年分用途成交土地规划建筑面积北京土地市场成交情况7721228016946130685355236225182123332009年成交土地规划建筑面积区域分布开发区成交土地规划建筑面积332.86万平方米，占全市成交面积的17.61%；大兴区成交土地规划建筑面积280.05万平方米，占全市成交面积的14.81%；通州区成交土地规划建筑面积236.28万平方米，占全市成交面积的12.50%；顺义区成交土地规划建筑面积212.14万平方米，占全市成交面积的11.22%；朝阳区成交土地规划建筑面积211.54万平方米，占全市成交面积的11.19%；房山区成交土地规划建筑面积169.36万平方米，占全市成交面积的8.96%。§2．土地市场与土地资源获取15中建国际在北京的地产项目分布已开发待开发钻河公馆中关村公馆回龙观西长安中心国门商务区香蜜湾望京电子城朝阳三间房大兴枣园路大兴枣园地铁通州宋庄奥体南区一、土地市场特点•1、高度的地域性，难以形成全国性的市场–土地市场具有高度的地域特点，这是由土地区域位置的固定性决定的。各区域市场之间相互影响较小，难以形成全国性统一市场。因此，要针对不同区域土地市场特征，研究不同区域市场的投资策略。•2、政府管理严格，政府垄断一级土地市场土地供应–土地是一个国家重要资源，政府直接制定出让规则，垄断一级土地供应，还对土地权利、利用、交易作出严格限制，如土地利用指标的控制、土地转让条件的控制、土地用途的控制等。因此，土地投资工作必须密切与政府的关系。一、土地市场特点•3、土地产品具有独特属性，供给滞后并且弹性较小–土地资源具有稀缺性和不可再生性，也就导致土地自然供给没有弹性。政府制定土地规划的周期较长，供给格局相对稳定，当市场需求发生变化时候，土地供应难以跟进调整，存在供给上的滞后性。因此，必须争取了解政府在一定时期内的土地供给和出让计划，提前安排好投资规划。•4、受多方因素的共同作用，土地价值存在上涨刚性–由于土地供应滞后、弹性较小，同一地域土地成交价格主要由需求方的竞争来决定。如果短期内土地供给规模受到严格控制，在刚性需求拉动下，土地价格就会上涨。另外，城市基础设施完善，城市规划功能健全程度等因素也会影响土地价值上涨。•5、土地限制性规划条件和市政配套条件对土地价值影响较大。1987年12月1日深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖土地使用权，成为中国进行土地使用权出让的第一个试点城市。1988年宪法修正案1999年国务院条例宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，解除土地使用权转让的法律局限，之后出现了成规模的土地使用权转让。国务院发布实施《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》，使土地使用权转让规则更加完善，这是中国土地交易制度改革的里程碑二、中国土地市场化流程演变2001年4月30日国务院发布15号文件，明确土地经营管理的有关规定，该文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，标志着土地市场建设开始真正走向规范化和市场化，并形成制度。2002年4月30日2004年“8.31”大限国土资源部发布《招标挂牌出让国有土地使用权规定》，要求自2002年7月1日起，经营性用地的国有土地使用权出让一律采用招标、拍卖、挂牌方式。2004年8月31日，国土资源部、监察部联合下发71号令规定：协议出让土地中历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系，所有的协议出让经营性土地将于2004年8月31日停止。该文件从政策上终止了经营上用地的协议出让。二、中国土地市场化流程演变三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式（一）参与拍卖出让•1、拍卖出让–拍卖出让又称竞投，是指由出让人按照指定的时间、地点、组织符合条件的竞买人到场，就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的一种出让方式。•2、一般规则–（1）主持人点算竞买人；–（2）拍卖开始前，主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；–（3）主持人宣布起价叫价和增价规则及增价幅度；–（4）主持人报出起叫价；–（5）竞买人举牌应价或者报价；–（6）主持人确认该应价后继续竞价；–（7）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；–（8）主持人宣布最高价者为竞得人；–（9）竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价（或拍卖保留价）时，主持人终止拍卖。三、土地资源获取方式（二）参与挂牌出让•1、挂牌出让–挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，在公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。•2、一般规则–（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；–（2）符合条件的竞买人填写报价单报价；–（3）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；–（4）出让人继续接受新的报价；–（5）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人，如截止时间仍有竞买人参与竞价，则转为现场竞价；–（6）现场竞价。三、土地资源获取方式（三）参与招标出让•1、招标出让–出让人发布招标公告，在规定时间内由竞买人以书面投标的形式参加竞买。再由招标人根据确定的评标要求，确定土地使用权受让人的行为。一般适用于对开发有较高要求的建设用地，由土地管理部门向特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标。•2、一般规则–(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱，以出让人在投标截止时间前受到的方式为有效。–(2)标书投入标箱后，不可撤回。–(3)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当重新招标。–(4)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。–(5)评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标书进行评审。–(6)招标人根据评标结果，确定中标人。三、土地资源获取方式•3、评标标准•(1)综合评价标准–采用综合评价方式的确定中标人。综合评价指标包括竞标地价、付款方式、开发理念、企业资质、经营业绩、资金状况情况，每项指标都有相应的权重，通过加总计算选出中标人。–一般来说，能够最大限度地满足各项综合评价标准且价格最高的投标人为中标人，但是并非单纯的报价最高者得。–举例：北京广渠路36号地块、金隅天坛家具城（远洋万和城）地块、北京经济技术开发区地块。•(2)价格优先标准–价高者得，与竞争对手的差价可能非常大；–采用一次性保密报价，对于竞买人的土地股价和操作水平提出更高要求；采用招标出让，竞标人只有一次背对背的报价机会，避免公开竞价过程中因激烈竞争导致非理性报价行为发生，一定程度上有助于理性报价，防止地价过快上涨。–举例：丰台区西王佐地块。三、土地资源获取方式（四）购买土地使用权转让土地•转让条件–《城市房地产管理法》第38条规定：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，房屋建设工程完成开发投资总额25%以上的项目可以转让土地使用权。三、土地资源获取方式（五）收购项目公司股权•通过收购项目公司的股权，进而控制土地使用权。•优势：相对土地“招、拍、挂”，土地成本一般较低。•风险：承接目标公司的所有债权债务，需要在收购之前进行尽职调查防范风险，有操作难度，操作时间也很长。公司收购流程B聘请会计师和律师事务所对被收购公司进行尽职调查A与被收购公司签署合作