XXXX年7月济南房地产项目市场研究月报_34页_世联怡高

第一章土地市场第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】2011年7月，济南市供应土地5宗，供应总面积为59.58万平米，较前两个月增加明显。其中居住用地4宗，商服用地1宗。本月土地成交5宗，共18.25万平米，均为前期超过最高限价而“流拍”的国有建设用地，且均被要求配建一定比例的公租房。同时，从本次土地竞拍过程来看，开发商的拿地热情较之前有所下降，其中有两宗以底价成交。◎供应土地基本情况★7月土地供应5宗，供地面积59.58万平米7月，济南市供应土地5宗，供地面积59.58万平米，同比分别增加150.00%和1683.83%，环比面积增加233.56%，宗数减少28.57%，其中居住用地4宗，57.08万平米；商服用地1宗，2.50万平米。本月供应的土地，全部来自天桥区大桥镇104国道以北。2010年1月-2011年7月居住和商服用地新增供应量月度变化（面积）050100150200万平米新增供应量158.80.0064.2620.7222.2078.643.3496.8241.570.0041.181.700.0013.360.00116.134.4625.5159.5810011002100310041005100610071008100910101011101211011102110311041105110611072010年1月-2011年7月居住和商服用地新增供应量月度变化（宗数）01020304050宗新增供应量22033611142191301630504087510011002100310041005100610071008100910101011101211011102110311041105110611071第一章土地市场2011年7月供应土地用途比例结构4%96%居住用地商服用地★7月供应土地明细宗地编号土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率公告日期所属区域2011-G060天桥区大桥镇104国道以北商务金融4024998地上≤4.0地下≤1.82011-7-4北部2011-G061天桥区大桥镇104国道以北居住70180826地上≤1.5地下≤0.72011-7-4北部2011-G062天桥区大桥镇104国道以北居住70109061地上≤1.7地下≤0.82011-7-4北部2011-G063天桥区大桥镇104国道以北居住70165372地上≤2.3地下≤1.02011-7-4北部2011-G064天桥区大桥镇104国道以北居住70115521地上≤2.3地下≤1.02011-7-4北部◎成交土地基本情况★7月土地成交5宗，18.25万平米7月土地成交5宗，均为居住用地，成交面积为18.25万平米，同比增长217.94%，环比下降23.06%。本月无商服用地成交。此次成交的土地均为前期超过最高限价而“流拍”的5宗国有建设用地。其中有2宗以底价成交，另外3宗土地虽也经多轮竞价，但激烈程度明显低于上次竞拍。值得关注的是，本次成交的5宗土地被明确要求配建一定比例的公租房。需配建公租房的规定或将对土地市场起到一定的“降温”作用。2第一章土地市场2010年1月-2011年7月居住和商服用地成交量月度变化（面积）050100150万平米成交量35.94141.910.1432.304.3315.525.740.0065.2614.6817.8319.091.700.0013.360.0082.4823.7218.2510011002100310041005100610071008100910101011101211011102110311041105110611072010年1月-2011年7月居住和商服用地成交量月度变化（宗数）010203040宗成交量3125142850116615305030551001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511061107★2011年7月成交土地明细土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率成交金额（万元）单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）成交日期竞得单位高新区大汉峪居委会凤凰路东侧居住用地7028896地上≤3.1地下≤1.41951045021782011-7-13济南中铁置业有限公司高新区大汉峪居委会凤凰路东侧居住用地7041402地上≤3.2地下≤1.55920095344682011-7-13济南中铁置业有限公司高新区大汉峪居委会凤凰路东侧居住用地7056022地上≤3.0地下≤1.43698044022002011-7-13济南中铁置业有限公司高新区大汉峪居委会凤凰路东侧居住用地7035963地上≤3.2地下≤1.55200096445192011-7-13济南中铁置业有限公司历下区涵源大街北侧、贤文路西侧居住用地7020204地上≤3.2地下≤1.51580052124442011-7-13山东贤文集团总公司3第二章各物业市场分析第二章各物业市场分析【监测时间】：2011年7月1日-7月31日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】7月，市场供应量充足，仍保持较高的新增供应，成交量依然维持高位。从成交结构来看，低价刚需盘仍是市场成交的主力，高端市场表现较为平淡。开发商通过各种让利措施（如特价房、起价等），以促销暗战的手段吸引客户关注，实现“以优惠换取走量”的目的；新开项目多以平价或低价入市。由此，市场价格增速趋缓，整体基本保持稳定。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化7月住宅总供应量为7909套，88.4万平米，同比上升50.9%和56.2%，环比上升1.1%和0.1%，市场整体供应依然充足。4第二章各物业市场分析2010年1月-2011年7月住宅供应量月度变化（套数）025005000750010000套月初存量1662182916911543169427243054330531792730315629732993285829913373366341565372新增供应量1077601795123325952081218822521614313218461885242812341727186539883845253710011002100310041005100610071008100910101011101211011102110311041105110611072010年1月-2011年7月住宅供应量月度变化（面积）0.025.050.075.0100.0万平米月初存量18.821.820.318.720.230.534.236.835.933.638.936.436.635.636.139.642.947.859.1新增供应量15.70.818.514.026.923.022.426.920.936.820.022.026.212.018.019.744.340.529.310011002100310041005100610071008100910101011101211011102110311041105110611077月，新增供应2537套，29.3万平米，同比上升16.0%和30.8%，环比下降34.0%和27.7%。下半年对于开发商来说是关键性的时期，加大供应、快速回笼资金是开发商下半年的首要目标。7月新增供应虽较上月有所下降，但市场整体仍然保持较高的新增供应量。三个新项目入市，多个刚需大盘加推房源，一线品牌开发商在市场中唱主角。★各区域供应情况2011年7月各区域住宅供应量及比例（套数）2082,26%2255,29%743,9%1504,19%1325,17%东部西部南部北部中部2011年7月各区域住宅新增供应量及比例（套数）477,19%831,33%330,13%899,35%0,0%东部西部南部北部中部7月，住宅各区域供应发生较大变化，北部因新项目的入市带动，区域供应明显增加，东部、西部仍是市场的供应主力区域。区域供应中，西部供应最多，供应量为2255套，占总供应量的29%；东部位列第二，供应量为2082套，占总供应量的26%；北部位列第三，供应量为1504套，占总供应量的19%；中部供应量为1325套，占总供应量的17%；南部供应量为743套，占总供应量的9%。5第二章各物业市场分析7月，新增供应呈现全面开花的局面，北部因两个新项目的入市带动，更是一跃成为新增供应量最大的区域，共新增899套，占新增供应总量的35%；西部位居第二位，仍旧保持充足的新增供应，共新增831套，占新增供应总量的33%；东部位居第三，共新增477套，占新增供应总量的19%；南部新增330套，占新增供应总量的13%；中部无新增。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化7月，住宅成交量为2686套，30.4万平米，同比上升38.7%和53.5%，环比上升2.1%和4.5%。7月，市场成交依然保持高位，开发商采取“特价房”“起价”等多种促销让利的暗战方式，以低价、优惠拉动销量，新开项目，多以平价或低价入市。从成交结构来看，低价刚需盘仍是市场成交的保障，高端市场表现不温不火。2010年1月-2011年7月住宅成交量月度变化（套数）01000200030004000套成交量8761981943107015651751193723782063270620291865256311011314157534972630268610011002100310041005100610071008100910101011101211011102110311041105110611072010年1月-2011年7月住宅成交量月度变化（面积）0.020.040.060.0万平米成交量12.22.320.112.116.619.419.827.823.331.422.421.427.211.614.016.539.529.130.41001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511061107★各区域成交情况2011年7月各区域住宅成交量及比例（套数）639,24%805,29%347,13%688,26%207,8%东部西部南部北部中部2011年7月各区域住宅成交量及比例（面积）单位：万平米8.5,28%8.3,27%4.6,15%7.3,24%1.8,6%东部西部南部北部中部6第二章各物业市场分析7月，北部因两新项目的入市带动，区域成交明显增多，成交比例与东部、西部基本相当。本月西部是市场成交的主力，共成交805套、8.3万平米，套数、面积分别占总成交的29%和2