土增清算培训

2015年8月6日2015年土增清算交流培训目录土增清算相关政策解析1土增清算特殊事项处理2土增清算流程3土增清算应对方法4土地增值税清算单位政策链接：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条关于“土地增值税的清算单位”进一步明确：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”问题一：什么是国家有关部门审批的开发项目？问题二：分步开发项目如何确定清算单位？问题三：普通住宅与非普通住宅是否必须分开清算？问题四：同一项目的住宅和商铺是否可以分开清算？清算单位的确定.湖北地方政策关于滚动开发项目确定清算单位的问题：以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。鄂地税发[2008]211号清算对象同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）非普通标准住宅；（三）非住宅类房产。土地增值税清算要点(1)要点主要规定清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况(主动清算)（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况(被动清算)（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）主管地税机关认定有可能造成税款流失、经区局局长批准清算的项目；（4）省税务机关规定的其他情况。土地增值税清算要点(2)要点主要规定非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。土地增值税清算要点(3)要点主要规定土地增值税的核定征收税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为（1）应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合清算条件，未按期办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。严控核定征收不得在清算申报环节预先设定清算项目为核定征收方式。对分期开发的清算项目，后期项目也应按查账清算的要求进行申报和上报材料，不得简单比照前期认定为核定征收。清算的具体时限、未及时清算的后果1、对纳税人符合条件应进行土地增值税清算的，在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2、对税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。3、在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。加收滞纳金的情形(1)未按规定预缴土地增值税(2)未按规定期限进行清算申报(3)未按开票期限缴纳税款(4)清算申报后经税务机关审核补缴的税款(5)清算审核应补缴的税款未按开票规定期限缴纳税款土地增值税与企业所得税政策比较(1)项目土地增值税企业所得税时间范围从拿地、开发、销售、结算到清算要跨越好几个年度一个会计年度空间范围（1）对开发项目的增值额进行计算（2）清算针对具体的开发项目，涉及好几年的财务核算（3）按清算项目归集收入、成本和费用（4）对扣除项目进行明细分类（5）按普通住宅、非普通住宅、非住宅开发产品分类计算增值额和应缴税金（1）所有与所得有关的事项（2）计算过程体现在对财务核算结果的纳税调整土地增值税与企业所得税政策比较(2)项目土地增值税企业所得税土地闲置费不可扣除可以扣除预提成本质量保证金：预提成本：（1）取得发票的，按发票金额扣除（1）出包工程未取得全额发票的（2）未取得发票的，不得扣除（2）公共配套设施（3）未上交的报批报建费用、物业完善费用开发费用（期间费用）利息支出：不超过金融企业同期同类贷款利率计算的利息支出可以据实扣除（1）利息支出在开发费用中列支（2）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除印花税已作为管理费用扣除，不能单独扣除可以扣除项目营销设施建造费样板房及售楼部成本视情况扣除作为开发间接费用扣除Contents土增清算相关政策解析1土增清算特殊事项处理2土增清算流程3土增清算应对方法4政策链接：对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。鄂地税发[2008]207号某房地产公司，拟将开发的房地产进行投资，该房地产的开发成本5000万元，市场销售价格为7000万元。该房产公司以成本价5000万元投资到全资子公司，收入如何确认?分析：即使该公司以成本价对外投资，土地增值税的计税收入不能是开发成本，应按市场销售价格7000万元确认清算收入。1、对外投资视同销售计税收入的确认政策链接:（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入（国务院第138号令）(2)条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（财法字(1995)6号）某地产企业，于2010年1月将一栋已竣工交付使用的写字楼抵付某施工企业的工程结算款，这栋写字楼市场销售价格1000万元，账面开发成本800万元。该房地产公司将开发成本800万元直接冲抵了应付的工程款。收入如何确认？分析：清算时应按市场价格确认1000万元的收入，对应的开发成本800可计入扣除项目。2、以开发产品抵付工程款未确认收入政策链接：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。（国税函[2010]220号）某开发商与客户在2010年12月10日签订售房合同，合同总额100万元。首付30万元，在2010年12月15日交付；按揭70万元，在2011年1月20日由银行发放。请问在以2010年12月31日为截止时间进行土地增值税清算（销售率85%,满足清算条件）时，清算收入金额是30万元，还是100万元？解析：未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及100万元为清算收入。3、合同收入的确认某地产公司，公司在项目开发过程中，其材料供应、景观设计、园林建设等均系集团公司名下的全资子公司，通过审核发现，其门窗包干价900元/平方米，而市场公允价格为400—500元/平方米，仅门窗安装一项关联交易多列成本1570余万元，按最低30%税率计算，少缴税款471万元。还有园林绿化工程多列绿化苗木、多报花草数据等，造成扣除成本多列或虚列。解析：房地产开发项目最典型的关联方交易行为就是材料供应与建筑工程安装等，其价格与市场行为不符，造成扣除项目金额不实。4、关联方交易价格不公允某房地产公司单独修建了售楼部、样板房等营销设施，其发生的相关支出（如设计、建造、装修等费用），如何扣除？分析：（1)在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房企销售费用扣除。售楼部内购置的资产，如空调、电视等资本性购置支出不得一次在销售费用中列支。（2）在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。（3）房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），作为售楼部的，其发生的设计、建造、装修等费用，按以公共配套设施的相关规定处理。5、售楼部、样板房扣除政策链接：细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。某房地产开发公司，于2008年3月开始建设电梯公寓15万平方米，2008年12月开始预售，与业主签订的《商品房买卖合同》中约定于2009年9月竣工交房。由于该房地产公司的原因，实际交房日期延后了3个月，按合同约定，地产公司支付了业主违约金200万元。200万元违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？分析：滞纳金、罚款和违约金等，在会计处理上计入营业外支出。违约金不属于土地增值税扣除项目。违约金既不是开发成本，也不是开发费用列支的范围。6、违约金的扣除政策链接：房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。鄂地税[2008]211号某房地产开发公司开发一幢商住综合楼，1-2层是商业用房，3-33层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？分析：住宅与其他开发产品应分别计算增值额和增值率，因此住宅的负增值不能抵减商业用房的正增值。可以运用层高系数法合理调节住宅和商业用房的增值率7、住宅与其他开发产品分别核算层高系数法单栋建筑中住宅和商业用房的建筑成本扣除(1)商住一体楼，商业用房建筑成本可按层高系数调整(2)其他扣除项目不得按层高系数调整(3)商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高层高系数法（举例）房屋类型层高建筑面积层高系数视同建面单位四项成本（㎡）四项成本总金额（调整后）四项成本总金额（调整前）住宅320,000120,0002,277.2345,544,554.4650,000,0001层商业61,50023,0002,277.236,831,683.173,750,0002层商业4.51,5001.52,2502,277.235,123,762.383,750,000合计_23,000_25,2502,277.2357,500,00057,500,000武房发[2011]198号，从2011年12月1日起，武汉市普通住宅标准中心城区：不超过140万，140平方米以下，1.5以上远郊：不超过90万，140平方米以下，1.0以上分析：按销售合同备案时点区分普通标准住宅武汉市现行普通住宅的划分标准某房地产公司，对钢材、商品混凝土实行甲供。供应商将销售钢材、商品混凝土的发票开给房地产公司，对这一部分甲供材料开发商直接计入开发成本了。甲供材料成本如何扣除？分析：甲供材料，严格意义上讲是建筑安装工程费的组成部分。（一）对于包工不包料的建安工程（建安发票不含材料价款），在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，甲供材料和甲供设备的扣除凭证以销售发票为准；（二）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准；（三）甲方价外提供材料，在计算土地增值税扣除项目时，可以凭材料和设备费用销售发票、供材全同计算扣除。8、甲供材的成本扣除政策链接：《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：开发间接费用，是组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、