XXXX年8月中国房地产项目区域市场研究月报_39页_高通智库

目录一、房地产市场主要指标数据3【房地产开发完成情况】3开发投资增速回落、新开工面积增速小幅放缓3【商品房销售情况】4商品房销售好于预期、房价增速继续放缓4二、重点城市七月楼市分析47月近六成城市销量下滑、限购将扩大至三四线城市4三、区域城市楼市分析6【北京】6地方政策与规划6北京市长：北京将坚定不移搞好房地产市场调控6北京酝酿申请试点保障房开工前贷款50%6北京拟将限购纳入基本住房制度7北京市将着力打造5类特色小城镇7楼市表现77月北京新房住宅成交创调控以来新低、郊区县楼盘开打“价格战”7土地市场9前7月北京土地市场商业用地规模超居住用地9【上海】12地方政策与规划12俞正声：上海不会打压房地产、只是抑制投资性住宅13上海叫停外地户籍补税购房——加强限购令执行力度13上海将建7座市郊新城——城建中心将向城郊转移13上海“退二进三”地块捆绑式开发——须建50%保障性住房14楼市表现147月上海商品住宅成交量跌价升、24个项目延迟上市14土地市场167月上海土地市场明显降温、开发商拿地趋理性16【广州】20地方政策与规划20电话:[phone]邮箱:[e-mail]网站:www.gaotongchina.com高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。鉴于研究的方法、深度和在准确性上的要求，该简报产品不能将其视为等同于媒体的新闻传播。有关问题讨论，请直接向分析师咨询。有关会员服务，请与市场部联系。同时，客户如果需要更为规范、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年8月5日区域市场月度报告（每月一次）高通智库区域市场月度报告广州白云西部控规通过——打造宜居商贸新区20广州南站地区规划获通过——定位服务业集聚区20广州严厉打击闲置土地——拟征收闲置土地增值地价21广州出台国企土地出让规范21楼市表现227月广州全市一手住宅成交量价齐跌22土地市场24广州住宅用地连续三月零成交、商业新地王难掩土地困局24【杭州】26地方政策与规划26杭州多家银行首付上调为4至5成26杭州将严格实行新增建设用地供地率考核26杭州钱江新城将新增4条轨道交通线26楼市表现277月杭州楼市成交继续走低、商业地产楼盘受热捧27土地市场287月杭州主城区土地市场短暂回暖、8月供地冷清28【重庆】30地方政策与规划30重庆保障房建设获社保基金45亿信托贷款支持30重庆打造中国西部国际商贸中心30楼市表现307月重庆市商品房成交面积环比下滑逾3成30土地市场31重庆土地市场供应以居住用地为主、九龙坡大规模推介土地31【成都】34地方政策与规划34成都抵押贷款利率普遍上浮35-40%34楼市表现34成都楼市三季度开局平淡、成交主力户型集中在70-90平方米34土地市场35成都土地市场冷清、土地低溢价率成交36区域市场月度报告3一、房地产市场主要指标数据【房地产开发完成情况】开发投资增速回落、新开工面积增速小幅放缓1-6月份，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。1-6月份，全国房地产开发企业房屋施工面积405738万平方米，同比增长31.6%；房屋新开工面积99443万平方米，增长23.6%；房屋竣工面积27558万平方米，增长12.8%，其中，住宅竣工面积22059万平方米，增长12.3%。1-6月份，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；利用外资438亿元，增长75.5%；自筹资金16463亿元，增长32.7%；其他资金17067亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款10236亿元，增长26.9%；个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。图表1：2011年1-6月全国房地产开发投资额同比增长32.9%资料来源：Wind高通智库图表2：2011年1-6月房地产市场新开工情况区域市场月度报告4资料来源：Wind高通智库【商品房销售情况】商品房销售好于预期、房价增速继续放缓1-6月份，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%。1-6月份，全国商品房销售额24589亿元，同比增长24.1%。其中，住宅销售额增长22.3%，办公楼和商业营业用房分别增长27.6%和36.0%。6月单月商品房销售面积1.1亿平方米，环比大涨43.0%，同比增加25.4%；单月销售额5969亿元，环比上涨31.4%，同比增加47.0%。受益于市场回暖，上半年累计销售面积4.4亿平方米，同比增速较上月扩大3.8个百分点至12.9%；累计销售额2.5万亿元，增速较上月扩大6个百分点至24.1%，其中，住宅销售额增长22.3%，办公楼和商业营业用房销售额增长更快，同比分别是27.6%和36.0%。6月单月住宅均价5196元/平方米，环比下降8.1%。图表3：2011年1-6月全国商品房供求情况（单位：万平方米）资料来源：Wind高通智库二、重点城市七月楼市分析7月近六成城市销量下滑、限购将扩大至三四线城市2011年7月，在我们重点监测的14个城市中，除杭州外，近六成城市成交量环比下跌，其中广州的成交量跌幅最大，达27.49%；其次为重庆，跌幅达21.61%。成交量环比上涨的城市中，南京的涨幅最大，达22.2%；其次为深圳，涨幅为19.27%。南京及深圳受楼盘促销活动及开发商推盘放量的影响，商品住宅市场相对火热，环比涨幅近20%上下。区域市场月度报告5由于限购政策的范围和力度不一，2011年前7月各城市商品房成交情况存在较大差异：实行限购政策或限购政策严厉的一二线城市低迷，而不限购的三四线城市的成交量相对活跃。限价政策下，房价上涨的预期改变，购房者也变得更为理性，观望取代让步；限购限贷限价下，投机性需求被抑制，购房的主力军变成首次置业和改善需求者，长期以来房地产市场供不应求的局面短期被扭转，有限的需求者成为开发商争夺的对象，由于首次置业和改善需求者的购买力有限，对价格弹性较为敏感，因此，只有开发商让利才能吸引这部分需求群体进场，降价促销是让利的主要方式。高端产品的购买群体对价格不太敏感，而一、二线城市的限购政策使部分高端产品的客户群体剧减，因此，降价对高端产品销量的影响不大。对普通商品住宅而言，其需求群体不仅受保障性住房特别是限价房的冲击较大，且2007年以来的90/70政策使得这部分产品的供应量加大，竞争愈加激烈，因此，普通住宅是本轮房价调整的主要构成部分，尤其是供应量较大的区域。本轮房价调整呈现结构性、区域性的特点。短期政策不放松已成为业内共识，不仅包括增加供给、限制需求，还包括融资政策。增加供给上，如前所言，应是长期政策。抑制需求上，主要是限贷和限购政策，提高第二套住宅按揭贷款的首付比例、停止对第三套住宅和不合条件的外地人贷款的目的是为了抑制借助银行杠杆的投资和炒房行为，从预防房价下跌引发的金融风险出发，限贷政策应是长期的；至于限购，特别是对全款买房的限购，由于其对推高房价和危害金融安全的影响有限，可能会逐步放开。但在房屋供应，特别是保障房的供应没有上来之前，目前取消限购政策缺乏基础。融资政策上，出于解决保障房资金压力的需要，对保障房的融资放开已成定势，但商品房项目还将延续上半年从紧的政策。不仅如此，限购令将会在更大范围内实施。7月12日，国务院召开常务会议称将进一步扩大限购范围，抑制二三线城市房价过快上涨。7月22日，中共中央政治局召开会议提出，要坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的基调；有专家据此判断，限购会持续实施至2012年初，在未来的1-2年内，楼市将迎来实质性调整。据报道,相关部门已经着手调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因,并据此草拟新一轮限购城市的名单,极有可能于8月份公布以应对“金九银十”｡4月-7月的数据显示,月度住宅价格环比涨幅居前的城市排行榜中,以秦皇岛､洛阳､邯郸､湘潭､株洲､呼和浩特､廊坊等为代表的二三线城市多次居于前列｡图表4：重点监测城市2011年7月份成交量(截止到7月31日)区域城市月成交注释（平方米或套）7月6月环比变动同比变动6月环比变动6月同比变动环渤海北京82669572059414.72%59.32%16.29%73.66%期房住宅签约面积天津7776027590712.44%23.62%-6.15%50.46%住宅成交面积济南34423538-2.71%89.33%3.45%177.27%住宅成交套数青岛7382057131023.52%28.93%10.60%45.87%住宅成交面积平均5864865490766.81%36.21%57.64%55.81%长三角上海162972514967658.88%13.83%-6.07%14.62%住宅成交面积南京35190728798122.20%84.72%-9.12%20.46%住宅成交面积区域市场月度报告6苏州333593380465-12.32%53.59%-3.41%95.80%住宅成交面积平均7717427217376.93%26.87%-6.04%46.16%珠三角广州540257745095-27.49%21.02%-7.93%93.36%住宅签约面积深圳33817328352419.27%137.75%3.32%-26.42%商品房成交面积东莞418797427387-2.01%100.85%-21.34%180.33%商品住宅成交面积平均432409485335-10.91%62.73%-10.51%57.72%中西部重庆9360921194176-21.61%-31.01%14.05%469.57商品房成交面积成都416828418155-0.31%18.67%6.49%-66.94%商品住宅成交面积长沙466454526092-11.34%-14.69%-13.72%-16.49%商品住宅成交面积平均606458712808-14.92%-19.32%4.34%1.62%数据来源：Wind高通智库整理三、区域城市楼市分析【北京】地方政策与规划北京市长：北京将坚定不移搞好房地产市场调控北京市市长郭金龙7月25日表示，北京将坚决贯彻落实中央房地产调控政策，坚定不移搞好房地产市场调控，坚持结构调整、保障优先、租赁突破，切实把房价控制在合理水平，防止房租过快上涨，特别是要继续抓好保障性住房建设。今年上半年，北京市新建普通住房成交均价比去年全年水平降低6.1%，有效抑制了投机、投资需求，实现了“稳中有降”。上半年，房地产开发投资完成1239.5亿元，同比增长3.7%。房地产开发占总投资的比重为52.4%，同比下降6个百分点。自住性购房比重接近90%，提高13个百分点。郭金龙表示，北京市将在9月底前力争实现保障性住房全年项目全部开工、竣工配售6万套，年底前确保竣工交用10万套。要多渠道、多方式建设公共租赁房，确保全年开工建设6万套，力争达到8万套。同时，完善住房租赁市场价格调控政策，防止房租过快上涨。加大市场监管力度，促进房地产市场健康稳定发展。北京酝酿申请试点保障房开工前贷款50%7月17日，北京市住房保障办公室处长张国伟表示，今年北京市计划保障房新开工20万套，竣工10万套，10万套公开配租，其中60%以上是公租房。资金需求方面，2011年北京市计划收购公租房需要资金1025亿元，资金缺口约210亿元，经济适用房在建设期间需要融资600亿。张国伟表示，按照金融机构贷款要求，保障房和普通房地产项目一样需要在4种证区域市场月度报告7件齐全之后放贷，然而大多数保障房的资金需求是在拿到土地后以及规划勘察的时候就需要投入大量的资金。但往往由于四证不齐无法获得贷款。2009年国家开发银行和北京住建委开展试点，允许经适房项目开