城市综合体内部培训

城市综合体介绍（一）2013/08/30目录一，城市综合体的定义二，城市综合体的特征三，城市综合体的本质/意义/产生的条件四，城市综合体的演变五，综合体的五个价值六，城市综合体的分类七，华润和万达城市综合体的模式八，开发综合体面临的困难九，综合体实例○上海龙之梦○上海大宁国际○上海陆家嘴IFC○常州新北万达广场○上海五角场万达广场○深圳华润万象城等十，城市综合体的风险---广州西城都荟十一，雨润城市综合体的方案一，城市综合体的二个定义定义A：HOPSCA。其中:H：HOTEL（酒店）；O：OFFICE（办公）；P：PARK（公园）；S：SHOPPING（购物）；C：CULUTRE（文化）；A：APARTMENT（公寓）将商业/酒店/办公/居住/文娱/休憩集合为一体的多功能复型，相互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。定义B：将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通（九大城市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城市综合体。简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐馆，与以前的购物中心相比，规模大/功能多/商品和服务全二，城市综合体的特征1，城市综合体的典型特征A，超大空间尺度。B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公树干和树枝共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型”体系，形成丰富多变的街道空间（内街/外街/广场）C，现代城市景观设计D，高科技集成设施E，功能的复合性F，高可达性G，整体的统一性H，土地使用的均衡性J，空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性K，巨大的社会效应和升值潜力L，投资巨大，建设周期长。三，城市综合体的本质/意义/产生条件本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合,达成组群内建筑,互为价值链，克服单一建筑功能的局限性，达到建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集，获取更大的商业性升值意义:A,提升城市价值和形象B,动区域经济增长，创造社会就业岗位C,成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府行变为企业行为，产生条件：A,城市经济GDP高增长/产业集聚B,人口的高密度及流动性C,城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约化利用（资金高投入/建筑高容量/效益高回报）四，城市综合体的演变A，国外的综合体：1，罗马卡拉卡拉浴场2，美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯3，日本东京六本木（历经17年建成）B，国内的综合体：1,解放前，北京的东安市场2，自2000年后，深圳—中信城市广场/华润万象城等；上海—新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等；北京—华贸中心/东方广场等；常州---新北万达广场等；泰州—华润万象城；无锡---华润万象城等3，杭州市政府提出“要建100个城市综合体”4，城市化的推进，掀起综合体建设的热潮C，不同历史期的“MALL”有不同的形态，现代的“MALL”是商业竞争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备高附加值的效应，Mall在欧美的成功引为样版，成为国内发展商投资商业地产的主流模式，五，现代城市综合体的五个价值1，可售住宅/公寓/写字楼项目，实现短期现金回报2，酒店/自持商业的长期租金回报3，城市化对建筑群组的资产价值的倍增4，资本价值的倍增，通过基金/上市/债卷等其它资本通道，实现乘数的变现5，商业附加值，成功的综合体，不但使自身地块的价值提高，还带动整个周边土地和建筑的价值和价格大幅提高，商业附加值的提升，是通过以下要素而实现：A，好的项目策划/商业策划B，优秀的项目建筑规划/建筑设计/室内设计/景观、灯光设计C，好的运营管理D，时间成本沉淀六，城市综合体的种类城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类A,按性能分：商务综合体—没有住宅的纯综合体生活综合体—住宅比例大于30%单一综合体—没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集合了三种功能的超高层建筑，泛综合体集群—一个以上的综合体或都市商圈B,按地段分：都市中心型综合体副中心（区域和新城）型综合体C,按品味分：高端奢侈型综合体—常指一线城市的都市中心型综合体,以五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈品牌为主的高端商业中心为代表中档生活型综合体---常指二/三线城市/一线城市区域商业中心，以三星酒店/较小体量的写字楼/以大卖场为主力店的的商业七，华润和万达综合体开发的模式华润万象城：首座深圳万象城，目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/泰州/上海等落户商业模式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店特点：A,汇集众多顶级品牌B,业态组合丰富C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线发展新战略：自2008年，华润提出全新的综合体商业模式“住宅+商业+增值服务”三位一体模式万达的城市综合体自2001年至今，经历三个模式第一代：2001年规模：5.0万平米，建筑形式单体盒子业态：超市+家电+影院（购物功能组合）选址：城市核心商圈回款：单店/小商铺的销售纯商业产品第二代：2002—2004年规模：15.0万平米，建筑形式盒子+街区+高层组合（住宅+写字楼）业态：超市+家电+影院+建材（增强购物功能组合）选址：城市核心商圈回款：单店/小商铺的销售纯商业产品第三代：2006年规模40-80万平米建筑形式盒子+街区+高层组合（写字楼+酒店+住宅公寓）业态：超市+家电+影院+百货+美食回款：住宅/小型商业/写字楼的销售选址：城市副中心/城市新区/新区CBD城市综合体第三代模式的特点：街坊式（街区布局）/市民广场/地标式建筑八，开发综合体面临的困难---不等同于传统地产开发1，定位难（商业定位/酒店品牌的谈判/写字楼容量的定位）相吸和相斥定律2，融资难：要实现项目自身的造血机制，开发顺序很重要3，招商难上海中山公园龙之梦，开业二年，招商不满一半，租金收不齐，运营困难，后转移50%股权，100%经营权，改由凯德经营，招商和运营大为改善4，设计难:体现在各种动线转换，人流/物流/车流/避免交叉等（交通组织）/结构超限设计/机电系统复杂/消防审批难/建筑整体设计难外部动线系统：将分散的街区有序整合，避免“三流‘’交叉，在一个大型的基地上以城市公共交通为中心，辅以出租车/私家车和出入综合体的“三流”完整衔接内部动线系统：整合不同功能建筑的内部交通，运用垂直/水平管道快速/方便的输送“三流”抵达，避免不同的流线交叉，注意多种交通工具换乘的效率，为客群节约交通距离和时间5，运营管理难九，综合体实例A，上海中山公园龙之梦A，公交站B，轻轨站C，地铁站大型商业（付中心级）/酒店（丽晶）/写字楼建筑形态：广场/大空间/天光中庭/步行街/环型动线/无死角商业业态：主力店（百货/超市）/半主力店（旗舰店）/次主力店/专卖店/影院B，上海大宁国际广场项目占地：5.5万平米总建筑面积：25万平米其中地上：20万平米/地下5万平米业态：酒店/商业/美食/影院/办公教育/公寓/生活配套等街坊式综合体—街区式布局，适应城市副中心及三、四线城市的商业综合体模式此项目设11个大小广场和庭院，2km室外步行街，1300个车位C,上海陆家嘴国金中心购物中心/酒店/写字楼/公寓都市中心型城市综合体/高端奢侈型城市综合体总高度;260M/250M占地2.5万平米总建面：40万平米其中酒店：10万平米写字楼：21万平米商业/公寓：9万平米容积率：6.21写字楼：汇丰银行酒店：利兹卡尔顿设计公司：西萨佩里投资：80亿港元工期：34个月土地集约化利用范例A,国际流行时尚B,优质购物空间C,商品丰富独特D,服务机能聚集,E,文化艺术联动F,活动丰富多样（结合节日举办主题活动）G,交通便利通达H,购物停车方便D，常州新北万达广场项目占地：7.44万平米，总建面：38.11万平米（地上29.81万平米/地下8.3万平米）容积率：4大型商业建面：10.74万平米（酒店/办公/卖场/商业/公寓/住宅）街坊式城市综合体A，设内街和外街—形成外铺和内铺B，通过小商铺的销售，实现资金快速变现C,设二条消防环道D，设二个人流集散广场没有大的中庭，有狭长天井和天窗设众多小商铺与大空间百货/超市/卖场相结合楼层四层，按10000平米防火分区容易满足商业功能的需求5000平米防火分区易满足商业空间的布局影院设于五层，可设直达一层的疏散楼梯可进行屋面疏散高层部分：设4000平米防火分区，可用于百货/购物中心/大型超市------自持商业物业持续回报设三个高层办公塔楼，租/售大量的办公面积，调控资金短期/长期回报E,上海五角场万达广场商业+办公+影城的城市综合体/属万达定单式商业综合体区位属上海市副中心/市级商业中心/第二大商圈/覆盖周边200多万人口项目占地：6.012万平米/总建面：33.47万平米商业：21万平米容积率:5.56/800多个停车位第一食品5F/2.1万平米；巴黎春天百货7F/4.万平米；和乐家居5F/3.3万平米；沃尔玛4F/2.8万平米F,华润深圳万象城深圳万象城以优异的地理位置/项目设计/招商运营保证了项目良好的经营，成为华南/全国商业地产学习和借鉴的对象公共交通：二个地铁站/五个公交站，距罗湖口岸/黄冈空岸都很近（最远六站抵达）-1F1F业态：百货/超市/影院/写字楼/酒店2F3F4F5FG,南京河西汇金中心项目总用地：132,916.8平米总建筑面积：1117,454平米地下建筑：340,868平米地上建筑：776,585平米容积率：6.0限高：400M五栋写字楼/万豪酒高端购物中心/公店/寓2个300米高双子塔(超5A级甲级写字楼/2个甲级写字楼/1个精品办公7.0万高端商业2个高端公寓/1个精品公寓这样大的规模—110万平米，没有配建地面停车楼F,宝龙常州钟楼城市综合体----调整后方案宝龙调整了综合体方案1，减小了综合体规模2，增加了社区商业的规模3，提高了住宅的规模4，提高了写字楼规模5，体高了公寓的规模6，降低了投资风险宝龙经过多年的实践已形成自己的品牌摸式十，城市综合体的风险A,和记在广州开发的城市综合体项目—西城都荟B,项目占地:7.1万平米，总建面积：8.8万平米/地下一层/地上三层C,业态：商业（百货+时尚名店）/餐饮/影院E,目前状态：2012年底开业，4F购物中心，人气不佳，招商未见起色，已被和记25亿出售。商业物业的价值不在于租金回报，而是物业升值，现金回报远不及住宅和写字楼，而物业的的升值部分，如果不变现就不能显现项目位于广州天鹅商圈。为地铁上盖的大型综合体，计划吸引佛山/南海/珠三角等地的客群，打造广州—佛山都市圈的核心区广州西城都荟广场A,城市商业中心位置B,长途客车站C,周边大的居住区D,大型文化设施/酒店/商业设施十一，雨润汝州城市综合体方案A,商业用地和住宅用地是联在一起的B，规划总图是各自分开的，不联在一起，没有很好的直观性C,商业项目是聚集/独立/补位/错位/交通设施？D,服务半径雨润汝州城市综合体雨润汝州城市综合体项目1，周边道路交通2，建筑空间要利于商业活动3，与住宅地块的关系设计思路：1，项目区位及用地分析2，商业/写字楼/酒店/住宅调研及定位3，商业型态/空间策略/销售策划/设计理念4，评审概念设计（功能分区/流线分析/交通分析/住宅产品分析）雨润常州城市综合体项目