宏源地产投资项目定位思路(1)

天元区作为日新月异的新城区，依赖其株洲政治中心的地位，在整体规划以及发展前景方面优势明显，成为众多实力派开发商的竞争前沿，“湘银”、“联谊”、“耀华”、“中房”等一线房地产开发企业纷纷斥重资开发，“海创”等外地房产开发商也把进军本地市场的第一站放在河西，河西也因此成为城市四区中开发成本居高难下的高端市场荷塘区由于政府扶持以及自身区域优势逐渐发挥等方面的原因，房地产项目的开发也逐渐增多，由于前几年房地产开发项目较少，开发项目在规模、档次等方面也难以满足消费需求，该区域的购房能力有待释放，“西子花园”、“玫瑰名园”等都值得关注市调分析篇作为一个传统的工业城市，株洲的大型工业企业绝大多数分布在石峰区（北区），空气污染、环境质量等问题一直是制约该区域房地产行业发展的一大瓶颈，不过众多的企业也为该区提供了发展空间而芦淞区（南区）则依托辐射力强的服装大市场，商铺及住宅物业供需两旺，交投活跃，大规模的旧城改造也为众多房地产开发商带来了更多商机；而建设南路沿线所拥有的珍稀的城市山水生态景观，更为开发商开发“高档楼盘”提供了先天条件，“湘江四季花园”、“碧玉花园”等众多项目依次排列，竞争激烈程度不言而喻纵观株洲整个房地产市场，天元区作为风起云涌的本地房地产市场的“始作俑者”，房价一路高走，全线飘红，并将引领整个市场步入“大盘时代”，继续扮演领头羊的角色；芦淞区商、住市场交投两旺，芦淞大桥的开工建设将有效改善其交通现状，激活该区域内建设南路的开发热潮；石峰区的商业地产在近年横空出世、先声夺人，但仍有必要对其保持谨慎乐观的态度；而对于荷塘区，2005年展开的一轮“补涨”行情却是的确值得我们期待的湘江四季花园雄跨建设南路商贸中心辐射地段，一期由15栋时尚小高层和部分多层公寓组成，总建筑面积12万平方米。住宅单位户型面积128—248平方米，园内会所、游泳池、四季休闲广场、步行街等社区配套设施齐全，水景园林、山体公园点缀其间，是株洲目前最具时尚、生态、人文特色的高品质社区。西子花园位于荷塘区西北侧株洲市老干所内，总建筑面积12余万平方米，由27栋小高层、多层住宅楼组成。小区内拥有会所、休闲广场、人工湖、天然湖景观等园林特色，演绎苏杭江南文化，该案定位于豪门概念，主题推广为行政级现代生态社区，销售状况不理想，价格在往下调，可能会定位在1500元/平方米左右。湘银小区·世纪花园第三期总占地面积11.3万平方米，总建筑面积26万平方米。由28栋12—18层的电梯小高层围合。首创健康主题，将引领株洲家居健康生活新理念。主题打造湖南省首家涉外国际居住小区，起价1580元/平方米，均价1800元/平方米左右，销售情况火爆。海创·明珠花园位于长江北路，湘江的西岸，距株洲一桥和二桥均约2公里，总占地163亩，近11万平方米；总建筑面积近16万平方米，容积率1．45绿化率达40％，以引导住宅居住新观念为己任，致力于改善株洲市民居住环境，均价在2000以上，采用每户每价的灵活定价方法，充分利用好楼层、景观、朝向等增值因素。项目的成功首先来自于开发商的信心与努力!做项目正是一次理性的轨迹与激情的舞步的完美结合作为开发商要向人们讲述一个精彩的故事——成功的项目一定要有他的传奇因素。而且这个故事将必须保持新鲜，不断的给人以惊喜。仍要善于表演——一种建立在策略基础上的市场行为艺术任何一家地产商都要遵从“速度、变化、控制”的法则，要懂得如何因势而变并引导市场引言我们知道，一个产品系统是由核心产品、有形产品及外延产品（附加值）组成的，但就目前而言，株洲房地产市场竞争着眼点尚处在前两类产品层面上，凭借地段、规划、户型、绿化等能看得见摸得着的“有形产品”进行大比拼，结果在模仿风盛行的今天，无人能独领风骚三五月，可谓短兵相接、头破血流。可见，在“有形产品”这一层面的竞争空间相当有限，而且易于模仿，至多能获取个行业平均利润而已，故若要扩大获利空间，更快的将产品销售出去，就只能是在产品的第三空间――“外延产品即产品附加值”上面做文章了，因为“附加值”是以无形驾驭有形、无招胜有招，超越产品本身，让别人无法克隆，这就相当于进入了无竞争高利润的美妙境界。那么，对一个楼盘而言附加值是从哪来的？从何入手才能增加其最大附加值呢？我们可以从著名的“附加值模型”――经济学家关志雄的模型中得到答案：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的销售服务体系。由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。显然，房地产利润多寡的渊源也是如此，若光凭借在“中游组装”阶段靠“施工质量”来创造利润，那是“廉价劳动力在创造财富”虽然这是一条不可逾越的途径，但肯定不是最佳最有效的利润来源，因为在同质化异常严重的今天，很难在“施工质量”做出差异化的文章，也许“过程精品”的提法曾惊艳业界、风靡一时，它无足以给开发商带来快速的销售和高额利润率；因此，我们在策划本项目时，从房地产的“上游研发阶段”开始，结合本项目的具体情况和株洲楼市得特点，在产品的设计定位上，创造“高附加值产品”——“SCAPHO”集成式社区！在项目的“下游销售阶段”，我们也将提供我们积累多年的资源和经验总结出来的“附加值实现体系”——精湛的包装，快速的销售和满意的服务。整体定位阐述：打造“SCAPHO”集成社区，营造株洲独具特色的“复合社区”！她是由APARTMENT(住宅/公寓)、SHOPPING(购物/商业街)、CONVENTION(公共集会场地)、PARK(花园绿化广场)、HOTEL(酒店/招待所)、OFFICE（商务楼）构成的综合社区她将倡导株洲一种新的生活，她将是一个让人心动的地方——“SCAPHO”社区。“SCAPHO”APARTMENT(住宅/公寓)OFFICE（商务楼）PARK(绿化广场)SHOPPING(购物/商业街)CONVENTION(公共场地)HOTEL(酒店/招待所)综述：居住、工作办公、购物休闲融和一体，这不是一个单调的封闭的住宅区，而是一个有住宅、有街铺、店铺、有办公、有花园、有广场的混合都市型社区。它是开放的，这里没有围墙，数条小街是繁华的城市中心的一部分，街上有店铺，有餐厅，有办公，有居家，和巴黎、东京、上海的市中心一样…环境定位策划（环境是一种吸引力）需求定位策划（需求是一种购买力）楼盘、格局定位策划（楼盘、格局是一种诱惑力）我们怎样才能把它们融入项目？在本项目我司强调：以住宅及商业街为主，辅以多样化的功能组合：少量公寓、绿化休闲广场和部分商住楼及个性化的写字间组合而成。“SCAPHO”的核心内容——APARTMENT(住宅/公寓)和SHOPPING(购物/商业街)——一种愉悦而随意的生活！关键词：活力的、品味的、时尚的、文化的、尊贵的、质素的、健康的、立体化活力社区——SCAPHO就是活力它不仅仅在居家或办公空间上提供了灵活性，更重要的是为混合街区的创新提供了很好的样板混合社区——混合就是效率项目的SCAPHO设计，展示了一种混合的都市氛围，在一个街区里集中了生活、工作、娱乐、休闲等多种活动的可能，不但节省了时间，提高了效率，带来极具活力的现代都市生活气息集成式社区以集成开发的理念，把社区内的每一个元素都做到极致和纯粹，对社区资源进行有机的整合，整体服务业主生活。它不同于简单地提供社区配套理念，它的真正意义在于，集成生活的理念和意识运动的、健康的社区利用转换层与绿化广场平台打造“运动泛会所”丰富了项目的功能便利的社区商业街的立体规划是我们项目的亮点之一，让我们的业主感到不出家门口，就能满足日常生活所需，同时为周边区域居民提供了综合购物、休闲场所一站式现代生活“SCAPHO”所体现的生活方式，提高住宅目标客户群认同感的关键公园式街区：通过架空、立体、“城中街、街中街”的设计手法，把住宅、公寓、写字楼的客流动线和活动空间巧妙地安排在商业部分的平台上，而把住宅组团的中庭花园、广场处理成商业街、商业广场，形成商流动线。客流和商流既适当分流又紧密结合，这就是“公园式街区”的核心点。购物街区：公园式街区的布局是一种创造性的融合，既是对一般住宅组团模式的突破——变封闭/半封闭、围合/半围合的小区庭院为开放式、立体化、错层式的公共空间。在基本满足住宅住户对庭院、景观均好性的要求的同时，是对一般购物商城的大卖场、简单架空结构的突破——变单调的架空和大卖场为多层次的、多街铺的、丰富客流动线的公共空间，满足了本项目开发对建筑面积尤其是对商业面积的现实要求。一栋楼房的同层内不是随意出售给两个互不相干的客户，而是由关联的用户相邻而伴，可分可合，或母女、或父子、或亲友，分别购买，既可以独立享用楼盘的生活品质，又可以相互关照、相邻而居概念一：由一个用户同时购买相邻的物业，一住一租，以一养一。这样可以克服大面积户型一步到位的居住成本，待若干年后经济收入丰厚时再合而为一，成为自家的大户型住宅概念二：“分合情居”演绎“SCAPHO”人们的思想印象：记忆（中国老式建筑的记忆片断）想象（未来建筑的想象片断）建筑浓缩城市的思想！（从建筑风格、产品设计方面着手）混合集成型社区(其在大型城市的发展、现状等)同其心然后可以致其功是以建治之术贵在得贤而同心谢谢！