XXXX厦门房地产市场综述

Research2012-10-15房地产基础知识ResearchPage1房地产专题报告目录二、房屋建筑问题六、房地产开发流程七、中国房地产业特点三、概念住宅问题一、土地用地问题四、房屋结构问题五、土地出让方式ResearchPage2房地产专题报告在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：•房地产具体是指土地、建筑物及地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。•注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的凭租权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。•房产：各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。•地产：明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的土地是指有期限的土地使用权。ResearchPage3房地产专题报告房地产成本•土地成本40%•工程造价成本30%•市政配套成本（管网、学校、医院…）5%•税收成本20%•灰色成本（宴请）10%•利润成本（20%-50%）ResearchPage4房地产专题报告一、土地用地问题ResearchPage5房地产专题报告一、土地用地全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。一、我国现行土地制度—所有权全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）ResearchPage6房地产专题报告一、我国现行土地制度—使用权国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年一、土地用地ResearchPage7房地产专题报告二、房屋建筑问题ResearchPage8房地产专题报告二、房屋建筑2.建筑术语二、相关专业术语建筑用地面积总建筑面积建筑密度（建筑覆盖率）容积率建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基底总面积与建筑用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。ResearchPage9房地产专题报告建筑基础知识培训建设用地规划技术指标容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型ResearchPage10房地产专题报告二、房屋建筑2.建筑术语二、相关专业术语用地红线道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。ResearchPage11房地产专题报告二、房屋建筑2.建筑术语二、相关专业术语房屋层数层高建筑高度净高房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定ResearchPage12房地产专题报告二、房屋建筑2.建筑术语二、相关专业术语低层建筑多层建筑小高层建筑（非规范性）高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为12至16层，高层住宅为16层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-11层之间的建筑。100米以上超高层点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。ResearchPage13房地产专题报告有关房屋产品类型的名词——居住类地产高档公寓•是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。酒店式服务公寓•是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;市场定位很高;它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。房地产开发的主要内容和产品种类ResearchPage14房地产专题报告有关房屋建筑类型的名词——居住类地产独立式别墅•该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅•该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。房地产开发的主要内容和产品种类ResearchPage15房地产专题报告有关房屋建筑类型的名词——居住类地产联排别墅•联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。房地产开发的主要内容和产品种类叠拼别墅•该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。ResearchPage16房地产专题报告有关房屋建筑类型的名词——居住类地产房地产开发的主要内容和产品种类塔楼•指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边•主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。•塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。•板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。ResearchPage17房地产专题报告有关房屋建筑类型的名词——居住类地产板楼•指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。•是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；•每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。房地产开发的主要内容和产品种类ResearchPage18房地产专题报告板楼与塔楼的优劣势分析板楼的四大优点：1、南北通透，便于采光通风。2、板楼均好性强。3、管理成本不高。4、面积使用率很高。板楼的两项缺点：1、建筑密度低，房价高。2、户型格局不宜改造。塔楼的四大优势：1、节约土地资源，房价较低。2、空间结构灵活，宜于改造。3、结构强度高，抗震性好。4、居高望远，视野开阔。塔楼的两项缺点：1、均好性差，居住密度高。2、面积使用率不高，存在灰色空间。ResearchPage19房地产专题报告其它相关物业类型名词——办公类地产定义•建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。思源集团房地产基础知识培训房地产开发的主要内容和产品种类办公建筑的分类：•公寓式办公楼apartment-officebuilding。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。•酒店式办公楼hoteL-officebuilding。提供酒店式服务和管理的办公楼。•综合楼multiple-usebuilding。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。•商务写字楼businessofficebuilding。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。ResearchPage20房地产专题报告四、房屋建筑结构ResearchPage21房地产专题报告四、房屋建筑结构•1、砖木结构•2、砖混结构•3钢结构•4框架结构（钢筋混凝土结构）•5混凝土结构•6其他结构•如：竹结构、专拱结构、窑洞等ResearchPage22房地产专题报告五、土地出让方式ResearchPage23房地产专题报告五、土地出让方式一、取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式ResearchPage24房地产专题报告六、开发流程ResearchPage25房地产专题报告建设用地规划许可证六、开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五图片暂缺ResearchPage26房地产专题报告七、中国房地产业的特点ResearchPage27房地产专题报告房地产的特征房地产的自然特征1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性房地产的经济特征1、生产周期2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策影响性5、房地产的增值性ResearchPage28房地产专题报告三、房地产业特点投资品属性的四个来源：a)城市化；b)土地资源的稀缺性；c)产品的持续性和不可移动性；d)市场信息的不对称；ResearchPage29房地产专题报告