我国发展房地产投资信托基金研究

上海海事大学硕士学位论文我国发展房地产投资信托基金研究姓名：陈增波申请学位级别：硕士专业：国际贸易指导教师：钱建娣20060601我国发展房地产投资信托基金研究作者：陈增波学位授予单位：上海海事大学相似文献(10条)1.学位论文刘大志房地产企业融资策略研究2006本课题是由宏观调控所引发的现实和理论热点。在新的行业、金融和市场背景下，房地产企业的融资策略调整已经强烈地凸现了其战略转型的深层内涵。课题对宏观调控下我国房地产企业同益多元的融资手段及其组合形式做出分析，给出了即期和远期房地产金融形势下的企业融资策略空间。并针对上海国际集团房地产业务板块和房地产企业转型的客观情况，给出了集团房地产融资策略调整的具体对策与思路。本课题认为：1．从长期的角度来看，房地产企业的融资模式与其所处的金融环境一定是互相匹配的。但就短期而言，由于房地产金融体系的制度刚性与房地产融资需求的演变节奏之间存在差异，所以在特定的制度变迁时期，会形成两者不相匹配，从而制约房地产企业发展的矛盾。我国房地产企业目前所面临的情况，正是如此。由于房地产金融体系的创新需要一个过程，从而必然使房地产企业的融资模式变迁处于一个相对混乱和艰难的时期。2．在我国房地产金融体系尚未发生根本改变的现阶段，房地产企业面对持续的宏观调控，其所能够寻求和实现的融资策略相对有限。各种融资工具的创新组合应用成为房地产企业摆脱融资困境的主要思路。3．从远期来看，我国房地产将进入资本驱动的现代阶段。以此为前瞻的房地产企业在融资策略调整上将主要围绕房地产的证券化来进行。目前具有实践意义的，主要体现在两个方面。一是以债券形式表现出来的。包括直接的房地产项目债券和派生出来的，以房地产资产(或房地产财产权利)为担保，靠该资产收益偿还的债券。二是以基金形式表现出来的。包括房地产产业投资基金和房地产投资信托基金等。2.学位论文李德福中国房地产企业房地产投资信托基金融资方式2005本文研究了中国国内房地产企业如何利用房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)进行融资这一主题。在中国内地房地产金融市场的多元化发展背景下，本文作者在研究全球REITs市场和资产证券化理论的基础上，重点分析了美国、新加坡和香港REITs市场，然后探讨和研究了设立本地化REITs和在海外设立投资于中国物业的REITs的可能性，并提供了实施方案和解决问题的路径分析。本文的研究结果说明：在银行信贷主导的中国内地房地产金融市场上，房地产企业可以通过REITs进行融资，实施融资多元化战略。一方面，房地产企业可以联合信托投资公司，利用信托制度的优势，创造性地设立本地化REITs进行境内融资；另一方面，房地产企业充分利用本地化REITs形成的资金池，可以先收购国内物业，建立资产池，然后通过在海外设立REITs的方式达到境外融资目的。两种REITs融资方式将促进我国房地产业的专业化进程和我国内地房地产金融市场的发展，进而使中国房地产金融与国际房地产金融实现有效的对接，进一步促进我国房地产产业进入稳健、快速、可持续发展的轨道。本文的主要贡献有三点：第一，在理论结合亲身实践的基础上，作者探讨了房地产企业的REITs融资渠道，对房地产金融业的发展具有重要的现实意义；第二，作者在研读美国REITs相关税法并参阅有关研究成果的基础上，重点对美国REITs的市场结构、功能和特点进行了研究，分析了新加坡和香港REITs市场，并以此为理论框架和依据，分析了本地化REITs的发展现状，指出了本地化REITs的发展方向，对我国房地产业的发展具有重要的理论意义；第三，作者分析了在海外设立投资于中国内地物业的REITs的可行性，设计了该类REITs的设立和上市方案，为国内房地产企业海外融资提供了一种新思路，有利于改善房地产融资渠道单一的弱势。3.学位论文刘忠绘房地产开发企业融资模式研究2004本文主要研究了房地产企业融资创新方式.首先,对房地产业融资渠道的现状及其历史成因进行了全面系统的总结,指出了多元化融资的必要性和紧迫性.同时通过对证券市场股权和债权的融资方式及发展趋势的剖析,指出其尚不具备作为房企融资的主要途径的条件.在此分析基础上,本文重点研究了房地产信托融资方式的创新及其他融资创新模式:先介绍了信托业在国内外的发展历史与现状,进而重点分析了国内房地产信托融资主要方式,探讨了其规范化运作的模式,并分析了信托资金对房地产企业开发的影响,然后分析得出,资金信托计划方式短期内将起到为房地产开发作过桥资金的作用,同时其发展趋势是主要面向中小房地产企业融资;而从长期来看,以基金形式运作的信托投资模式作为房地产业发展到高级阶段所采用的主流融资方式,将主要为收租型物业及大型房地产企业提供融资平台.4.期刊论文杨泱我国房地产企业融资结构现状及优化研究-当代经济2009,(14)受美国次贷危机引起的全球金融危机及国内宏观经济政策的影响,我国房地产市场需求出现萎缩,房价开一始回落,企业现金流不足,融资难度增加.在此情况下,通过优化企业的融资结构,引入多元化的融资方式,是化解当前我国房地产企业融资困境的有效途径.5.学位论文陈志刚房地产投资信托基金的研究2007在我国，房地产行业是国民经济的重要支柱产业之一，对我国国民经济的发展及我国经济的增长做出了巨大的贡献。房地产行业还是一个资金密集型的准金融行业。我国房地产企业最致命的就是资金问题。目前，来源于银行的资金往往占到房地产开发资金的70％以上，有的甚至高达90％。而象这样，融资渠道狭窄单一，很容易引起房地产企业资金链断裂。当国家实行宏观调控时，“银根紧缩”，银行贷不出款，许多房地产企业都会面临资金紧张问题，很多房地产企业就因为资金短缺而倒闭。对比中外房地产企业资金来源，在国外，40％左右是房地产投资信托基金，40％左右是私募基金，其余的20％左右才是银行贷款，银行体系风险相对小。所以，融资渠道多元化是必然途径。其中，房地产投资信托基金发挥了重要作用。房地产基金属于股权融资方式，不仅相对于银行贷款，即使与企业债券和信托产品比较，无论在募集、管理和变现的不同阶段，还是整体性上都更具安全性、规模性、系统性和成熟性。而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高投资收益率，还能有效地规避风险。这种融资渠道在美国等一些西方国家十分常见。但在我国还没有引进，那么，我国能不能引进房地产投资信托基金这种房地产投资融资的工具?针对上述问题，本文首先从房地产、房地产投资与融资，及目前中国房地产金融行业中存在的问题及其解决办法分析入手，引出了在中国发展房地产投资基金的问题，并分析房地产投资信托基金在房地产投融资实务中的重要作用，然后介绍房地产投资信托基金(REITs)的概念、特征、运作模式，用SWOT工具分析我国引进房地产投资信托基金的优势、劣势、机会与威胁，得出我国有必要引进REITs的结论，接着分析我国发展REITs的模式与发展步骤，最后分析我国房地产企业通过海外上市和发展类房地产投资基金，来探索国内房地产信托基金的发展两个案例，即越秀REITs和联信·宝利，从实际案例的角度，来分析我国应怎样发展REITs。6.学位论文孙洁我国房地产信托业务创新研究2007作为国民经济最重要的支柱性产业之一，房地产对经济发展的拉动作用有目共睹。房地产业的发展离不开金融业的不断支持，但是，近年来在国家宏观大力调控房地产市场的背景下，房地产企业主要融资渠道银行贷款受到严格限制，房地产企业资金供给趋于紧张，与此同时房地产信托迅速成为异常活跃的房地产融资方式，有效地补充了房地产企业的融资渠道。本论文的研究基础是我国房地产信托业务的发展现状，文章从介绍当前房地产信托业务发展状况、特点及主要类型出发，指出房地产信托业务快速发展对房地产业和金融市场都带来了一定的积极影响：但同时快速发展中的房地产信托业务，受种种因素制约存在着一些问题，这些问题随着国家房地产宏观调控政策的不断出台和房地产信托监管政策的逐步严格，已经使房地产信托业务原有优势渐渐失去，业务发展陷入困境。本文重点从制度环境、产品设计、市场环境、组织结构等角度深入分析了导致我国房地产信托存在各种缺陷的根本原因。我们认为房地产信托业务要想持续健康发展，摆脱被边缘化的困境，必须在制度和产品等层面做根本性的创新。本文研究的落脚点是我国现有的房地产信托业务必须朝着房地产投资信托基金(REITs)方向发展。这一创新目标，对国内而言，还是一个全新的业务模式，创新涉及立法、税收、市场监管等诸多方面；然而REITs在国外尤其是美国等一些国家已经相当成熟，形成了良好的运作机制和运作模式，对我国发展REITs具有很好的借鉴意义。为此，本文对国外房地产投资信托基金产品特征和运作模式进行了较为详尽的分析，并与我国当前的房地产信托业务进行了全面的比较分析，从中得出我国发展房地产投资信托基金需要从那些方面进行创新，以及所需要的法律制度条件，并从而得出我国发展房地产投资信托基金的启示。文章最后在国内现实分析与国外模式比较借鉴的基础上，探讨我国创新发展REITs的必要性和可行性，结合我国的法律、社会文化的现实状况，提出我国应当以公司型基金起步渐进式发展我国房地产投资信托基金。并由此提出相关法制环境、政策环境、市场环境以及金融监管等方面的建议。7.学位论文吴见斌中国房地产投资信托基金研究2004房地产业是典型的资金密集型产业,资金融通是房地产经营与决策中的核心问题之一.上世纪六十年代,西方成熟市场在房地产金融与投资方面创造演变出多种新型的房地产金融工具,如房地产投资信托基金(REIT)等,大大促进了金融市场和房地产业的发展.该论文对发展中国房地产投资信托基金进行了研究.该文先对房地产投资信托基金进行了介绍,接着分析了REIT在中国发展的环境和条件,并剖析了海内外房地产投资基金在中国的发展现状和问题,最后简述了REIT在中国发展的构想,并重点对中国信托投资公司介入房地产产业投资基金的方式进行了初步的探讨.通过该论文的研究,试图让大家了解REIT在国外和中国的发展概况,REIT在中国发展的必然性与可行性,并初步对中国信托公司在设立REIT的组织架构、资金投向、投资管理等问题进行了研究.一直以来中国房地产行业的融资渠道非常单一,对银行贷款依赖程度过高.随着房地产行业进入平稳发展期,房地产行业迫切需要多元化的融资渠道.加之近期央行收紧银行对房地产企业的信贷,使得房地产企业的融资更显艰难,房地产企业和金融机构都亟待开拓新的房地产融资途径.一时间房地产投资信托基金成为了中国房地产金融的新热点.种种迹象和市场需求表明,中国房地产投资基金的出现和发展已是大势所趋.但相对于国外许多国家在房地产信托投资基金长期、稳定、成熟的发展而言,中国的房地产信托投资基金相关法规也尚未出台,在产品设计、法律形态、投资理念、资金募集、运作模式等方面尚存在许多局限性和障碍.因此,在学习与借鉴国外成熟经验的基础上,研究中国房地产投资信托基金发展的环境与条件,探讨中国房地产投资信托基金的发展之路就有了较深刻的现实意义.8.学位论文孙瑞娟对我国房地产业融资问题的研究2009房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会生活中有举足轻重的地位。房地产业的发展可以带动一些列相关产业发展，比如建筑业、冶金业、建材业、地产服务监等40多个产业部门。房地产金融是我国房地产监稳定发展的重要保障，然而在我国房地产业高速发展的同时，房地产金融业的发展却比较缓慢，远远跟不上房地产业发展的速度。房地产业是－个典型的资金密集型产业，筹到充足的资金是房地产业发展至关重要的一环。房地产业资金需求和我国投融资体制的矛盾日益凸显，如何拓展我国房地产业融资渠道，进行房地产金融创新，已是摆在全行业面前亟待解决的重大问题。本文通过对我国房地产企业现有的融资体系与融资渠道的分析，以及我国现有融资政策、法规的分析，指出现在我国房地产业融资的症结所在，寻求我国房地产业融资新渠道和新途径，为房地产业融资的拓展提供新思路，为房地产业在新环境下解决融资存在的闻题提供新的契机，对房地产业解决