我国发展房地产投资信托基金（REITs）的模式研究

北京工商大学硕士学位论文我国发展房地产投资信托基金（REITs）的模式研究姓名：李小衡申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：刘晓光20070501我国发展房地产投资信托基金（REITs）的模式研究作者：李小衡学位授予单位：北京工商大学相似文献(10条)1.学位论文任伟资产证券化在我国的深化发展2007资产证券化是近40年来国际金融领域发展最快的金融创新之一，是金融工程技术和金融工具相结合的产物。它为金融市场提供了新的金融工具，给金融机构带来了挑战和机遇。我国于20世纪90年代提出了资产证券化，国内学者对其进行了大量的深入的理论研究。2005年12月份我国资产证券化“试点”正式运行。论文在对国外资产证券化实践分析的基础上，结合我国具体国情，分析和探讨了资产证券化开展一年多来所取得的成就和存在的障碍，同时积极探寻我国开展资产证券化的机遇，从制度、参与主体等方面论述了推进我国资产证券化发展的思路，以期对其在我国健康、稳定发展起到指导作用。第一章绪论，说明了论文的选题背景、研究思路、研究方法、创新点等。同时也阐述了资产证券化的概念、结构、流程及品种等基本理论。第二章对国际上资产证券化的实践做了分析，总结了当前国际上资产证券化的最新发展成果，指出资产证券化市场的运行是一个逐步深化的过程，需要政府以及各个参与主体的通力合作。第三章系统的研究了资产证券化与金融发展的关系。认为，资产证券化能够提升金融机构竞争力，对金融市场、商业银行体系、保险业等的完善和发展具有助推作用。第四章对我国资产证券化的现状做了分析，总结了取得的成就和存在的障碍。第五章在积极探寻我国开展资产证券化存在机遇的基础上，提出其在我国深化发展的战略安排。通过对各参与主体的利益进行分析，认为现阶段我国资产证券化深化发展的要务是积极扩大资产证券化的规模。最后提出我国资产证券化深化发展的长远思路——三步走：第一个阶段先从优质资产的证券化做起，同时注重积累相关经验，第二个阶段，在我国资本市场上推出房地产投资信托基金；第三个阶段是资产证券化的蓬勃发展阶段，可以推出不良资产的证券化。2.期刊论文王新军.胡歇庄.WangXinjun.HuXiezhuang香港的房地产融资方式及借鉴-上海经济研究2005,(10)香港房地产市场对于内地一直是很有启示的.在目前内地房地产开发企业资金短缺、房地产金融市场尚不完善、投融资工具和法律缺失的情况下,香港房地产开发企业的融资模式对内地很有借鉴意义.本文拟通过介绍香港的房地产资产证券化(ABS)、抵押贷款证券化(MBS)和房地产投资信托基金(REIT)等方式,比较两地融资方式的不同,并分析香港房地产融资方式的优点.3.学位论文祝征宇我国房地产投资信托基金发展研究2007进入21世纪,我国的房地产业发展成为了我国国民经济的支柱性行业并成为了带动国民生产总值增长的动力之一.目前我国房地产业的快速增长很大程度上依赖于商业银行的大量贷款,且近年来房地产业飞速发展和膨胀,使得房地产业以及银行金融风险上升.随着我国相关政策的出台,对银行贷款的限制使得房地产企业贷款门槛提高,寻求融资渠道成为关键.正是在这样的条件下,房地产投资信托基金(REITS)作为一种资产证券化的重要形式,它的引入对我国房地产业乃至金融业而言是一种新的机遇同时也是挑战.REITS在国外己经经历了40多年的发展,已基本趋于完善.而在我国,由于我国房地产市场和资本市场都还尚处于发展的初级阶段,对REITS的理论研究也还不完善,因此,基本都还是以国外RETTS的发展经验为基础对其进行研究.本文在借鉴前人研究成果的基础上,首先阐明了房地产投资信托基金概念、类型及其组织形式和资金来源；其次,分析了我国发展REITS的必要性和可行性；再次,对我国发展房地产投资信托基金中存在的问题进行了分析并提出了相关建议和措施；最后对我国发展REITS的模式进行了分析并提出了一些对策建议.4.期刊论文章程玲关于美国房地产投资信托基金的研究-时代经贸（学术版）2007,5(1)美国房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)在美国资产证券化的发展和房地产市场的建设和运营中发挥着重要的作用.本文介绍了美国房地产投资信托基金的产生背景、发展历程,阐述了其发展模式、结构、类型和特点,最后分析了它对美国房地产业的影响.5.学位论文李德福中国房地产企业房地产投资信托基金融资方式2005本文研究了中国国内房地产企业如何利用房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)进行融资这一主题。在中国内地房地产金融市场的多元化发展背景下，本文作者在研究全球REITs市场和资产证券化理论的基础上，重点分析了美国、新加坡和香港REITs市场，然后探讨和研究了设立本地化REITs和在海外设立投资于中国物业的REITs的可能性，并提供了实施方案和解决问题的路径分析。本文的研究结果说明：在银行信贷主导的中国内地房地产金融市场上，房地产企业可以通过REITs进行融资，实施融资多元化战略。一方面，房地产企业可以联合信托投资公司，利用信托制度的优势，创造性地设立本地化REITs进行境内融资；另一方面，房地产企业充分利用本地化REITs形成的资金池，可以先收购国内物业，建立资产池，然后通过在海外设立REITs的方式达到境外融资目的。两种REITs融资方式将促进我国房地产业的专业化进程和我国内地房地产金融市场的发展，进而使中国房地产金融与国际房地产金融实现有效的对接，进一步促进我国房地产产业进入稳健、快速、可持续发展的轨道。本文的主要贡献有三点：第一，在理论结合亲身实践的基础上，作者探讨了房地产企业的REITs融资渠道，对房地产金融业的发展具有重要的现实意义；第二，作者在研读美国REITs相关税法并参阅有关研究成果的基础上，重点对美国REITs的市场结构、功能和特点进行了研究，分析了新加坡和香港REITs市场，并以此为理论框架和依据，分析了本地化REITs的发展现状，指出了本地化REITs的发展方向，对我国房地产业的发展具有重要的理论意义；第三，作者分析了在海外设立投资于中国内地物业的REITs的可行性，设计了该类REITs的设立和上市方案，为国内房地产企业海外融资提供了一种新思路，有利于改善房地产融资渠道单一的弱势。6.学位论文黄剑荣房地产投资信托基金的风险研究——以香港经验为例2007房地产投资信托基金(REITs)是现代西方金融制度创新的产物，在亚洲仍然是一种崭新的投资工具，其发展和完善还需要一定的时间。目前香港房地产投资信托基金(H-REITs)尚处于起步阶段，无论在理论上还是实践方面都值得探索。作为资产证券化的一种重要的形势，H—REITs在香港的崛起也是房地产业和资本市场发展的必然趋势，因而也备受业界的关注。因此，认真和积极地做好对H—REITs这门学科的研究将有助促进房地产业发展和完善资本市场具有重要的理论及现实意义。但凡金融投资产品，风险管理往往是影响其回报的决定性因素。H-REITs本身所蕴含的风险因素具有特殊性和复杂性-兼备了房地产、资本市场和基金运作过程中的多重风险，因此其风险管理研究也绝非一般的投资基金的风险管理体系所能代替。正是立足于此，本文试图对H-REITs中的风险管理一这重要但目前缺乏系统研究的问题作出探讨，以此希望藉此文章为H-REITs的研究起到带头作用，并希望为H-REITs的健康发展提供有用的意见。本文采用递进式的方法进行论述，总共分为六个章节来展开讨论：第一章“绪论”中，首先介绍了本文的研究背景以及研究意义之所在。然后便从三个方面对H-REITs作了综述。首先，对于REITs的概念进行了界定；其次，各种不同类型的房地产投资基金的特点；最后，阐述了H-REITs的独特优势及其局限。第二章“REITs风险理论概述”主要是根据H-REITs的特性全面而系统地将其风险因素进行了分类识别，并辅以数学模型对其进一步加以相应的量化分析。由于REITs作为一种特殊的房地产证券化产品，一方面受到房地产业本身和资本市场的双重风险所带来的一系列不确定因素的影响，另一方面又面临着基金运作管理过程中的诸多隐患，因此本文按照证券投资组合理论和资本资产定价模型的思想把REITs的风险分为系统风险和非系统风险。系统风险是指影响房地产投资基金投资收益的某些共同性因素所引起的风险，如基金价格风险、利率风险、政策风险等：非系统风险是指由基金管理公司内部的经营管理等个别原因所导致的基金收益的不确定性，如委托-代理风险、管理风险等。通过分类，REITs的风险特征大致上可归纳为客观性、多样性、综合型、变现差和补偿性等五项，不同类型的REITs会在这些风险特征上有所差异。第三章为“REITs的研究及H-REITs的现状分析”，将H-REITs的理论知识与香港市场的具体情况相结合，试图从不同角度体现H．REITs自身的特点。至写作完成之日共有7只H-REITs在香港上市，本文只对其中5只进行分析：一方面，它们面对着相同的法律制度约束，在发展起步阶段具有相似的设立结构，资产负债管理、收入成本的运作方法亦有异曲同工之处；另一方面，这些H-REITs在结构上、资产管理上以及大股东构成上都各有特点；另外，介绍了全球REITs以美国为中心，亚洲为新兴市场的发展现状，并且列表比较了香港与美国、亚洲其它国家REITs运作模式中的区别。第四章，为“H-REITs的风险因素与测定”。既然REITs在投资运作过程中不可避免的要面临各种风险，文本中就应用统计学的各种方法针对各类风险进行了量化测量，试图做到对REITs的风险因素有充分的理解和认识。正是由于有了第二、三章对于H-REITs风险因素系统地定性、定量分析，第四章针对H-REITs的风险因素的测定，第五章将探索构建其投资决策机制、实施投资风险管理的途径与方式。虽然H-REITs风险中的大部分因素是客观存在的，但是可以通过构建数学模型判断风险发生的可能性以及优化决策、风险预警等各种方法和技术来回避风险或控制风险发生后的受损程度，在风险搏奕中实现稳定的收益。就非系统风险控制而言，文章按照控制论的方法对H—REITs投资风险分为事前、事中和事后三个阶段加以逐步控制。事前控制主要是在对市场进行尽职调查研究的前提下，制定出最优的投资决策，把风险在投资行为一开始时就降至最低。这需要对投资物业实施完善的战略管理，并进行实时监控，以保证其持续的租金受益。此外，投资过程中还需要尽可能地完善投资组合，最大程度地分散风险，从而有效控制H-REITs股票市场波动的风险，保证投资收益。对于宏观层面的系统风险控制，本文试图通过宏观经济计量模型来表现H-REITs的市场表现与利率、汇率、房地产行业市场运行状况等经济变量之间的关系，目的在于帮助相关的监管机构适时适度地使用经济调控工具、建立H-REITs风险预警机制进行有效地风险防范。在文章的最后一部分，对于H-REITs的发展提出了一些基于风险研究结果的建议。H-REITs的发展需要不断完善的法律环境，在规范H-REITs运作的同时鼓励金融创新、促进其新型模式的形成：建立基于风险管理的基金监管制度和信息披露制度，一方面可以降低H-REITs的委托一代理风险，同时可以帮助广大投资者更加明晰的了解H-REITs的风险。只有得到政府的大力支持和众多投资者的积极投入，H-REITs才能在未来蓬勃发展。7.期刊论文王小雪天津发展房地产投资信托基金的制度障碍及改进-华北金融2008,(3)近年来,随着中国房地产市场的迅速发展,房地产泡沫、不良资产和流动性不足等问题也越来越引起政府以及金融界的关注,资产证券化正被纳入立法程序,而作为房地产证券化的先头产品--房地产信托投资基金(REITs)渐渐浮出水面,被金融界所广泛研究.本文通过对REITs产品的介绍和对天津市房地产融资渠道的整体分析,提出了在天津发展REITs的制度障碍及改进措施.8.学位论文姜伟伟我国房地产投资信托基金的发展模式与运行机制研究2007本文主要做了如下工作：首先