XXXX年10月武汉市房地产市场月报_37页_浦江筑城

2010年10月楼市月报XX-1-二零一零年10月楼市月报XX房地产顾问有限公司2010年10月楼市月报XX-2-一、本月国家宏观政策概要房产政策1、上海楼市调控细则出台10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。主要内容为：一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。四是动迁安置房提前上市交易。五是提高商品住房预售门槛。六是着力推进住房保障工作。七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。八是本市将继续增加居住用地供应总量。点评：上海市本次的调控细则是配合国家近期房地产市场的调控动作而出台的，其中居民家庭只能新购一套房的限购政策最为严厉，但细则列明，“一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。”强调“一定时期内”和“暂定”，由此可知，本阶段内实行该政策，并不指明是长期实施，实施时间区间的长短将取决于市场走势和政府调控的力度和决心。2、汉版楼市调控部分细则出台二套房按豪宅征契税武汉市房产部门近期表示，我市配合楼市二次调控的部分细则已出台，10月1日起，二套以上购房将按高档房标准，即房价3%征收契税。点评：武汉并未出台类似上海的“限购令”政策，只是对二套以上购房将按房价3%征收契税，是以税费的形式增加购房成本对二次以上购房行为的抑制，但由于契税在房价中所占比重较小，因而抑制作用有限，武汉所出台的政策细则2010年10月楼市月报XX-3-均“较为温和”，在某种意义上说，只是一种“顺势而为、响应政策”的表面行为。3、北京二次购普通住房契税恢复至3%从8日开始，北京市各区县地税部门开始对个人购买自用非家庭唯一住房的普通住房，取消1.5%的税率优惠，恢复按3%征收契税。点评：同上条一样，此政策出台对市场影响不大，意在表明地方政府对国家调控政策的支持，对首套刚需购房的保护，和对非刚需购房的抑制，其对房价并无太大的影响。4、三部委通知要求：省级政府稳定房价不力将问责为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部近日决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。点评：此细则强调政策的落实力度，表明政府此次调控的决心。5、央行提高六家银行存款准备金率央行11日通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。相关银行预计本周内缴款，金额约2800亿元至3000亿元。点评：中行提高法定准备金率，商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降，其结果就是银根紧缩，房企资金实力面临再次考验。6、周小川：中国年内不加息当地时间10月10日，在华盛顿参加国际货币基金组织(IMF)和世界银行年会的中国央行行长周小川表示，年内，中国不会加息，不过也承认说，房价涨速过快是宽松货币政策的一些负面影响，但坚信决策者有能力调控好房价走势。点评：目前政府对调控房价、抑制通货膨胀信心满满，短期内不会采取进一步收紧银根的措施。（此言论已在10月20日被推翻）2010年10月楼市月报XX-4-2010年10月20日：金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。7、三部委再发文：开发商拖延开竣工将禁拿地国土资源部11日表示，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部要求，各地对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。点评：该项政策细则要求房地产开发企业拿地后尽快进行开发入市，以加大市场商品房供应量，抑制由于供应偏紧导致的房价上涨的局面，对房地产开发进一步规范。8、上海暂停非改善型二套房公积金贷款上海市公积金管理中心13日表示，该机构已经下发了《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》，暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。对于购买改善型第二套住房的认定，《通知》明确：以借款人家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息反映实际仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。此外，对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。点评：公积金贷款政策的出台，对公积金购房者将成生较大的影响，会致使部分公积金购房者暂停购房，对楼市成交将造成一定影响。此政策目的主要是抑制公积金炒房行为。9、武汉二套房查询不再对个人开放武汉市房管局14日宣布：今起不再受理个人查询业务，只对商业银行办理。今后，查询个人家庭住房信息时，须由借款人授权贷款银行，银行再按批次统一向武汉市房产信息中心申请查询。市房产信息中心在2个工作日内出具查询结果。物价部门已批准公示了查询收费标准，贷款人家庭住房信息查询收费标准为2010年10月楼市月报XX-5-50元/份。今后，这笔查询费用也将由查询银行承担。下一步，住房信息查询将与银行电脑系统实现联网，在银行柜台即可查询二套房信息。点评：二套房查询不再对个人开放主要是避免个人到市房管局查询而造成的麻烦，同时，也避免客户随意查询个人住户信息，减少和杜绝人为采取某种手段改变其住户信息的行为。10、央行决定上调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。点评：此次加息是出乎意料的，警示性加息起到的预示作用远大于实际效用，这也许是央行在传递紧缩性货币政策的信号，25个基点无法改变负利率状况，但可以使市场相信央行抑制负利率和通胀的决心，促使企业和居民合理调整自己的投资和消费行为。同时，本次加息具有明显的非对称性，体现了央行既想管理通胀预期，减弱负利率格局下的流动性过剩，但同时不希望加息导致企业财务成本上升，进而影响实体经济的强烈意图。加息将使楼市观望气氛更加浓重，目前对房地产影响更多体现在心理层面上。11、住建部：5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%住建部20日发布通知表示，从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。点评：本次公积金贷款利率的上调，是为了传递同步加息的信号，防止楼市热钱借公积金炒房。如果不同时调高公积金贷款利率，那么公积金贷款和商业贷款之间的利差将扩大，不排除有人转借公积金进行炒房。12、武汉市“唯一住房”认定程序敲定市住房保障和房屋管理局10月20日表示，“唯一住房”证明认定程序敲定，今起市行政服务中心地税窗口试运行。市住房保障和房屋管理局相关负责人表2010年10月楼市月报XX-6-示，纳税人先到市行政服务中心地税窗口填写《家庭唯一住房申请查询登记表》，再携本人身份证和该表到市住房保障和房屋管理局5楼档案室查询，查询后出具书面材料。对查询无住房情况的，纳税人需到地税窗口做书面诚信证明，方能享受税收优惠。认定程序为：填表申请→查询验证→诚信证明→缴税→过户点评：“唯一住房”认定程序的确定，是武汉市为了配合国家9月29日的楼市调控政策的结果，其目的对政策执行细则和过程的规范。13、湖北省出台“鄂六条”调控房价湖北省政府办10月21日出台《关于进一步加强房地产市场调控防止房价过快上涨的通知》(该通知共有6条内容，又称“省六条”)。湖北省楼市调控将严格差别化住房信贷政策。《通知》指出，各商业银行要坚决暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房的家庭，严格执行首付款比例不低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。完善商品住房预售制度，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。《通知》要求，严惩开发商捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，对有以上行为者采取暂停网上合同备案，记入信用档案，降低直至取消资质，以及暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等惩罚措施。严肃查处经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，违规进行房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。根据《通知》，湖北省还将加快保障性安居工程建设;加快房地产市场和个人住房信息系统建设等。《通知》还要求，各地要结合本地区房地产市场实际，立即研究制定贯彻落实国发10号文件的实施细则。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要进行约谈，直至追究责任。点评：湖北省出台的鄂六条，也仅仅是对中央出台的细则做一个强调，并没2010年10月楼市月报XX-7-有任何新调控政策，与前期的本省楼市调控政策相比，也只是重申严格执行。14、统计局：9月CPI同比涨3.6%涨幅创23个月新高10月21日中华人民共和国国家统计局新闻发言人盛来运表示：9月份居民消费价格同比上涨3.6%，环比上涨0.6%。前三季度，工业品出厂价格同比上涨5.5%。9月份工业品出厂价格同比上涨4.3%，环比上涨0.6%。前三季度，原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.8%。点评：CPI的进一步走高，通货膨胀的进一步加重，使得市场即使在加息后也仍处于负利率阶段，由于中国目前投资渠道较为单一，而不动产仍然是目前资产寻求保值增值的重要产品，这对于后期的楼市无疑是一大利好。15、国土部:土地违法问责不会爽约年内定严格执行国土资源部部长徐绍史在接受中央台记者冯会玲独家专访时表示:土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作,国土资源部不会爽约,年内将严格问责。徐绍史介绍说,根据工作进度,目前正在对相关数据进行核准。10月31号之前,违法占用耕地面积比例达到15%以上的市、县国土资源行政主管部门,要对违法用地具体情况开展补充调查。11月5号前,各有关省级国土资源行政主管部门要完成补充调查的审核确认工作。点评：土地违法的问责，有助于进一步的规范房地产市场，通过对土地市场的规范加大市场供给量，抑制供需失衡所带来的房价上涨现象。16、北京12月起严禁开发商直接收存商品房预售资金《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》自12月1日起正式施行。今后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。点评：该办法的出台改变原先房企资金滚动式的开发模式，可以说直接收紧了开发商的钱袋子。一旦政府开始对这部分资金严加管制，开发商的资金链就有可能会出现断档，尤其是一些中小型开发商的情况会更严重，开发企业又将面临一次洗牌。17、武汉三套房难贷公积金细则近期出台到2010年10月楼市月报XX-8-武汉目前虽无明文，但第二套、第三套住房公积金贷款已有所限制：二套房贷款限额由60万元下调至50万元，三套房申请基本通不过。目前武汉市住房公积金中心正在研究三套房公