我国房地产投资分布及资金来源结构解析

我国房地产投资分布及资金来源结构解析作者：姜莉莉作者单位：中国人民银行深圳市中心支行,518001刊名：现代经济信息英文刊名：MODERNECONOMICINFORMATION年，卷(期)：2009，(11)被引用次数：0次参考文献(4条)1.中国统计年鉴20082.查看详情3.WIND资讯-宏观行业专题数据4.薛薇统计分析与spss的应用相似文献(10条)1.学位论文李飙房地产投资与筹资策略研究1995该文从房地产企业的角度,探讨社会主义市场经济条件下房地产投资与筹资问题.首先,笔者论述了房地产的投资策略,指出房地产投资要把握好投资的时机和区位,正确选择投资类型和有效地进行投资组合.其次,重点讨论了资金融通问题.资金筹措是房地产投资的关键,它直接决定了项目投资的可能性、投资规模和投资效益.笔者从分析房地产筹资来源入手,对几种主要的筹资方式及企业负债经营决策进行了较为深入的研究,并针对房地产项目筹资的资金成本、资金结构作了定性和定量的分析.再次,又讨论了房地产的资金回收.通过对售价、租金的构成及二者关系的分析,系统地阐述了房地产的销售策略,并以实例来评估了房地产的投资收益和筹资效果.最后,就房地产投资与筹资的配套改革作了有益的分析.该文旨在改变房地产投资的盲目性,建立科学的投资策略,拓展筹资渠道,降低筹资成本,以推动中国房地产业走上健康、稳定的发展道路.2.学位论文刘亚凡我国发展房地产投资信托基金可行性分析2006本文通过对国外房地产投资信托基金运行的成功经验的分析，提出了在我国现阶段发展房地产投资信托基金的必要性和可行性，探讨了我国房地产投资信托基金的组织形式和发展模式，并就我国现阶段发展房地产投资信托基金提供了具体的政策建议。除去“序论”和“结论”，本文共分四章：第一章“房地产投资信托基金概述”；第二章“国外房地产投资信托基金的发展状况及分析”；第三章“我国发展房地产投资信托基金的可行性分析”；第四章“我国发展房地产投资信托基金运作模式探讨及政策建议”。作为整个论文的基础和铺垫，第一章系统地介绍了房地产投资信托基金概念、类型、组织形式和资金来源，并对房地产投资信托基金的功能和投向选择进行了详细的分析。首先，提出了房地产投资信托基金概念，并具体介绍和比较资产类、抵押类和混合类这三种类型的房地产投资信托基金的各自特点，还对契约型和公司型两种组织形态进行了比较和分析，指出在我国实施新《公司法》和《证券法》和制定了完善的REITS法规和制度之后，发展房地产投资信托基金应该实行公司型的组织形式，之后，从社会闲散基金、机构投资者和国际资本这三个方面的资金来源进行了分析。其次，从七个方面论述了房地产投资信托基金的功能，并指出由于追求长期稳定回报的特点，因此在我国，房地产投资信托基金应该主要投资于成熟物业收取租金，或投资于酒店、办公楼、综合商业设施的开发建设。第二章系统地介绍了国外房地产投资信托基金的发展状况。首先以REITS的发祥地——美国为重点，介绍了美国房地产投资信托基金发展历程、特点和种类；其次，对新加坡、日本、澳大利亚、韩国、中国台湾和中国香港的房地产投资信托基金的发展和现状作了简要介绍。第三章从政策、法律和实际操作三个方面对我国现阶段发展房地产投资信托基金的可行性进行了分析和论证，并对房地产投资信托基金的风险和需解决的问题进行了详尽的分析。首先，在法律层面上指出，REITS与我国公司法、证券法规定一致，而信托业和证券法律制度的逐步完善为REITS创造了必要条件。其次，在政策层面上，通过央行、银监会、商务部等相关政府主管部门鼓励发展稳定的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道等政策导向，分析了政策上发展房地产投资信托基金的可行性。第三，在实际操作层面上，由于房地产业的发展、充裕的资金，以及目前业已逐步形成的投资主体等方面的有利条件对我国现阶段发展房地产投资信托基金提供了实际操作的可行性。本章还对房地产投资信托基金可能遇到的金融、房地产行业、基金管理、外汇管制、市场炒作等方面的风险，以及对我国现阶段发展房地产投资信托基金在政策法律方面、市场流动性、实际操作形式和房地产信托融资本身等方面存在的问题也进行了详细的分析，指出尽管目前在我国发展REITS是现实可行的，但仍有许多政策、法律和操作方面的问题要予以解决，特别是需要在专门的政策法规、税收制度、人才培养、市场机制、运作方式等多方面进行完善。第四章对我国发展房地产投资信托基金的操作模式和路径进行了深入的分析，并提出了适合我国国情的政策建议。在操作模式方面，对信托计划模式、上市公司模式和封闭式产业基金模式都进行了详尽的分析，指出，在我国现阶段发展房地产投资信托基金应以现有法律为依据，可以采用法律制度障碍最小的房地产上市公司模式为选择标准；在路径选择和资金募集方面，设计了房地产企业改造和信托投资公司改造两条路径，并提出了在我国现阶段应该采取公募，当相关法律政策完善并且资本市场成熟之后可以采用私募的方式募集资金的观点。本章的最后，从建立完善的法律体系、建立严格的信息披露制度、管理风险防范制度和外部监管制度、培养机构投资者，拓宽资金来源、完善REITS管理风险防范政策、建设适合REITS的成熟稳定的市场等五个方面对我国现阶段发展房地产投资信托基金提出了具体的政策建议。本章的模式选择和政策建议是本文的重点。通过以上四个章节的分析和论述，能够得出如下两点结论：首先，房地产投资信托基金(REITS)可以拓宽我国房地产业融资渠道，完善房地产业的融资体系架构，促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，推动房地产资本市场的发展，分散和降低金融体系的系统性风险。推出REITS将大大地提高房地产金融的完备性，并能够减缓单一资金融通体系下相关金融政策对房地产市场的冲击力度，实现资源的优化配置，进而促进投资基金市场和房地产行业的健康、规范发展。其次，由于房地产投资信托基金具有合理的投资结构和良好的投资回报，可以为投资者提供多元化的投资渠道，特别是为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供一个稳定的投资渠道。由于REITS具有流动性好、收益高、市场价格稳定、税收优惠、使资产保值增值等功能，能够有效地降低投资者的投资风险，投资者可以通过购买收益凭证的方式参与投资，在承担有限责任的同时，还可以间接分享房地产业高速增长的成果和获取可观的投资收益。因此说，随着我国房地产金融体系的逐步完善和房地产业的不断发展、房地产投资功能的日益显现，借鉴国际流行的REITS模式，在我国培育和发展房地产信托投资基金具有重要的意义。最后，本文指出：未来房地产投资信托基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段，以房地产投资信托基金为核心，将多种房地产融资工具进行整合，优化中国房地产金融发展路径，实现多元化和国际化的房地产金融将成为总体趋势，并从战略角度提出：REITS将是国内商业地产乃至房地产金融的发展方向。3.学位论文罗丹资本结构理论对我国商业地产融资的启示2007房地产投资是一项资金密集型的经济活动，同时又是一种高风险的商业行为。商业地产(如商场、租用性写字楼)的投资开发，无论是在项目策划与设计、商业预测、售后整体运营方面，都具有相当的难度。从开发资金的需求量和项目的回收期来讲，更不是一般的住宅项目所能比拟。而国内大部分的商业地产开发企业，在操作过程中仍然沿用住宅开发的思路，这有违于国际通行的商业地产运作一般规律，并导致极大的运营风险。同时，筹资问题或者说是资金结构问题是企业财务管理的核心问题，追求最优的资本结构是财务管理的重要目标。而我国的房地产投资企业，普遍存在高负债率运营的特征，这不但无助于形成优胜劣汰的市场竞争机制，同时也为我国的银行体系和金融系统积累了巨大的系统性风险。金融风险的累积对于实体经济的持续发展也会构成潜在的威胁。因此，商业地产拓宽融资渠道，设计合理融资方案的意义，不仅在于为项目投资提供资金保证，更在于提高房地产企业的商业项目运作能力，降低项目失败风险和银行信用风险导致的损失。本文从商业地产的盈利模式分析开始，基于传统资本结构理论和现代资本结构理论，结合商业地产的产业特点，引入进行商业地产融资结构模型，并提出提高融资效率的融资渠道创新可能途径。研究方法以理论比较研究为主，辅以实际案例论证。4.学位论文唐星云国内房地产企业融资模式探索2008房地产业属于国民经济的先导性行业，房地产业的发展可以带动相关几十个行业的发展。近年来，中国房地产业迅速发展，为国家经济和社会发展作出了重要贡献。房地产行业作为一个资金密集型行业，其发展离不开资金的支持。资金的规模大小、获取方式、成本高低等因素直接关系到房地产企业的生存和发展。房地产企业要在激烈的市场竞争中取得成功，除了技术力量、管理能力、商业信誉以外，筹措资金的能力和资本运作水平是房地产开发企业形成核心竞争力的重要因素，也是决定其项目规模、开发模式、风险承担和土地储备的重要约束性条件。就房地产开发投资而言，在取得土地使用权时就需要大量资金；而在整个开发运作过程中，如果开发商缺乏筹集资金和运作资金的实际能力，不能把开发建设各个阶段的资金妥当安排，企业很可能因流动资金拮据、周转困难而面临失败的结局。因此，房地产开发企业的核心能力并不仅仅是建造房屋，而是在整个开发过程中进行的资源整合和资本运作。房地产开发资金量大、周期长的特点，在客观上对房地产开发企业找到适当的融资渠道提出了迫切要求，以利于房地产企业融通资金，开发建设，提高投资效益。本文拟对国内房地产企业融资的各种可能的模式进行分析，借鉴国外成熟市场的经验，对如何有效地利用各种融资方式进行探讨，提出相关建议。本文分四个部分对国内房地产企业融资模式进行了论述：第一部分对房地产企业融资模式从总体上进行了阐述，包括四个方面的内容：一是提出房地产企业融资的概念；二是描述了一般房地产项目的资金结构；三是对房地产项目的建设期融资进行描述；四是对房地产项目的运营期融资进行描述。运营期融资主要是针对商业房地产项目而成立。通过对房地产企业融资模式的总的阐述，为后文借鉴国外先进经验，进行比较分析作好铺垫。第二部分阐述国外成熟市场房地产企业融资方式，主要选择美国的房地产企业融资作为主要的比较标准，分别从美国的房地产产业链、房地产证券化、房地产投资信托、房地产投资基金进行论述，并列举部分典型案例，深化对成熟市场房地产企业融资模式的认识和理解。第三部分对中国房地产企业融资现状进行论述，涉及目前国内房地产的主要形式、房地产企业融资的主要特征和形式、中国房地产企业融资的现状和存在的问题，并列举了一些中国房地产企业融资的典型案例，深入说明目前国内房地产企业融资的现状以及与国外企业融资方式的区别。第四部分分别论述了国内大型房地产企业和中小房地产企业融资可能采用的不同模式，最后在目前宏观政策从紧的背景下，提出对房地产企业融资策略的建议。在论文的结尾对全文的观点进行总结。5.期刊论文莫邦亚.叶青青浅析中国房地产资金来源结构的变化-企业技术开发（下半月）2009,28(3)房地产企业资金结构的变化对房地产企业的经营运作以及整个房地产业的持续发展起着重要的作用.本文对1997年-2007年以来房地产投资的资金来源及变化情况进行简要地分析,并提出相关建议.6.期刊论文徐一千.赵倩我国房地产投资信托基金发展的障碍及对策研究-工业技术经济2008,27(1)房地产投资信托基金(REITs)实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位)集合社会闲散资金,使用专业人士投资、经营管理,不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题,而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化,并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径,是房地产业发展的一条较好的融资渠道.7.学位论文张岚中国信托型房地产投资基金运行模式及风险管理研究2006近年来,我国房地产业发展迅速,取得了令人瞩目的成就。但是由于我国投融资体制滞后,长期以