XXXX年河南新乡延津县房地产项目市场研究简报_53页

延津县房地产市场简报延津县城市背景城市概况■延津县地处河南省北部，隶属新乡市。辖12个乡（镇），345个行政村，县域总面积886平方公里，总人口48万人。■紧邻交通大动脉京广铁路、京广高铁、京港澳高速和107国道，南邻陇海铁路，新菏铁路，济东高速公路横贯全境，S307、S308、S226、郑滑公路、新长公路、新濮公路等六条省道在境内纵横交织，实现了乡乡通省道，是河南省公路网密度最大、交通最便利的县之一。城市规划延津城市发展方向向北未来新区城西工业区城南教育区老城区■按照《延津县城市总体规划》的空间发展方向，延津县重点向北、向西拓展城市。■西区发展产业集聚区，着力拉大城市框架；新城区位于永安大道以北，面积约6平方公里。形成城南教育区、城西工业区、城中商业区和城北新区为主的城市格局。■县城建成区面积目前为12平方公里，规划到“十二五”末，城市建成区面积达到30平方公里；城市人口在2013年内由现在的9.6万人增加到13万人，2015年内实现突破20万人口目标，城镇化率超过47%。财政拿出300万元，聘请上海同济大学城市规划设计研究院编制《延津县城市总体规划》（2010-2030）和《延津县城市全覆盖控制性详细规划》，两个规划于2010年12月底完成。县财政拿出50万元，聘请了郑州大学综合设计院、北京圣地国际建筑设计院等单位，编制完成了城区东安大道、东西大街等“一街一景”城市设计。为改变能源供应方式，实施了供热、供气工程规划。力争通过3年努力，实现城区集中开发小区和旧城改造区供热率达到75%，供气率达到80%的目标。首批确定了旧城及城中村改造8个试点区域。目前已提出了旧城改造的思路，设计部门据此完成了试点的规划设计,有望2011年开工建设，计划5年内旧城改造任务全部完成,努力促使广大市民住上安全舒适、环境优美的城市新居。按照上一轮《延津县城市总体规划》的空间发展方向，延津县重点向北、向西拓展城市，着力拉大城市框架，经过7年的努力，县城建成区面积由原来的7平方公里发展到目前的12平方公里。即将修编完成的新一轮《延津县城市总体规划》的发展方向仍为向北发展城市新区，向西发展产业集聚区。重点将城市综合性景观大道——平安大道向西延伸3公里，向东2公里，实现全线贯通。横贯东西的永安大道向西延伸3公里，纵贯南北的文化路向北延伸4公里，重新铺修交警队16号道路等城市道路。根据新一轮《延津县城市总体规划》，新城区位于永安大道以北，面积约6平方公里。新城区控制性详细规划2006年已经编制完成，按照控制性详细规划指标要求，多栋多层建筑、高层建筑正在如火如荼地建设中。高17层的商会大厦已开工建设，高12层的锦源商务写字楼正在打桩基，一家四星级、两家三星级酒店已完成征地和设计工作。四星级酒店年内开工建设，明年有望投入使用。通过实施引黄工程，净化城关排，打造300亩生态湖面。通过盘活土地资源，膨胀城市人口，使城市人口在3年内由现在的9.6万人增加到13万人，5年内实现突破20万人口目标，城镇化率超过47%。城区住宅建设实行集中开发，禁止一切单门独户建设。专门下发了延办（2010）14号文，明确指出，禁止城区范围内一切单门独户房屋建设，暂停被整合村庄宅基地审批。县政府计划出台《关于鼓励建设高层建筑的若干规定》等文件，制定减免市政配套费等多项优惠政策，鼓励开发小高层、中高层等大体量建筑。新城花园、锦源小区、青青花园、锦绣花园、华之源小区、牛津城小区、金隆花园及大批经济适用房等住宅集中开发现已完成建筑面积20万平方米，正在建设15万平方米，正在设计30万平方米。截至2010年底，共有四个小区天然气安装完毕，共安装天燃气2085户，温泉花园985户、新城花园360户、金隆花园630户、锦源小区110户，已使用天燃气650户，小区天燃气气化率达31%，预计12月底小区天燃气通气1000户。延津县房地产市场发展现状城市化率不足30%初步城市化房地产发展初期GDP增速超过8%房地产处于发展周期的高速发展阶段人均GDP大于800美元房地产高速发展延津房产市场独特尾盘与新盘并存，中期楼盘断层房产市场步入快速发展期房产市场很不成熟延津县房地产市场刚刚步入快速发展阶段，房产市场尚不规范和不成熟，商品房开始主导供应量；产品形式由单一的板式楼、常规户型等逐步多样化；需求以生存、经济为主，改善需求较少；大量竞争者涌入，但竞争机制不成熟，市场细分不明显。一级市场延津县土地市场经过漫长的沉寂之后，在2008年开始活跃，土地供应量和成交量逐年递增。随着政府新政的出台，未来土地供应量还会大幅度提升。2008年之前2008年2009年2010年土地供应量很少，项目很少，消费未真正启动，竞争未展开2008年，新乡锦源置业和靖业房产等陆续进入延津房产市场，商品住宅土地成交量明显增加2009年第四季度延津县市区供地43.5公顷，其中商品住宅用地为20.3公顷，占46.7%,经济适用房、廉租房用地3.6公顷，占8.2%。年末，全县市区已完成建筑面积20万㎡，在建面积约15万㎡。最新的《延津县城市总体规划》开始实施，大量开发商涌入延津县，新成交商品住房土地30多万㎡，约450多亩，未来商品住宅供应量将空前增大延津县2010年至今国有建设供地计划一览表■供应区域：受近年“产城一体化”影响，土地供应主要集中在延津县西部和北部，其次是南部，东部最少。■供应面积：单块土地集中在40亩到80亩之间，平均规模较小。■供应状况：目前有两块地正在挂牌出售，总面积约126亩。■出售价格：进入2011年挂牌起始价由25万/亩增长至35万/亩，即土地成本至少220元/㎡。1月27日延当土地拍出103万/亩，比先前的土地成本翻了两翻，一方面说明开发商对区域市场比较看好，未来竞争日趋激烈，另一方面，土地价格飙升，预示着房价将进入快速上涨通道。该土地容积率按2.8计算，土地摊到建筑的单方造价成本达到551元/平方米，房价突破2000元/平方米指日可待。延津县2008年至今主要住房用地成交信息成交土地的容积率集中在1-1.8之间，这表明未来延津县主要建筑形式仍然是多层并辅以小高层。仅2010年新动工建设的楼盘就有7个，出现楼盘扎堆现象，未来市场供应量骤然增加。房地产开发商也达10个左右，竞争力度的加大也将进一步实现产品的快速升级。楼盘分布牛津城崇文街与延安大道交汇处盛世华府胜利路与西安大道交汇处元和-经典名门平安大道与建设路交汇处金隆花园人民广场南侧万合-国际花园人民路与棉东路交汇处南青青花园健康路与平安大道交叉口新城花园延津县委对面锦源-温泉花园人民路与棉东路交汇处北二级市场项目名称建筑形式占地亩建筑万㎡主力户型11年供应万㎡万合国际花园多层、小高层486二房（88）、三房（112-116）6牛津城多层7510二房（97）、三房（110-130）6青青家园多层14015二房（95）、三房（110-129）5新城花园多层、小高层---0.15盛世华府多层、小高层709二房（98）、三房（110-140）3金隆花园多层---0元和经典名门多层、小高层294.7二房（85）、三房（129-133）4.7合计-36244.7-24.85延津县市场楼盘汇总除以上楼盘，还有两三个处于筹备阶段的楼盘，保守预计2011年市场供应量为24万㎡以上，还有35万㎡的房源在未来两年内推出。个案分析项目名称万合国际花园开发商：新乡市万合置业有限公司基本信息规划设计机械工业第六设计研究院；整合推广上海蔓延广告。占地面积48亩；总建筑面积6万㎡；共15栋楼，有多层和小高层。内部配套：集中供给热水、地暖采暖方式、双层中空玻璃、电子防盗门、配有宽带。优惠：充2万抵3万，户户赠送2-6㎡的面积。建筑风格地中海建筑风格主力户型二房：88㎡；三房：112-126㎡；复式：148-172㎡（分上升和下沉复式两种）配套设施会所形象定位臻稀地中海墅质豪宅价格分析待定，预计均价1800元/㎡施工进度打地基万合国际花园是延津县少有的纯电梯洋房社区，房源产品十分丰富，小区环境尚佳，市场竞争力较强。核心竞争力——创新：电梯洋房、首创延津上升与下沉式复式户型，引入阳光房，是未来买房送房的设计依据；内部配套齐全；推广营销尚佳个案分析项目名称牛津城开发商：河南兴建置业有限公司基本信息规划设计：上海匠人规划建筑设计院；全程营销：郑州朝阳地产顾问。占地面积75亩；总建筑面积10万㎡；容积率1.7；车位320个。共25栋6层建筑，不带电梯。内部配套：不可视门禁系统、双气。建筑风格简欧建筑风格主力户型二房：97㎡；三房：110、130㎡；四房：160㎡配套设施幼儿园形象定位延津首席高品质居住典范社区价格分析待定，预计均价2000元/㎡施工进度最快的建至5层，预计今年11月份一期可交房牛津城是主打文化牌，通过大规模的营销宣传使其优越的教育资源深入人心。核心竞争力——推广营销手法娴熟；周边教育资源优越；创新：首推低碳生活概念，首次采用外墙保温技术户外广告户外广告户外广告体育艺术中心施工现场个案分析项目名称青青家园开发商：新乡市聚兴置业有限公司基本信息占地面积140亩，总建筑面积15万㎡，其中四星级酒店用地30亩，建筑总面积2万平方米；住宅用地110亩，建筑总面积13万平方米。容积率1.2，车位160个。一期共计10栋多层。由新乡市靖业集团旗下的聚兴置业开发。项目建成后，首家集餐饮、休闲、娱乐于一体的四星级现代化园林式酒店和低密度、高绿化、配套设施完善的花园洋房式高端社区。内部配套：楼体采用三色底文化石装饰，配有宽带，双气，彩铝制窗体，可视门禁系统。建筑风格新古典主义主力户型二房：95㎡，三房：110-129㎡，四房：157㎡配套设施会所、幼儿园，四星级酒店形象定位政府前中央生活区第一居住样板价格分析待定，预计均价1900元/㎡销售速度11月29日上午，青青家园房地产项目开工，现正打地基青青家园是目前在售楼盘中规模最大的，苏式园林景观、新古典主义建筑风格、高档次配套物业、优越的地理位置使其成为延津县最具竞争力的楼盘。核心竞争力——规模较大；建筑风格现代、新颖；景观设计甚佳；内部配套高档、齐全；延津县委旁，交通便利；创新：外立面采取新古典、三段式、270飘窗、欧式门廊设计。个案分析项目名称新城花园西区开发商：新乡假日花园房地产开发有限公司基本信息东区共12栋楼，已经全部入住。西区共8栋楼，其中5栋多层、3栋小高层，其中一栋为12层酒店。多层均为一梯二户，两个单元；小高层为两层底商，3-11层为住宅。户外2500㎡的停车场。位于延津县建设路与平安大道交叉口，以住宅和临街商铺为主，项目占地110亩，建筑面积11万平方米。2008年7月份进场，开始前期产品定位、包装、策划、推广工作，当年9月26开盘，当天销售76套。建筑风格普通板式楼带坡屋顶主力户型二房：110㎡；三房：128：四房160、180㎡配套设施酒店形象定位—价格分析现在顶层均价约1330元/㎡，全部均价约1600元/㎡销售速度只剩下顶层6楼10套房源新城花园是延津开发较早的楼盘之一，产品、景观、地段都很一般，是早期单位房的典型楼盘。核心竞争力——其产品相对其他楼盘处于劣势，但其开发较早，前期竞争不激烈，故而得以达到95%的销售率，但其滞留房源难以售出，只有采取低价格策略维持竞争。沿街施工进度户外项目公示个案分析项目名称盛世华府开发商：河南华之源置业有限公司基本信息建筑规划上海浦源建筑规划；景观设计广州林生景观公司；全程代理天成营销。占地面积70亩，总建筑面积9万㎡，绿化率35%，容积率1.75。产品形式多层+小高层，除了带有底商的3栋多层无电梯，其他多层、小高层都带电梯。优惠：2万抵3万建筑风格江南园林主力户型二房：98㎡，三房：110-140㎡配套设施会所形象定位新延津，新城市，新生活价格分析待定，预计均价2100元/㎡施工进度挖基坑。2010年11月13日，位于新乡延津建设路北段的盛世华府项目营销中心举行项目暨营销中心启动仪式。盛世华府首推延津县电梯洋房高端物业，采用别致的江南园林风格建筑和苏式园林景观，是延津县首屈一指的楼盘之一