房地产-开发项目前期投资分析--开发投资的构成(PDF 36页)

来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载投投投投资资资资分分分分析析析析项目可行性研究项目可行性研究项目可行性研究项目可行性研究来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载目目目目录录录录本次演示以广州的计算标准为例，若是外地项目，须根据当地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。开发投资的构成开发投资的构成开发投资的构成开发投资的构成开发投资的估算开发投资的估算开发投资的估算开发投资的估算经济效益评价经济效益评价经济效益评价经济效益评价来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载开开开开发发发发投投投投资资资资的的的的构构构构成成成成来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载开发投资额开发投资额开发投资额开发投资额=开发成本开发成本开发成本开发成本开发费用开发费用开发费用开发费用＋＋＋＋财务费用财务费用财务费用财务费用3333管理费用管理费用管理费用管理费用11111+2+31+2+31+2+31+2+3开发费用开发费用开发费用开发费用二二二二销售费用销售费用销售费用销售费用2222开发期间税费开发期间税费开发期间税费开发期间税费7777基础设施费基础设施费基础设施费基础设施费4444公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费5555不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费6666一＋二开发投资额开发投资额开发投资额开发投资额三三三三前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费2222建安工程费建安工程费建安工程费建安工程费3333土地成本土地成本土地成本土地成本11111+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+7开发成本开发成本开发成本开发成本一一一一开发投资额开发投资额开发投资额开发投资额来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载开开开开发发发发成成成成本本本本基础设施费基础设施费基础设施费基础设施费4444公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费5555不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费6666开发期间税费开发期间税费开发期间税费开发期间税费7777室内装修工程费3.3设备及安装工程费3.2土建工程费3.1土地征用及拆迁安置补偿费1.22.1+2.2+2.3+2.42.1+2.2+2.3+2.42.1+2.2+2.3+2.42.1+2.2+2.3+2.4前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费2222规划设计费2.1可行性研究费2.2地质勘察测绘费2.3三通一平费2.43.1+3.2+3.33.1+3.2+3.33.1+3.2+3.33.1+3.2+3.3建安工程费建安工程费建安工程费建安工程费3333土地使用权出让金1.11.1+1.21.1+1.21.1+1.21.1+1.2土地成本土地成本土地成本土地成本11111+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+71+2+3+4+5+6+7开发成本开发成本开发成本开发成本一一一一来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载开发费用开发费用开发费用开发费用销售费用销售费用销售费用销售费用2222财务费用财务费用财务费用财务费用3333管理费用管理费用管理费用管理费用11111+2+31+2+31+2+31+2+3开发费用开发费用开发费用开发费用二二二二来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载开开开开发发发发投投投投资资资资的的的的估估估估算算算算来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载土地使用权出让金土地使用权出让金土地使用权出让金土地使用权出让金：：：：国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。土地成本土地成本土地成本土地成本来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费：：：：土地征用费：一般在征用农村土地时发生。按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定；拆迁补偿费：包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。土地成本土地成本土地成本土地成本来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载规划设计费规划设计费规划设计费规划设计费：：：：一般可按建安工程费×3%左右估算；可行性研究费可行性研究费可行性研究费可行性研究费：：：：一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算；地质勘察测绘费地质勘察测绘费地质勘察测绘费地质勘察测绘费：：：：一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算；三通一平费三通一平费三通一平费三通一平费：：：：主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。一般可按用地面积×40～60元/㎡估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算）；前期费用前期费用前期费用前期费用来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载8-108-108-10煤气煤气煤气煤气80-9080-90——玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙50-8030-5020-30消防消防消防消防5-105-105-10通讯通讯通讯通讯300-450300-400——地下室费用地下室费用地下室费用地下室费用450-480————空调空调空调空调150-180100-150——电梯电梯电梯电梯220-250120-200100-120一般水电安装一般水电安装一般水电安装一般水电安装1200-2000800-1200650-800土建工程土建工程土建工程土建工程90-12070-9050-70桩基础桩基础桩基础桩基础高层高层高层高层（（（（≥≥≥≥18181818））））小高层小高层小高层小高层（（（（8888----17171717））））多层多层多层多层（（（（≤≤≤≤7777））））元元元元////建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积㎡㎡㎡㎡建建建建安安安安工工工工程程程程费费费费直接用于工程建设的总成本费用。以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。实际操作时需根据市场价格作相应调整实际操作时需根据市场价格作相应调整实际操作时需根据市场价格作相应调整实际操作时需根据市场价格作相应调整。。。。1500以上1000-1500500-1000商场商场商场商场////写字楼写字楼写字楼写字楼800-1000或以上600-800400-600住宅住宅住宅住宅高档高档高档高档中档中档中档中档低档低档低档低档室内装修室内装修室内装修室内装修在项目以带精装修的产品出售时估算来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载又称为红线内外工程费。包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。基础设施费基础设施费基础设施费基础设施费元元元元////占地面积占地面积占地面积占地面积㎡㎡㎡㎡项目项目项目项目40-6030-20020-40108-128100-12055-75260-280环境美化及园林绿化其他零星工程临时施工用水供水外线铺设工程费小区内道路设施及标牌工程临时施工用地供电外线铺设工程费例如例如例如例如：：：：来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费公共配套设施费30050010001200600600900850单价单价单价单价（（（（元元元元////㎡㎡㎡㎡））））建筑面积变电站建筑面积停车场建筑面积文化活动中心建筑面积垃圾集散点建筑面积肉菜市场建筑面积卫生站建筑面积中小学建筑面积幼儿园计算单位计算单位计算单位计算单位项目项目项目项目例如例如例如例如：：：：来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。根据项目的复杂程度和前述土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费各项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%～5%估算。不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。开发期间税费开发期间税费开发期间税费开发期间税费配套设施建设费配套设施建设费配套设施建设费配套设施建设费：：：：用地面积≥2万㎡的商品房项目按建安工程费×5.5%计征；用地面积＜2万㎡的商品房零星开发按建安工程费×11%计征；也可按照“配套设施建设费”的计算基数计算；建筑工程质量与安全监督费建筑工程质量与安全监督费建筑工程质量与安全监督费建筑工程质量与安全监督费：：：：按建安工程费×0.4%计征；供水管网补偿费供水管网补偿费供水管网补偿费供水管网补偿费：：：：住宅：0.3吨/人，600元/吨；商业：0.1吨/㎡，600元/吨；供电用电负荷费供电用电负荷费供电用电负荷费供电用电负荷费：：：：住宅：4千瓦时/户，480元/千瓦时；商业：8千瓦时/100㎡，1000元/千瓦时；其他税费其他税费其他税费其他税费：：：：包括项目需在开发期间缴纳的排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，可根据当时政府的征收标准，按建安工程费的0.5～1%估算。房地产开发综合保证金30～50万元，开发完成通过验收后返还。来自来自来自来自www.3722.cn中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载1030多层厂房240022层845单层厂房234021层34层或以上：70×层数+120034层228020层347033层215019层340032层215018层333031层183017层326030层178016层319029层172015层312028层166014层305027层156013层298026层