XXXX年11月济南房地产市场月报

第一章土地市场1第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。◎供应土地基本情况★11月土地供应17宗，供地面积41.50万平米11月，济南市供应居住和商服用地16宗，总面积41.18万平米。居住用地8宗，面积28.85万平米，其中贤文路地块面积22.10万平米，占本月土地总供应的53%；商服用地8宗，面积12.33万平米。此外供应科教用地1宗，面积0.32万平米。本月所推地块，主要集中东部、中部与西部核心位置，地块面积较小。2009年1月-2010年11月居住和商服用地新增供应量月度变化（面积）0.0100.0200.0300.0万平米新增供应量3.74025.3349.505.730249.1023.9073.2021.4884.2947.20158.80064.2620.7222.2078.643.3496.8241.57041.18090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710081009101010112009年1月-2010年11月居住和商服用地新增供应量月度变化（宗数）010203040宗新增供应量209710358156231422033611142191301609010902090309040905090609070908090909100911091210011002100310041005100610071008100910101011【内容综述】2010年11月，济南市出现一波供地小高潮，共有17宗土地供应，居住和商服用地各8宗，科教用地1宗，全市五大区域仅南部无土地供应。本月共成交土地7宗，居住和商服用地各3宗，总面积17.83万平米；殡葬用地1宗，52.29万平米。第一章土地市场22010年11月供应土地用途比例结构28.85%12.33%居住用地商服用地★2010年11月供应土地明细宗地编号土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率公告日期所属区域2010-G118槐荫区经一路南侧，纬九路东侧居住7024420≤3.552010-11-17西部2010-G119天桥区顺河街三角地A地块商业金融4019806.4≤4.32010-11-17中部2010-G120天桥区顺河街三角地B地块居住7029215.4≤3.322010-11-17中部2010-G121天桥区无影山东路西侧居住391170.3≤32010-11-17北部2010-G122天桥路泺安路南侧商业金融34563≤22010-11-17北部2010-G123市中区白马山南路居住64356≤2.62010-11-17西部2010-G124槐荫区纬九路23号商业金融403119.2≤1.6382010-11-17西部2010-G125历下区文化西路北侧趵突泉南路东侧商业金融4017943≤3.622010-11-17中部2010-G126历下区文化西路北侧趵突泉南路东侧科教用地503166≤1.12010-11-17中部2010-G127历下区东关大街南侧青龙后街东侧商业金融4020653≤3.342010-11-17中部第一章土地市场3宗地编号土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率公告日期所属区域2010-G128历下区文化西路南侧千佛山路西侧商业金融4011367.7≤4.42010-11-17中部2010-G129历下区旅游路以南居住4410528≤1.1252010-11-17东部2010-G130历下区旅游路以南居住441545≤0.9482010-11-17东部2010-G131历下区旅游路以北居住44317≤2.1542010-11-17东部2010-G132高新区新宇路以西、崇华路以东、工业南路以南商业金融4038488.1≤5.42010-11-25东部2010-G133历下区龙奥北路以南商业金融4011340≤5.62010-11-25东部2010-G134历下区贤文路东侧居住70220990≤1.952010-11-30东部◎成交土地基本情况★11月共成交土地7宗，成交面积为70.11万平米。11月有7宗土地成交，居住和商服用地6宗，总成交面积17.83万平米，预计建筑面积为81万平米。其中居住用地3宗，成交面积14.20万平米；商服用地3宗，成交面积3.63万平米。6宗成交土地全在西部宝华街片区，当中5宗被山东南侨房地产发展有限公司拿下，占居住用地总成交面积的90%。此外成交殡葬用地1宗，面积52.29万平米。2009年1月-2010年11月居住和商服用地成交量月度变化（面积）0.050.0100.0150.0200.0250.0万平米成交量01.732.6054.56011.645.73223.820.8442.1216.8949.8035.94141.910.1432.304.3315.525.74065.2614.6817.83090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710081009101010112009年1月-2010年11月居住和商服用地成交量月度变化（宗数）0102030宗成交量0126012325646233125142850116609010902090309040905090609070908090909100911091210011002100310041005100610071008100910101011第一章土地市场42010年11月成交土地用途比例结构79.64%20.36%居住用地商服用地★2010年11月成交土地明细土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率成交金额（万元）单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）成交日期竞得单位天桥区宝华街片区一期A—1地块商业金融405978≤4.6316435311512010-11-5山东南侨房地产发展有限公司天桥区宝华街片区一期A—2地块居住706150≤4.3287231110862010-11-5山东南侨房地产发展有限公司天桥区宝华街片区一期B地块居住7050387≤4.72555333810792010-11-5济南市旧城改造投资运营有限公司天桥区宝华街片区一期C地块商业金融408764≤5.3503038310832010-11-5山东南侨房地产发展有限公司天桥区宝华街片区一期E地块商业金融4021558≤5.451333141211352010-11-5山东南侨房地产发展有限公司天桥区宝华街片区一期F地块居住7085427≤4.23793029610572010-11-5山东南侨房地产发展有限公司长清区孝里镇龙泉官庄村南殡葬50522857——7058.69——2010-11-3山东福寿园发展有限公司第二章各物业市场分析5第二章各物业市场分析【监测时间】：2010年11月1日-11月30日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化11月住宅供应量为5161套，59.8万平米，同比分别上升12.2%和17.3%，环比分别下降16.9%和18.8%。10月产品的热销与本月新推房源数量的减少，导致本月供应量环比出现下降。【内容综述】11月，济南住宅市场共有9个项目开盘或加推。“金九银十”余温已散，供应量、成交量均现小幅下降。由于个别项目新推房源价格较高，拉动了整体市场均价的上涨。第二章各物业市场分析62009年1月-2010年11月住宅供应量月度变化（套数）050001000015000套月初存量11577112701035089328806759767185022420337432393236220482233209519492093312034933742355030753455新增供应量392400106929253470235611541966161413672208939107760179512332595208121882188161431331706090109020903090409050906090709080909091009110912100110021003100410051006100710081009101010112009年1月-2010年11月住宅供应量月度变化（面积）0.050.0100.0150.0万平米月初存量116.2112.0102.388.087.474.965.849.141.536.426.827.123.927.325.724.225.635.440.042.440.637.841.6新增供应量2.73.711.732.238.018.714.218.818.615.724.210.015.70.818.514.126.423.022.426.020.935.818.20901090209030904090509060907090809090910091109121001100210031004100510061007100810091010101111月新增供应1706套，18.2万平米，新增套数同比下降22.7%，环比下降45.5%；新增面积同比下降24.8%，环比下降49.2%。“银十”过后，新开盘数量骤减，是导致本月新增供应量下降的主要原因。★各区域供应情况2010年11月各区域住宅供应量及比例（套数）2637,52%1244,24%315,6%274,5%691,13%东部西部南部北部中部2010年11月各区域住宅新增供应量及比例（套数）1104,65%312,18%25,1%0,0%265,16%东部西部南部北部中部11月，东部区域总供应量依然占据第一位，2637套，占市场整体供应的52%；西部位居第二，为1244套，占整体供应的24%；中部位居第三，供应691套，占总供应的13%；南部和北部为第四和第五位，均占总体供应量的10%以内。11月，济南市新增供应1706套。东部是新增供应的主力区域，1104套，占新增供应的65%；其次为西部和中部，分别占新增供应的18%和16%；南部供应占新增供应的1%；北部本月无新增供应。第二章各物业市场分析7◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化11月，住宅成交1989套，22.1万平米，同比分别下降11.6%和7.9%，环比分别下降26.6%和29.8%成交量下降的主要是本月新增供应的减少的原因。2009年1月-2010年11月住宅成交量月度变化（套数）010002000300040005000套成交量6761311242129914626315030042692199115792249123585819819411077156817081939238020892709198909010