房地产开发全流程培训讲义

房地产开发流程培训目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程什么是房地产、房地产开发和房地产开发经营？房地产——又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产开发——指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发经营——指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产业和建筑业的区别1、房地产业，是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产业总体上属于服务行业，即第三产业。资源整合（土地、建筑业、建材业、设计、金融、物业管理等）资本运营（资金投入、增值、产出等）内部管理（行政、财务、人事等）2、建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业属于制造业，属于第二产业。房地产的基本特征一、位置的固定性和不可移动性——房地产的区域性二、使用的长期性——房地产的周期性三、影响因素多样性——房地产的风险性四、投资大量性——房地产的资金密集型特征五、保值增值性——房地产的投资性六、产业链长——房地产的产业相关性（60个行业）建筑物的分类1、按用途分类（1）民用建筑：1）居住建筑；2）公共建筑（2）工业建筑：包括车间、变电站、锅炉房、仓库等2、按结构材料分类木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等3、按结构承重方式分类（1）承重墙结构；（2）框架结构；（3）排架结构；（4）其他——剪力墙结构体系、桶式结构体系4、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类：低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高层（7-10层）、高层（10层以上）、超高层。类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地种类目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程房地产开发八大流程开发流程土地投资阶段策划阶段前期阶段设计阶段施工阶段营销阶段物业阶段收尾阶段1、7大专业2、8个阶段3、126个关键节点4、近800个小节点5、一个项目整合上百个资源单位京御开发流程中23个关键节点：序号关键节点1项目启动2完成策划、规划及概念设计3取得集团立项审批4完成方案设计5完成政府立项6取得建设用地规划许可证7完成施工图设计8取得工程规划许可证9市政供电10完成三通一平11完成施工资源招标12“示范区”开工13取得施工许可证14基础工程开工15“示范区”完工开放16预售许可证17开盘18完成项目施工19完成竣工备案20组织交房21销售完成95%22工程结算完成23项目收尾五证两书一、《国有土地使用证》二、《建筑用地规划许可证》三、《建设工程规划许可证》四、《建设工程施工许可证》五、《商品房销售(预售)许可证》“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿国有土地使用证二建设用地规划许可证一建设工程规划许可证三建筑工程施工许可证四商品房销售许可证五1.房地产开发过程中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文开发流程中所涉及到的政府部门、证件、文件目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程土地出让方式取得国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式国有土地使用权出让流程办理土地登记核发《建设用地批准书》交付土地发布出让公告编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案公布出让计划确定供地方式签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查(6)(10)土地出让方式招标招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标流程评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。土地出让方式拍卖拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。土地出让方式挂牌挂牌方式概念出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。挂牌流程接受新报价出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价出让人更新挂牌价格出让人确定竞得人挂牌起始日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。土地出让方式协议协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划拔划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。出让方式的适用范围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制招标、拍卖、挂牌的异同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求目录第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程基本节点图取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大、小市政的节点内容关系流程图建设单位招拍挂方式取得土地使用权勘察设计招投标备案申报节能审查编写项目申请报告编写节能专篇申报项目核准建设用地规划许可证设计单位方案深化规划方案审定国有土地使用证人防规划方案设计人防规划意见书调整土地出让合同年度计划任务调整工程规划许可证人防初步设计审查园林规划方案交通规划方案建筑防火审查施工单位招投标监理单位招投标安全监督备案质量监督注册施工许可证预售许可证面积预测面积实测楼房交付消防验收人防验收规划验收建委备案权属登记实测备案人防施工图审查节能审批流程注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日基本流程及所需时间编写节能专篇环资处受理编写申请报告节能中心审核第三方审核其它处室意见3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日环资处批办3至5个工作日向区发改委申报向市发改委申报取得审批节能审批内容适用范围范围：建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目;建筑面积在20万平方米以上（含）的居住建筑项目；其它年耗能2000吨标准煤以上（含）的项目。节能专篇编制所需资料:方案设计或初步设计文件，包括图纸、说明文字和各项技术指标。应能够说明总图指标；建筑专业的总体概况、功能分区、各部分建筑的使用功能及其面积、维护结构和门窗主要材料做法；结构专业的结构体系；给排水方案；空调通风方案、使用空调的建筑面积、主要设备选型；供配电方案、变压器容量、变配电室位置等。项目所在地用能条件等；包括分品种能源供应的方式及可靠性。项目能源消耗种类及消耗情况。主要供用能系统与设备的初步选择。项目各专业节能措施。项目相关批文。主要审查内容项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家、地方和行业节能设计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备国家规定的其他条件和标准受约束节点:项目设计方案是否足够深化，提供的设备资料、图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目申请报告是否及时有效制约节点:制约项目申请报告的报批项目核准注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。征求意见期间，工作日停止计算基本流程及所需时间编写申请报告取得环评批复