房地产投资与评估教案PPT192

房地产投资与评估教案第一章房地产投资一、投资与房地产投资二、房地产投资的特性三、房地产投资的形式与利弊四、房地产投资的风险一、投资与房地产投资投资定义：指经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为（为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲）。分类1、按固定资产统计分：基本建设投资、集体经济、房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资2、按投资主体的经济类型不同分：国有经济、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等3、按资金来源的不同：国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资等。4、按固定资产投资的使用分：建筑安装工程、设备和工具购置和其他投资。特性1、投资是一种有目的经济行为2、投资具有时间性3、投资的目的在于得到报酬4、投资具有风险性作用1、投资是一个国家经济增长的基本推动力。2、投资与企业发展密切相关。3、投资可以促进人民生活水平的提高。4、投资有利于一国家的社会稳定和国际交往。房地产投资定义：指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为目的：是为了财富最大化，通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。投资类型：1、居住物业：供人们生活居住的房地产2、商用物业：又称经营性物业、收益性物业或投资性物业3、工业物业：指为人类生产活动提供入住空间的房地产。4、特殊物业：指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产二、房地产投资的特性特性：1、位置固定性或不可移动性2、寿命周期长3、适应性4、各异性5、政策影响性6、专业管理依赖性7、相互影响性三、房地产投资的形式与利弊房地产投资的形式1、直接投资：是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。2、间接投资：主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资不需要直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产支持证券等房地产直接投资1.开发投资:是指投资者从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资,获取利润的过程.2.房地产置业投资定义:指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资.其对象可以是开发商新竣工的商品房,也可以是旧有物业.目的:1.满足自身生活居住或生产经营的需要即自用2.作为投资将购入的物业出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入.房地产间接投资1.房地产企业债券和股票投资2.投资于房地产投资信托公司3.购买住房抵押支持证券房地产投资的利弊1.房地产投资之利1、相对较高的收益水平2、易于获得金融机构的支持3、能抵消通货膨胀的影响4、提高投资者的资信等级2.房地产投资之弊1、变现性差2、投资数额巨大3、投资回收周期较长4、需要专门的知识和经验房地产投资风险风险:为未来获得预期收益可能性的大小.房地产面临的系统风险:1.通货膨胀风险2.市场供求风险3.周期风险4.变现风险5.利率风险6.政策风险7.政治风险8.或然风险房地产个别风险1.收益现金风险:指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险.2.未来运营费用风险:指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险.3.资本价值风险4.机会成本风险5.时间风险6.持有风险习题1、房地产的种类（）A、土地、在建工程和建成后的物业B、土地、在建工程和居住物业C、农村集体土地、在建工程和商业物业D、土地、工业物业和建成后的工程物业。2、房地产资产最重要的一个特性是（）Ａ、寿命周期长Ｂ、适应性Ｃ、位置的固定性Ｄ、不一致性３、以下选项中不属于房地产投资的特（）Ａ、资产必须能以货币计算Ｂ、位置的固定性或不可移动性Ｃ、对专业管理的依赖性Ｄ、政策影响性和相互影响性３、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面Ａ、市场供求关系Ｂ、投入资金的安全性Ｃ、期望收益的可靠性Ｄ、投资项目的变现性Ｅ、资产管理的复杂性４、房地产投资的特性（）Ａ、位置的固定性或不可移动性Ｂ、寿命周期长Ｃ、适应性和不一致性Ｄ、政策影响性和相互影响性Ｅ、对专业管理的排斥５、房地产间接投资包括（）Ａ、购买住房抵押支持证券Ｂ、购买房地产开发投资企业的债券Ｃ、购买房地产开发投资企业的股票Ｄ、投资于房地产投资信托基金Ｅ、房地产置业投资６、房地产投资的缺点表现在（）Ａ、变现性差Ｂ、投资数额巨大Ｃ、受通货膨胀影响Ｄ、投资周期较长Ｅ、政策、政治风险７、房地产投资形式主要有（）Ａ、直接投资Ｂ、开发投资Ｃ、置业投资Ｄ、间接投资Ｅ、购买住房抵押支持证券第二章房地产评估序言一、房地产估价二、房地产评估历史渊源三、中国房地产估价的特点一、房地产估价房地产估价就是对房地产的合理和客观的价格或价值进行测算和判定的活动；因此，房地产估价不是估价人员的主观随意定价，而是估价人员模拟市场参与者的思维和行为，认识市场形成价格的机制和过程，在充分调查、了解房地产市场行情的基础上，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示出来的。二、房地产评估历史渊源历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。中国近代是在78年改革开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通而出现的；主要体现在如下：1）确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布，自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。这已成国家法定制度。2）实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度，93年国家人事部、建设部认定了140名估价师，94年有认定了206名，从95年3月22日，建设部、人事部确定了考试实施办法；主要是考以下几门：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价相关知识》。3.制定了房地产估价标准和指导意见。4.成立了房地产估价行业组织5.设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目。6.建立了统一开放的房地产估价市场。7.拓宽了房地产估价的服务领域。8.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。9.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。三、中国房地产估价的特点1土地与房屋的所有制不同2土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农村和城郊一般属于农民集体所有3市场上流通的土地权利不是所有权，而是使用权，分出让和划拨两种4土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、面积等不一致。5行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等不清。6房地产市场不够发达，市场远行缺乏规则或者远行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。第一章房地产和房地产价格一.房地产二.房地产特性三.房地产价格一房地产概念是指土地、建筑物及固着在土地建筑物之上的不可分离部分以及附带的各种权益。内涵:1、房地产的物质实体、权益（所有权、使用权等部分产权和完全产权其价格不同）以及区位。A、前两者是同等重要的B、房地产是三者的结合，而区位对其价值作用是房地产所独有的Location、Location、Location(香港地产商李嘉诚)房地产的基本认识：1）每一宗房地产都是不相同的2）房地产的物质实体位置是不可移动的，而社会经济位置却可移动的，如：沃尔玛现象、政府决策等。3）房地产通常是耐久的，使用年限很长4）房地产的供给是有限的5）房地产对人们是有用的房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地（合体）土地——三维土地：平面维、立体维、时间维1、概念：是指上自大气的对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳，这一立体空间的有关自然要素与人类劳动所形成的自然—经济综合体。其功能有养育、承载、仓储和人文景观四大功能。2、估价上对一宗土地的基本认识主要有：（1）坐落位置（2）面积大小：用地红线图（宗地图）水平投影面积通常以平方米表示；公式：平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米1亩=2000/3平方米1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪（台湾）（3）形状：通常用宗地图来说明（4）四至（东、南、西、北顺时针）（5）地势：包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性（6）周围环境和景观：通常用图片（航片）来说明（7）利用现状：土地上有无建筑物、其他附着物，若有，还需进一步了解。（8）产权状况：是否被抵押，使用年限（9）地质和水文状况：地基的承载力、地下水位的深度（10）基础设施完备程度和土地平整程度三通一平：路通、水通、电通、场地平整五通一平：路通、（给水、排水）、（电力、通讯）、~~~七通一平：路通、给水、排水、电力、电讯、燃气、热力、~~~（11）土地使用管制：（规划设计状况）1、土地用途2、建筑高度3、建筑容积率=总建筑面积/土地总面积4、建筑密度=建筑基底占面积/土地总面积，=建筑物的最大水平投影面积/土地总面积若各层建筑面积相同则：建筑容积率=建筑密度×层数总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数=基底战地面积×建筑层数5、建筑后退红线距离6、建筑间距7、绿地率=用地红线内绿化面积/土地总面积8、停车场建设9、地面标高10、其他(12)其他房地产按开发程度来划分1、生地2、毛地3、熟地4、在建工程5、现房（含土地）按用途可分为：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途（车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等）按经营方式：销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产按是否产生收益可分:收益和非收益性房地产。*一般对土地利用三大制约1、土地使用权设置及其行使的限制2、土地使用管制：规划，限制3、相邻关系限制建筑物概念：指由人工建成，由建筑材料、建筑构配件和设备整体物.包括：（1）房屋：供人办公、休息、居住等作用，由屋顶，门、窗、梁柱（2）构筑物：指房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产和生活，如：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等估价上对建筑物的认识主要有：（1）坐落位置（2）面积大小：建筑、使用、结构、辅助、居住面积等其相互关系：建筑S=结构+居住S+辅助S使用S=居住S+辅助S（除卧室和客厅以外）（3）建筑物层数和高度：低层：1~3层，多层：4~6层，中小高层：7~10层（装电梯），高层10以上（24米以上）超高30层以上（100米以上）（4）建筑结构：钢结构、钢筋混泥土、砖混、砖木、简易结构。（5）设备给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯等。（6）装修：内装修和外装修（7）建成年月、维修保养以及完损程度。（8）建筑外观（9）平面格局（平面图）（10）建筑物产权状况（11）其他：通风、采光、隔（音、振、热）物业管理等。二、房地产特性1.位置固定性(位置不可移动性)2.独一无二性(要称异质性,个别性,独特性)3、寿命长久性居住用地：70年，工业：50年教育、科技、文化、卫生、体育：50年商业、旅游、娱乐：40年综合或者其他用地：50年4、数量有限性5、相互影响性外部效应：某个人一项经济活动给社会上其他成员带来好处，而自己得不到补偿，此时个人经济活动中所得的私人利益小于该项经济活动带来的社会利益，这就是外部经济（例