房地产投资价值研究

2005中国房地产上市公司10强研究报告中国房地产TOP10研究组12005中国房地产上市公司10强研究报告中国房地产TOP10研究组2005年5月序言2005年3月至5月，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家国内专注于企业和房地产研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”，总结过去两年对“中国房地产上市公司TOP10”和“中国房地产百强企业”研究经验的基础上，参照国际上流行的规范，结合中国房地产行业和证券市场发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，进一步深化了对中国房地产上市公司的TOP10研究。在评价理论和方法体系上，TOP10研究组继续沿用2003、2004年中国房地产上市公司TOP10研究中反映上市公司规模实力和财富创造能力（EVA）的基本指标体系，并在此基础之上，从上市公司的经营特征、资本市场特征和财务特征三方面构建“2005中国蓝筹地产上市公司研究方法体系”，对房地产上市公司进行全面综合评价；在研究对象的选取上，TOP10研究不仅涵盖了79家中国沪深两市房地产上市公司，同时还包括11家中国大陆在香港上市的房地产公司；在数据收集上，TOP10研究组采集了2002-2004年沪深两市79家房地产上市公司年报、2002-2004年11家中国大陆在香港上市的房地产公司年报和沪深两市、香港证券市场股市交易行情数据；据此，TOP10研究组评价产生了2005中国房地产上市公司“综合实力10强”、“财富创造能力10强”和“最具投资价值的蓝筹地产股”。“2005中国房地产上市公司10强研究”报告，是TOP10研究组第四次对中国房地产上市公司研究评价成果。TOP10研究组通过对中国房地产上市公司系统的研究来分析中国房地产领先企业在行业中的作用与地位，并且判断中国房地产行业发展的趋势。2005中国房地产上市公司10强研究报告中国房地产TOP10研究组2一、2005中国房地产上市公司10强研究综述中国房地产TOP10研究组2005年在对79家沪深两市房地产上市公司及11家中国大陆在香港上市房地产公司比较研究中发现：中国房地产上市公司整体业绩大幅提升，10强公司表现更加突出2004年房地产市场的繁荣，特别是房价的上涨导致房地产上市公司整体经营业绩大幅度增长，79家公司中有56家实现了业务收入增长，实现主营业务收入总和736.01亿元、累计总资产达到2260.06亿元，分别较去年增长21.93%和11.10%。同时房地产市场的繁荣也带来了上市公司赢利质量的提高，2004年79家房地产上市公司平均每股收益为0.138元，同比增长34.16%，平均净资产收益率达到8.26%，同比增长12.80%。10强公司表现更为突出，综合实力10强公司主营业务收入、利润总额、总资产分别占79家房地产上市公司的35.90%、56.31%和33.24%；平均每股收益为0.379元，平均净资产收益率达到9.76%，远高于行业平均水平，这表明10强公司成为支撑地产股整体业绩的中流砥柱。中国房地产上市公司财富创造能力明显增强，股东投资回报进一步提高2004年79家房地产上市公司中有20家真正为股东创造了财富，累计EVA值17.35亿元，较去年同比增长90.75%，这部分公司的优势表现在税后经营净利润大幅上升，其增幅较资本成本增幅快26.08个百分点。利润的大幅增长促进公司现金分红能力和意识不断提高，2004年79家房地产上市公司中有38家提出现金分红方案，较2003年增加8家，拟分配的现金红利总额为19.04亿元，占分配现金红利公司总体净利润的比例达到了37.6%。股东投资回报进一步提高还表现在现金红利收益率的加大，2004年分配现金红利公司平均现金红利收益率为1.82%，较2003年同比增长31.1%。中国房地产上市公司突显最具投资价值的蓝筹地产股群蓝筹股在资本市场备受机构投资者和主流资本的长期关注，是最具有投资价值的股票。中国房地产上市公司经过十多年的上市历程，已经突显出一群最具投资价值的蓝筹地产股。蓝筹地产股群平均资产规模达到86.15亿元，经营历史多在20年以上，表现出资产规模大、2005中国房地产上市公司10强研究报告中国房地产TOP10研究组3经营历史悠久、市场份额高的经营特点；在资本市场方面，蓝筹地产股平均市值达到47.01亿元，平均市盈率仅18.34，股票年成交量占房地产股的16.39%，表现出市值大、估价水平合理和交投活跃的特征；在财务方面，蓝筹地产股近三年平均现金红利收益率在0.5%-2.6%，现金红利支付率在20%-60%，平均净资产收益率达到10.3%，都远高于行业的平均水平，表现出红利发放稳定、连续，赢利增长持久和财务政策稳健的特征。中国大陆在香港上市房地产公司增长迅猛，与沪深两市房地产10强公司相比更具竞争优势2004年中国大陆在香港上市房地产公司综合实力和财富创造能力明显增强，统计数据显示，平均主营业务收入达到24.52亿元、平均利润总额为5.63亿元、平均总资产82.08亿元、平均市价总值25.72亿港元，同比分别增长19.23%、54.46%、24.86%和43.71%。其中，其利润总额及总资产的增长速度已经整体超过沪深两市房地产上市公司，特别在市价总值方面，中国大陆在香港上市房地产公司增幅迅速，而沪深两市房地产上市公司受国家宏观调控影响，市值整体缩水17.52%，表明沪深两市房地产上市公司股市表现的政策敏感度较高；从公司财富创造能力看，中国大陆在香港上市房地产公司整体实现了为股东创造财富，特别是在控制资本成本方面要优于沪深两市房地产上市公司，与沪深两市房地产上市公司EVA10强比较，在税后经营净利润平均水平高出12.32%的情况下，资本成本却要低28.80%。二、2005中国沪深两市房地产上市公司10强研究（一）2005中国房地产上市公司综合实力10强根据截至2004年12月31日79家房地产上市公司的主营业务收入、总资产、利润总额、总市值四个指标进行综合评价，2005房地产上市公司综合实力10强为：万科A位列第一，陆家嘴位列第二，其后是招商地产、金地集团，金融街和中华企业并列第五，北京城建位列第七，苏州高新和亚泰集团并列第八、中国国贸位列第十。（详见表一）从综合实力10强的位次变化情况来看，前三甲未有变化，万科A以四个单项排名第一的绝对优势稳居上市公司综合实力榜首；金地集团、金融街分别上升2位、4位，分列4、5名；苏州高新较去年上升4位，挤进10强。2005中国房地产上市公司10强研究报告中国房地产TOP10研究组4表一：2005中国房地产上市公司综合实力10强主营业务收入利润总额总资产市价总值2005综合实力排名2004综合实力排名得分股票代码股票简称数额（万元）排名数额（万元）排名数额（万元）排名数额（万元）排名114000002万科Ａ7667231126033115534421100379912214600663陆家嘴2103578752822960781293572023319000024招商地产34759034717338455003359276104626600383金地集团3175374420476586064736556095930000402金融街17398412468494574166846188165530600675中华企业21101774282157253634311762147450600266北京城建18222211140831859709563102001581254600736苏州高新16133314282411054032410230565208654600881亚泰集团2003109139611968196752242202110964600007中国国贸71142323180494496241643280072004年综合实力10强公司呈现经营性指标大幅度上涨，市价总值逐年缩水的特点。一方面，2004年综合实力10强公司完成主营业务收入合计264.22亿元，与2003年综合实力10强相比增长11.9%；实现利润总额合计46.83亿元，同比增长22.9%；累计总资产达到751.43亿元，同比增长20.97%。另一方面，综合实力10强公司市价总值逐年下降，2004年10强中有7家市值缩水，市价总值较去年下跌15.5%，尤为明显的是陆家嘴，全年市值缩水近40亿元人民币。TOP10研究组认为2004年上市公司10强的表现主要受到以下三个方面的影响：首先，2004年房价上涨提高公司毛利率，从而导致主营业务收入和利润总额的快速上涨。2004年全国商品房价格为2714元/平方米，同比上涨14.08%，房价上涨带动综合实力10强公司毛利率的明显提高，在一些投资热点区域尤为突出，比如中华企业达到35.72%，同比提高了9.59个百分点；其次，在国家宏观调控的影响下，综合实力10强公司利用自身优势，积极调整企业经营策略，或调整负债结构、或拓宽融资渠道、或加快开发进度，规避开发风险，实现了业绩的全面上涨；然而，受证券市场大市低靡影响，综合实力10强公司的市价总值普遍缩水。2004年沪深两市全年总市值37055.57亿元，同比下跌12.72%，流通市值缩水近1500亿元。类似2003年的情况，房地产上市公司股市表现依然和房地产行业发展背离。TOP10研究还表明，综合实力10强公司着眼长期战略发展，将获得持续均好的增长。10强公司战略大致可归结为以下几个方面，一是全国布局的经营策略；二是走专业经营的2005中国房地产上市公司10强研究报告中国房地产TOP10研究组5道路；三是追求业绩增长的同时追求质量的增长，例如金地集团完成了“三大区域+一大城市”的全国战略布局，招商地产以“业务聚焦的专业化发展”为战略，万科走向“精细化”，以“有质量增长”作为未来10年的战略目标。（二）2005中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）10强根据79家房地产上市公司2004年年报公布的客观数据、结合房地产行业特点，通过对79家房地产上市公司进行EVA计算，研究结果显示，财富创造能力（EVA）10强：位列第一的是万科A，第二的是陆家嘴，其余依次是金地集团、金融街、世茂股份、中华企业、亿城股份、新城B股、上实发展、招商地产。（详见表二）从本次EVA评价情况看，公司排名发生较为重大的变化，万科A上升2位，获财富创造能力第一，上升最快的是世茂股份，由去年的52位上升至第5位，另外新城B股、上实发展也由去年的12、18位上升至8、9位，跻身EVA10强。表二：2005中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）10强单位：万元2005财富创造能力排名2004财富创造能力排名股票代码股票简称财富创造（EVA）税后经营净利润资本成本13000002万科Ａ43663883794471621600663陆家嘴273895270425315310600383金地集团20119317671164844000402金融街141453202717881552600823世茂股份1188921598970965600675中华企业11433288791744679000616亿城股份7485136786192812900950新城B股6878114674589918600748上实发展6824126065782102000024招商地产668338499318162005中国房地产上市公司EVA10强呈现财富创造能力整体快速增长、长三角区域表现突出的特点。10强公司EVA合计15.65亿元，较去年EVA10强公司增长77.58%，其中有6家EVA突破了亿元，整体财富创造能力明显加强。另外从区域表现看，10强中有5家为长三角区域的公司，较去年相比增加2家；其中世茂股份是EVA10强中上升最快的公司，长三角区域公司在财富创造能力方面表现突出。2005中国房地产上市公司10强研究报告中国房地产TOP10研究组6TOP10研究组认为，2004年中国房地产市场的活跃以及区域房价的上升是造就房地产上市公司EVA整体快