房地产投资信托基金 REITs深度研究资料

房地产投资信托基金REITsTIMES海外REITs市场要闻日本执政党拟组建投资基金购买REITs所持资产据日本经济新闻3月27日报道，日本执政党正在考虑组建一支投资基金，通过从公共或私人部门筹集资金的方式来购买REITs所持有的资产。该基金规模可能将达到1万亿日元（约100亿美元），并且将从日本邮政银行（JapanPostBank）及政府监管的日本开发银行（DevelopmentBankofJapan，DBJ）处寻求资金支持。日本执政党拟将上述计划纳入本月将编制的一项金融措施中。政府官员们十分担忧REITs市场滑坡形势持续下去会导致金融机构盈利恶化，尤其是REITs的主要机构投资者和地方银行等。执政党联盟希望日本邮政银行能够通过购买日本开发银行发行的债券来投资该基金。该基金的投资方还将包括私人部门企业，如房地产开发商等，城市发展促进组织(OrganizationforPromotingUrbanDevelopment)，以及其他公共机构等。政府组建该基金旨在鼓励商业银行向其提供贷款。这支基金将购买REITs拥有的房地产，REITs则将利用这笔收益来投资其他资产。目前REITs的股息生息率加权平均值为7%左右。尽管去年某些收益率攀升至近10%，但由于银行持股购买公司（Banks'ShareholdingsPurchaseCorp.）大量买入REITs，收益率已经开始企稳。2月份东京证券交易所出现三个月来首次私人净买入REITs的情况。金融危机为投资REITs带来机遇据SeekingAlpha于3月31日报道，自从去年9月份经济严重下滑以来，REITs经历了一段非常困难的时刻，道琼斯REIT指数（DowJonesREITIndex）在过去的6个月内下跌了近60%。在大幅下挫后，道琼斯REIT指数在100点左右震荡。此次危机对行业造成严重打击，而且市场对未来租金收入情况的预期并不乐观。虽然持有不动产的REITs拥有良好的长期运营模式，但是在经济周期低谷时期依然会受到影响，这在当前尤为明显。REITs通过抵押贷款及其他方式来融资，并持有资本资产、物业、不动产。当需要偿付费用尤其是利息的时候，租金收入对REITs来说就显得尤为重要。对于REIT来说，保留现金是渡过此次危机的关键。为此，REITs开始通过新的方式来分红。截至目前为止，已有SimonProperty（SPG），Vornado（VNO）和UDR（UDR）三支REITs给予投资者一项选择权，使其在现金分红和股份分红之中进行选择。虽然大多数投资者更为偏好现金，但是对于分红再投资的投资者来说，股份分红具有税收上的优势。除此之外，削减分红是另一种保留现金的方式，且已有少数REITs采用了该种方式。随着金融危机持续，不同类型REITs的表现不尽相同。其中，公寓类REITs的投资价值逐渐增大，主要因为房利美（FannieMae，FNM）和房地美（FreddieMac，FRE）向持有房屋的REITs提供贷款，以帮助其渡过难关。此外，部分有实力的REITs能在市场不景气的情况下以优惠价格买入被低估的物业，为长期持续运营奠定了基础。而投资于其他领域的REITs（如：投资于商业物业）则在信贷紧缩的情况下处于较为困难的境地。一、海外REITs市场动态对于能够控制债务期限以及削减成本的REITs来说，其能够渡过此次危机并在危机结束后会快速发展。目前，REITs收益率达到历史高位，大多数REITs收益率超过15%。在高收益率情况下，即使分红有所减少，也足以提供令人满意的回报。抵押贷款机构REITs表现良好据纽约时报3月28日报道，一系列经济和金融的负面新闻使得绝大多数投资品种都遭受巨额损失。但是，至少有一类投资品种—抵押贷款机构REITs（AgencyREITs）—在面对经济衰退和银行体系危机时表现相对良好。作为住宅金融REITs的一类，抵押贷款机构REITs主要投资于由诸如房地美、房利美等抵押贷款机构担保的住房抵押贷款。这意味着抵押贷款机构REITs的投资组合是由政府信用担保的，即蕴含的信用风险较低。但是，其依然能够提供具有吸引力的派息收益率。据全美房地产投资信托协会（NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts，NAREIT）统计，在3月最后一周内，住房金融REITs的平均收益率达到13.8%，而同期诸如投资于商业物业等的权益型REITs的平均收益率为8.7%，抵押贷款机构REITs亦是今年以来表现最好的投资品种之一，虽然有观点认为联邦政府对信贷市场的干预将会影响到REITs的投资组合和利润。据全美房地产投资信托协会统计，从1月1日至3月26日，抵押贷款机构REITs股价平均仅下跌了4.6%，而权益型REIT股价则平均下跌了29.1%之多，标准普尔500指数下跌了7.8%。而在去年，权益型REIT股价下跌了38%，标准普尔500指数更是下跌了38.5%，而住房抵押贷款REIT股价则仅下跌了20%。JMP证券分析师表示，抵押贷款机构REITs与其他金融类股票不同。抵押贷款机构REITs的表现在经济以及房地产市场蓬勃发展时，劣于其他REITs的表现，而当经济衰退时则优于其他REITs的表现。抵押贷款机构REITs在现阶段良好表现的一个重要因素是联邦政府通过维持低利率来刺激经济和疲软的房地产市场。实际上，联邦基金利率在零点附近徘徊。抵押贷款机构REITs在低利率环境中表现良好，尤其是当收益率曲线越来越陡峭的时候，即短期利率的下降速度快于长期利率的下降速度。这是因为抵押贷款机构REITs的融资来源中有一部分是通过短期借款，而其投资于几年甚至十几年的长期住房抵押贷款证券。这样，抵押贷款机构REITs就可以获得融资成本和投资所得利息回报（扣除成本）之间的差额利润。但也有业内专家认为，抵押贷款机构REITs可能会受到联邦政府本月决定的不利影响。联邦政府在本月决定以购买抵押贷款相关证券以及政府债券的方式向金融系统再注入1.2万亿美元。联邦政府的干预将会降低融资成本，这样抵押贷款再融资就很有可能增加。伴随着越来越多的房屋所有者急于通过再融资来还清旧抵押贷款，抵押贷款机构REITs则不得不重新建立投资组合。领汇称签订30亿港元银团贷款，主要用于再融资据路透社香港3月19日报道，香港规模最大的REIT—领汇房地产投资信托基金（0823.HK）于3月19日宣布，已成功与银团签订总额30亿港元的无抵押银团贷款，作为持续资金管理计划的一部份。领汇房地产投资信托基金的新闻稿称，有关贷款将用作为2009年内到期的27亿港元债务进行再融资。有关银团贷款为期三年，整体成本每年为香港银行同业拆息（HIBOR）加1.75%。鉴于信贷环境不明朗，领汇提早为将到期的债务进行再融资。贷款余下的3亿港元将作营运资金用途。此外，领汇房地产投资信托基金亦表示，现已为未来12个月（即至2010年3月31日止财政年度年末）内到期的所有债务完成再融资。本次银团贷款额由最初的17.5亿港元增加至30亿港元，参与银团贷款的银行共13家。领汇房地产投资信托基金收市持平于15港元，过去三个月累计涨逾13%。海外REITs市场月度数据1、全球主要国家REITs市场的总体表现随着各国经济刺激政策相继出台和房地产市场的逐渐回暖，2009年3月，全球REITs市场总体呈现平稳上升趋势。其中，新加坡和香港等新兴国家强势上涨，除德国外，美国、日本、英国和澳大利亚都出现了不同程度的回升。图1全球各主要REITs市场的价格走势（2009.3.1-2009.4.8）数据来源：Bloomberg，中信证券从派息收益率的角度来看，澳大利亚、美国和日本REITs派息收益率较高；香港由于REITs股价回升使得派息收益率降低。图2全球各主要REITs市场的派息收益率（2009.3.1-2009.4.7）数据来源：Bloomberg，中信证券2、全球主要国家REITs市场的重要数据下表显示了各主要国家市值排名前五的上市REITs的主要数据：（1）从十二个月总回报率的角度来看，日本、香港和加拿大上市REITs表现较好；过去一年，投资损失较大的是美国、澳大利亚和英国上市的REITs。（2）从负债比例的角度来看，美国、加拿大和德国上市REITs的负债率较高，而香港和新加坡的前五名REITs杠杆比例较小。（3）从风险的角度看，香港市值排名前五的上市REITs的风险要低于其他主要国家的REITs。落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展据新华网3月31日报道，为深入贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》(国办发〔2008〕126号)精神，认真执行适度宽松的货币政策，在保持货币信贷总量合理增长的基础上，进一步加强信贷结构调整，促进国民经济平稳较快发展，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会于2009年3月18日联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》（银发[2009]92号）。第六条意见“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展”中明确强调，支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。北京出台“66条”力推REITs据每日经济新闻3月24日报道，北京市发改委副主任、金融办主任霍学文昨日在北京市“保增长保民生保稳定”若干措施新闻发布会上透露，北京市政府将拓宽房地产企业融资渠道，支持在京设立房地产信托投资基金。通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，支持房地产市场健康发展。为应对金融危机、保增长扩内需，北京市政府昨天公布了《中共北京市委北京市人民政府关于促进首都金融业发展的意见》、《北京市帮扶企业应对国际金融危机的若干措施》、《关于实施稳定就业扩大就业六项措施的通知》等三份文件，涉及66项措施。霍学文介绍，金融管理部门将指导银行机构认真贯彻“适度宽松的货币政策”，力争今年人民币贷款新增额不低于上年水平，各银行机构中小企业贷款新增额增长幅度不低于同期贷款新增额增长幅度。北京市工业促进局巡视员、新闻发言人常青在新闻发布会上介绍，《北京市人民政府关于帮扶企业应对国际金融危机的若干措施》中，北京2009年融资规模扩大到300亿元，使企业的融资成本节省30亿元以上。中国资产证券化REITs专题研究小组成立据新浪财经4月1日报道，为促进中国房地产金融发展，探索REITs的理念及应用，由大成律师事务所合伙人李寿双律师最早倡议的“中国资产证券化REITs专题研究小组”，于2009年3月28日召开第一次会议并正式成立。中国资产证券化REITs专题研究小组广泛吸引了包括信托公司、证券公司、投资基金、房地产公司、政府部门、学者、律师、会计师等各方面的近三十名资深人士参与，致力于建立共同交流平台，以期深化REITs的相关基础研究和实务探讨，推动未来中国REITs市场发展。同时，以研究REITs为开端，不断拓展资产证券化其他应用领域，打通从资产到资本再从资本到资产的金融血脉，为资产证券化的综合运用奠定知识基础和协作网络。二、国内REITs市场动态证监会调研股权类REITs试点规模或将达二三十亿据第一财经日报3月11日报道：一直笼罩着神秘面纱的房地产投资信托基金（REITs），今年能否成为房地产企业的有效融资渠道，值得期待。知情人士日前向《第一财经日报》透露，证监会REITs专题研究小组近日对券商就发行交易设计等展开调研。去年12月，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中提出，要开展REITs试点。据悉，试点将由证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产品，在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品，在银行间市场交易。前者的推出将晚于后者。“有两个要点，一个是要加强风险控制，还有就是必须有足够的流动性。”上述知情人士表示，证监会不会对产品价格设定指导。“试点可能会推出2~3个产品，总规模20亿~30亿元。”证监会主导的REITs试点在发起人、交易