房地产投资信托基金的研究

广西大学硕士学位论文房地产投资信托基金的研究姓名：陈志刚申请学位级别：硕士专业：财务管理指导教师：范利民20070603房地产投资信托基金的研究作者：陈志刚学位授予单位：广西大学相似文献(10条)1.学位论文李德福中国房地产企业房地产投资信托基金融资方式2005本文研究了中国国内房地产企业如何利用房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)进行融资这一主题。在中国内地房地产金融市场的多元化发展背景下，本文作者在研究全球REITs市场和资产证券化理论的基础上，重点分析了美国、新加坡和香港REITs市场，然后探讨和研究了设立本地化REITs和在海外设立投资于中国物业的REITs的可能性，并提供了实施方案和解决问题的路径分析。本文的研究结果说明：在银行信贷主导的中国内地房地产金融市场上，房地产企业可以通过REITs进行融资，实施融资多元化战略。一方面，房地产企业可以联合信托投资公司，利用信托制度的优势，创造性地设立本地化REITs进行境内融资；另一方面，房地产企业充分利用本地化REITs形成的资金池，可以先收购国内物业，建立资产池，然后通过在海外设立REITs的方式达到境外融资目的。两种REITs融资方式将促进我国房地产业的专业化进程和我国内地房地产金融市场的发展，进而使中国房地产金融与国际房地产金融实现有效的对接，进一步促进我国房地产产业进入稳健、快速、可持续发展的轨道。本文的主要贡献有三点：第一，在理论结合亲身实践的基础上，作者探讨了房地产企业的REITs融资渠道，对房地产金融业的发展具有重要的现实意义；第二，作者在研读美国REITs相关税法并参阅有关研究成果的基础上，重点对美国REITs的市场结构、功能和特点进行了研究，分析了新加坡和香港REITs市场，并以此为理论框架和依据，分析了本地化REITs的发展现状，指出了本地化REITs的发展方向，对我国房地产业的发展具有重要的理论意义；第三，作者分析了在海外设立投资于中国内地物业的REITs的可行性，设计了该类REITs的设立和上市方案，为国内房地产企业海外融资提供了一种新思路，有利于改善房地产融资渠道单一的弱势。2.期刊论文对我国当前经济形式下的房地产金融的探讨-辽宁行政学院学报2009,11(11)房地产业属于高度资金密集型产业,拥有广泛的资金来源对产业发展至关重要.当前,在美国次贷危机的影响下,我国的房地产业正在面临着资金和销售的双重压力.本文分析了中国房地产金融面临的主要问题及风险,在借鉴美国次贷危机教训的基础上,站在审视者的角度,提出了我国当前形式下房地产金融的相关政策建议.3.学位论文孙李房地产信托基金（REITs）：美国模式与中国现状、问题及前景研究2005本文介绍了美国房地产信托基金(REITs)产品和我国REITs产品各自的运作、发展状况，列举了一些有代表性的个案，针对我国REITS产品的预期收益率进行了一定的实证研究，并分析了我国REITs产品的不足之处。进而提出我国REITs产品的三种路径分析，认为我国应优先发展信托型REITs，并对其具体的产品特点进行了分析。本文最后针对我国设立REITs的障碍，提出了政策建议。4.学位论文吴见斌中国房地产投资信托基金研究2004房地产业是典型的资金密集型产业,资金融通是房地产经营与决策中的核心问题之一.上世纪六十年代,西方成熟市场在房地产金融与投资方面创造演变出多种新型的房地产金融工具,如房地产投资信托基金(REIT)等,大大促进了金融市场和房地产业的发展.该论文对发展中国房地产投资信托基金进行了研究.该文先对房地产投资信托基金进行了介绍,接着分析了REIT在中国发展的环境和条件,并剖析了海内外房地产投资基金在中国的发展现状和问题,最后简述了REIT在中国发展的构想,并重点对中国信托投资公司介入房地产产业投资基金的方式进行了初步的探讨.通过该论文的研究,试图让大家了解REIT在国外和中国的发展概况,REIT在中国发展的必然性与可行性,并初步对中国信托公司在设立REIT的组织架构、资金投向、投资管理等问题进行了研究.一直以来中国房地产行业的融资渠道非常单一,对银行贷款依赖程度过高.随着房地产行业进入平稳发展期,房地产行业迫切需要多元化的融资渠道.加之近期央行收紧银行对房地产企业的信贷,使得房地产企业的融资更显艰难,房地产企业和金融机构都亟待开拓新的房地产融资途径.一时间房地产投资信托基金成为了中国房地产金融的新热点.种种迹象和市场需求表明,中国房地产投资基金的出现和发展已是大势所趋.但相对于国外许多国家在房地产信托投资基金长期、稳定、成熟的发展而言,中国的房地产信托投资基金相关法规也尚未出台,在产品设计、法律形态、投资理念、资金募集、运作模式等方面尚存在许多局限性和障碍.因此,在学习与借鉴国外成熟经验的基础上,研究中国房地产投资信托基金发展的环境与条件,探讨中国房地产投资信托基金的发展之路就有了较深刻的现实意义.5.学位论文李江勇我国发展房地产投资信托基金的必要性研究2007我国的房地产市场是在改革开放以后，伴随社会主义市场经济体制的确立而逐步发展起来的。随着我国住房消费的持续升温，房地产业逐步显示出在整个国民经济中的重要地位，我国已明确将房地产业确定为国民经济增长的支柱产业。房地产业在国民经济中的重要地位，决定了各国金融当局都相当重视本国房地产金融市场的发展，而我国由于众多因素的影响，目前房地产金融市场结构并不完善，房地产金融工具较为单一，风险防范能力较弱，因此，有必要引入国外成熟的金融工具，而房地产投资信托基金满足了这种需求。在介绍了房地产投资信托基金的起源和发展之后，本文开始重点论述房地产投资信托基金作为金融工具的基本特征。首先，根据资金投向的不同，房地产投资信托基金可以划分为权益型、抵押型以及混合型三大类。由于抵押型RBITs面临较大的利率风险，在美国上市的三类RBITs中，抵押型RBITs仅占6.52％，而权益型REITs占比则高达九成多。其次，根据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)提供的数据资料，FTSENAREITEquity指数同其它几种重要的美国证券指数的相关系数呈逐年下降趋势。这说明，作为一种金融投资工具，REITs与其他金融工具低相关性的特点非常明显。因此，RRITs可以为资产组合提供资产分散的选择，这对于防范投资风险具有相当重要的意义。第三，权益型REITs上市公司的股息率较高，根据NAREIT公布的数据，权益型REITs上市公司的股息率从整体上而言超过了美国十年期国债的收益率，而且随着时间的推移，权益型REITs上市公司股息率与美国十年期国债收益率之间的利差有逐步扩大的趋势。第四，根据NAREIT2007年1月的统计数据，FTSENAREITEquity指数总回报率在1年、3年、5年、10年、15年、20年以及30年的周期中，都超过了Wilshire5000指数、NASDAQ100指数、标准普尔500指数、Russell2000指数以及道琼斯工业平均指数。此外，以回报率的波动性来衡量REITs的收益风险，在10年、15年、20年以及30年的周期中，权益型REITs的风险要低于各股指，但在1年、3年以及5年的短期表现中，权益型REITs回报率的波动性则略高于各股指，这表明了权益型REITs适合长期投资的特点。总体而言，与其他金融工具相比，权益型REITs的收益更加稳定，风险也相对更小。第五，由于房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITS也具有很强的抵御通货膨胀能力。根据NAREIT2007年1月公布的FTSENAREITEquityREIT价格指数与消费者物价指数的对比图，在过去的二十多年时间里，REITs股票价值的增长幅度整体上明显超过了消费者物价指数的上涨，表明REITs具有很强抵御通货膨胀的能力，也再次验证了REITs是一种有着优异表现的保值类金融投资工具。第六，REITs与债券、公司股票、房地产直接投资等投资工具有显著区别，体现了REITs流动性好、投资收益稳定、风险较小、合理避税等良好特性。接下来，本文进一步探讨了我国房地产信托类产品与房地产投资信托基金的区别。指出我国的房地产信托产品是作为银行融资渠道的替代品出现的，其不仅深受我国房地产信贷政策的影响，而且在产品属性、流通性、风险分散能力、专业化运营程度以及拥有的投资者类型等方面都有较大的差异。即使是我国的信托行业仿效REITs运作模式设计的房地产金融投资工具，与真正意义上的REITs产品也仍然有众多本质上的区别。由于REITs具有优异的金融投资属性，而我国目前的房地产信托类产品本质上又区别于REITs，因此，我国发展房地产投资信托基金十分有必要。对其必要性，本文分别从五个方面进行了论述。首先，建立房地产投资信托基金，将拓宽我国房地产业融资渠道。房地产业属于资金密集型产业，对于任何一个房地产企业而言，充裕的资金支持都是相当关键的。由于我国房地产企业发展时间短，企业内源融资能力有限，因此，我国房地产企业更多是依靠银行贷款、股权融资、债券融资等外源融资方式满足企业发展的资金需求。但是由于现有融资渠道所存在的种种缺陷，引入其它有效的融资渠道就显得十分重要。房地产投资信托基金作为国际上运用成熟、有效的融资方式，以其优异的投资属性，引导大量低效运作的储蓄及其它资金进入可以获取更高收益的实业投资领域，从而成为拓宽房地产企业融资渠道的一条合理有效途径。其次，房地产投资信托基金的建立，有利于我国商业房地产业的规范化发展。对于商业地产商，房地产投资信托基金的融资意义并不在于解决其前期开发资金需求，而是缩短其投资回收期，在维护商业物业产权完整性的前提下，缓解我国商业地产商所面临的资金压力。此外，还可以推动我国商业地产经营管理模式的转变，促使房地产行业进一步细分，从而提高整个行业的运行效率。第三，为我国中小投资者提供新的有效投资渠道，分流巨额储蓄存款。我国居民储蓄高速增长的基本原因，除了居民收入的稳步上升，个人承担的教育、住房、医疗、养老成本增加等因素外，我国中小投资者缺乏有效的金融投资工具也是一个相当重要的原因。在发达国家，个人投资工具非常丰富，除股票外，还有政府发行的债券、货币市场基金、共同基金以及各种企业债券、期权、期货等众多金融品种可供选择。而在中国，目前可供选择的个人投资品种少而又少，即便是为数不多的几个现有投资品种，对于缺乏投资经验和理财技巧的普通居民来说也是充满了风险。倘若我国建立房地产投资信托基金，以其所具有的优异投资属性，必将进一步丰富我国的金融投资工具，为广大中小投资者提供一个具有较低风险而获得较高收益的投资渠道。第四，有利于推动我国廉租房制度的发展及完善。建立廉租房RHTs最大的作用在于广泛吸收社会闲置资金，从而根本上解决我国廉租房建设资金的匮乏现象，使其真正成为覆盖绝大多数中低收入家庭的住房保障体制。廉租房P,ZITs的建立还有利于我国房地产市场的完善与发展，可以为不能偿还银行个人抵押贷款的家庭提供可供居住的租赁房屋，以解决其生活必需的住房问题，从而为银行行使债权创造条件，增强金融资产的流动性。第五，房地产投资信托基金在资产剥离过程中将发挥重要作用。以RBITs方式剥离不动产，将成为改善我国财政状况的有效途径之一，而且通过REITs剥离非核心房产，将有利于企业的重组，此外，在我国银行处置房地产不良资产方面也可以发挥巨大作用。最后本文对我国房地产投资信托基金的运行模式进行了简要分析，在比较公司型与契约型房地产投资信托基金的优劣势之后，指出我国房地产投资信托基金的组织形态应该选择契约模式，而赎回方式应选择封闭式基金，此外，在收益分配方面，应该制定相关法规，要求房地产投资信托基金经营所得在扣除经营成本和管理费用后将不低于90％的信托收益以现金形式分配给信托基金的受益人。6.期刊论文宋一.SONGYi金融创新视阈下的房地产投资信托基金-长春工业大学学报（社会科学版）2007,19(3)为了摆脱我国房地产金融的困境,不仅要积极借鉴国际经验,也应该从我国