XXXX年1月房地产新政市场解读应对策略_35页

普菲思诺品牌管理（北京）机构鄂尔多斯分公司目录1、房地产新政2、各大城市的市场反馈3、相关利益者的反映4、本地市场的反应及预测5、开发公司项目的战略建议第一部分房地产新政金融篇银行专业机构称其：规格最高措辞最严措施最狠第一，规格最高。2005年以来，国务院层面出台的全面性、综合性的调控文件共有四个。但级别不同。2005年出台的《关于切实稳定住房价格的通知》（即老国八条）（国办发明电〔2005〕8号），属于国务院办公厅明电，级别较低。2006年出台的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（即国十五条）（国办发[2006]37号），和2008年出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》）（131号文）（国办发〔2008〕131号），以及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即国十一条）(国办发〔2010〕4号)，属于国务院办公厅文件，级别比上述高点。而这次下发的是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即国十条）（国发〔2010〕10号），属于国务院文件，级别比上述还要高，基本上属于宏观调控中最高档次的文件。由此可见国家对此的重视程度之高。第二，措辞最严。国八条、国六条、国十五条等文件名称中，皆称“稳定房价”，而此次则是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。“国四条”中提出的是“遏制”，此次又加上了“坚决”二字，由此，中央稳定房价的急切心态可窥一斑。第三，措施最狠。集中表现为三条：第一条是，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。第二条是，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。三“最”政策解析2010年3月的银行最新政策1、中行最新政策:住宅：首次置业8成，利率下浮15%，二次以上置业6成，利率基准。可凭回执放款业务。商业：净值5成，利率上浮10%，优质客户可做基准。消费贷：提供真实用途证明，7成，利率上浮10%，要求按用途申请利率。赎楼：原贷款不满半年的，在同行内贷款罚一个月罚息；不在同行贷款至少罚三个月罚息。2、邮政储蓄最新政策：住宅：首次置业7成，利率下浮30%，同一个单位交社保5年以上（地产中介除外），资金监管85成以上，可以贷8成，利率下浮30%。月收入在5000元以上要求提供真实流水，收入证明要求真实收入证明。二次以上置业6成，利率上浮10%。商业：净值5成，利率上浮10%。消费贷：暂时不做赎楼：原贷款不满半年的，罚2个月罚息，可随时还款。原贷款满半年可不罚息。原贷款不满3年的，罚1个月罚息。招行最新政策：住宅：首次置业8成，利率85折，二次置业6或8成，利率基准，三次以上置业6成，利率上浮10%。商业：A类写字楼总值5成，其他总值4.5成（净值授信6成），正常基准或上浮10%利率，非常优质客户下浮10%，最长可贷20年。消费贷：提供真实用途证明或经营性贷款，7成，利率基准或上浮10%。赎楼：罚1或3个月罚息，罚息为剩余本金的0.5%—1%，提前1个月申请，要求存7天。（特别注意：业主委托担保公司代写提前还款申请的，要求公证书中必须注明代付违约金字样方可办理）4、农行最新政策：住宅：首次置业8成，利率下浮30%，二次置业6成，利率下浮15%。商业：对特定片区包括福田中心区（园博园以东、香梅路以西位于深南路两侧且临街甲级写字楼及该楼盘一楼的临街商铺），个人贷款可按总值不扣税5成，其他片区商用房还按评估净值5成，利率上浮10%。500万以下的单只认网上询价，不可另出报告。农行暂停国房评估。消费贷：优质客户及评估值在150万以上的贷款6.5成，其他客户6成，利率下浮15%。赎楼：部分支行要求赎楼提前2个月申请的，可不罚息；还有部分支行要求提前1个月申请，罚1个月罚息。•5、建行最新政策：•住宅：首次置业`8成，二次置业需联名（其中一名无贷款或结清）贷8成，利率下浮30%，三、四次置业6成，利率上浮10%。•商业：（评估总值—契税）5成，利率基准或上浮10%。•消费贷：暂时不做。•赎楼：所有二手楼统一集中在银湖个贷中心审批。只有区域消费信贷部总经理才有减免补偿金的权利，原贷款不足半年的，罚2个月罚息；原贷款不足一年的，罚1个月罚息；超过1年以上不罚息。•6、工行最新政策：•住宅：首次置业8成（有一套贷款提供购房合同，人均面积29.6平米以下可算首次），利率下浮30%。二、三次置业，6成，利率下浮29%；四次置业以上，6成，利率上浮10%。别墅6成，利率下浮29%。三无人员要求真实流水和收入证明。深户、社保、港澳台按一般客户处理，可以上浮10%，三无人员上浮5%。•商业：净值5成，利率上浮10%。•消费贷：评估7成，利率下浮10%。•赎楼：原贷款不满1年的，罚3个月罚息；原贷款不满2年的，罚2个月罚息；原贷款不满3年的，罚1个月罚息。土地篇国土资源局土地调控出台“大法典”第一，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。1第二，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。2第三，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。3第四，今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。41、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发〔2010〕34号2、国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知国土的两个通知市场篇监管第一，“房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。”10日内预售属老生常谈，按预售申报价格销售，则可防止开发商坐地涨价，一天几价。可这条也有问题，如果接下来房价下跌，甚至部分城市快速下跌，则开发商开盘时采取降价，算不算违规呢？所以说这条内容制定的不太严谨。第二，“要求对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。”对于采取畸高价格销售，这招如此能严格执行，则可能抑制以前有些开发商为了捂盘而故意挂出离奇高价的现象。但本政策有个漏洞---没有规定达到预售标准的楼盘必须领取预售许可证，这样有些开发商只要拖着不领证，则政府很难监管。第三，“要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。”这一点很重要，国外多是这么做的，可以防止开发商乱花买房人的预付款，会使开发商的资金有点紧张。第四，“明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。”以前，很多投机者买了期房后，在竣工前就会转手谋利，这是一种比较恶劣炒房行为，禁止改名，就能防止这种行为。第五，“直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。”这项措施很具体，压迫着地方政府部门必须做这档事，与国土资源部限令地方部门查处囤地企业的做法相似。预计在近几个月能起到一定效果。预售1.《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》小结•第一：首次明确了二套房贷将实行五成首付政策。该政策的正式出台使银监会主席刘明康近日在博鳌论坛上的观点成为现实。而这一“定向爆破”式的楼市新政可谓极具杀伤力，无疑将对楼市投资型和投机型泡沫产生强大的挤压或清除作用，因此，这对一、二线城市中高端住宅市场的影响将非常明显；•第二：首次提到购买三套以上住房将采取更高首付和利率政策。这一表述也体现出了限制购买多套住房和央行的信贷差别性原则，该政策的推出也重点体现出了房产数量与信贷首付及利率成正比的递加式调控思路，谁拥有的房产越多，承担的资金压力和税收负担就会越大，显然，这对净化楼市秩序和防止炒房现象可谓“釜底抽薪”，其威慑力非常强大；•第三：首次提出首套住宅90平方米以上面积信贷首付不低于三成。这表明，政府对中、小户型住宅的面积范围进行了重新界定，90平方米以上住宅不再列入普通住宅行列（和以往的140平方米以下又进行了区分），因此，受此影响，市场中的大户型销售或将变得更为艰难（区域发展较好的项目除外）。•第四：首次强调了“调节个人房产收益的有关税收政策”。这种政策的表述可能为后期“房产税”甚至“物业税”的全面出台扫清了政策障碍。显然，这对富人囤积住房的现象将会起到再次施压的功效。•显然，本次严厉调控政策的推出，政府打的依旧是一套“组合拳”，核心目标依旧是剑指投机和投资性购房，目的是控制因炒房行为从而推升的高房价。而投资、投机性购房一旦出现“集体逃亡”现象，对楼市带来的冲击在所难免，因此，开发商如何应对和迎接楼市“新民生时代”的到来，应进行谨慎思考和统筹决策第二部分各地市场反应例：北京新旧政策对比新旧政策对比北京北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的最新统计数据显示：1至2月，四环以内期房均价突破3万大关，达到每平方米31220元，而六环以外的房价也突破万元大关，达到每平方米10409元。北京中原三级市场研究部统计数据显示，3月3日至14日，北京楼市的总成交量为11175套，在多一天的情况下相比09年同期成交量下降了16.1%。商品房总成交量出现了33.1%的下降幅度，特别是商品房住宅更是出现了48.9%的下降幅度。（1）新房成交6天回落近四成北京市房地产交易管理网的统计数据显示，15日以来，京城新建住宅交易量持续在300套左右的低位徘徊，15日交易量为483套，随后日渐走低，20日回落至291套。6天时间内，新建住宅交易量回落近四成。与新建住宅不同的是，二手房交易量16日仍达到1761套，本周一成交达到2208套，周二成交量为1440套，均在较高的位置徘徊。（2）新政令开发商猝不及防，一周以来，已有部分开发商悄然推出了折扣优惠。其中，今年涨幅居前的区域如通州、大兴、燕郊等，率先出现了打折促销迹象。（3）密集调控政策对市场的影响速度超乎预料。4月21日二手住宅交易量跌破1000套，仅交易989套，相比19日末班车高峰时的2208套，下跌55%。与此同时，自从4月15日调控以来，来自买方的违约已经在全部违约量中占到了七成之多。上海（1）由于监管层对二套住房的认定标准尚未出台，记者昨日（4月22日）调查发现，上海各家外资行对二套房的认定各不相同，帮助客户规避二套房贷新政的“高招”也层出不穷，包括移民、结婚等。(2)顾客观望情绪骤浓，部分购房者违约退房。（3）《每日经济新闻》的记者调查后发现,上海仍有部分楼盘未拿到预售许可证,仍向购房者出售VIP卡,变相收取“定金”的现象。深圳（1）房贷新政落地实施刚好一周，市场影响逐渐呈现。深圳有楼盘以大幅度优惠促销的名义降低销售价格。4月22日，深圳的某商务公寓更是以低于市场价4000元/平方米的价格开盘，引来大批买家冒雨抢购。（2）深房价或降5%-10%，90㎡以上大户型价格调整压力大。（3）政策出台之前，深圳中原地产每天的放盘量大约在1000套左右，政策之后立刻飙升至1300-1400套；成交则是持续下滑，之前每天的二手房成交大约是150-160套，政策出台之后降至30套左右，下滑约80%。小结•国内一线城市反应相对明显快速，多数都集中在高房价区域。市场已经出现，降价、抛售其中有些地区无论是成交量还是成交价都有了大幅的下降。第三部分相关利益者的反映房地产企业华远地产董事长任志强：发表