房地产投资经典培训资料

房地产成本控制管理保利集团总经理培训2009年3月讲义提纲一、房地产成本管理的重要性二、房地产成本管理的特点三、房地产成本管理要树立的观念四、房地产成本管理体系的建立五、房地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累一、房地产成本管理的重要性1、形势回顾——我们怎么样一路走来关键词：温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降2、房地产面临的最大困难是什么？投入增加了、收入降低了、利润压缩了利润=收入-成本结论：项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公司将成为未来的胜者！成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！二、房地产成本管理的特点1、从生产周期来看2、从销售形态来看3、从产品形态来看4、从地域来看5、从财务角度来看6、从价值链来看三、做好房地产成本管理要树立的观念1、全员全程成本控制观念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。2、要树立高度重视计划管理的观念公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难以估计。3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合项目的实际情况。4、赚钱的项目才是好项目的观念。站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。四、房地产成本管理体系的建立1、房地产成本管理体系成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统一领导、分级管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。2、房地产成本管理系统应包含三个层面的内容：成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理工作；每一个阶段的控制要点和知识积累；从战略角度优化成本结构。关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反馈，以及责任与激励机制方面管理）目标成本管理体系动态成本管理体系责任成本管理体系成本后评估关于成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定流程的规范之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。3、如何建立成本管理体系（1）目前公司的成本管理现状：成本目标管理较粗放；责任体系不完善；成本绩效考核力度不够；动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。（2）房地产企业成本管理的四步法：制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）1、目标成本的定义目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。目标成本的形成1、投资决策《项目投资可行性报告》目标成本测算1（立项成本）2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算2（定位成本）3、方案设计确定产品标准目标成本测算34、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算44、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约《立项成本审批表》《定位成本审批表》《价格材料成本合理性评估》《目标成本指导书》《部品标准选择审批表》2、目标成本的管理偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）PDCA3、目标成本建立的难点目标成本编不准怎么办？相关部门参加了吗？——全成本！目标成本规划深度够吗？各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力数据库建立起来了吗？目标成本够深度吗？专业端口成本清单（政府收费/营销费用/财务费用。。。）建造成本清单及依据——合同清单：合同范围与技术标准——部品清单：标准/（材料表）设计委托与设计深度（任务书）设计能做什么？合同分判的策划第二步：明确岗位职责1、建立责任体系。（链接保利地产成本控制指导书）责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈，考核评价各职能履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？责任成本体系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的准确执行。落实责任到岗位，落实到责任人，最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依。责任成本的分解思路各部门各司其职1、本部门费用2、本专业端口成本----土地成本----投资管理中心----政府收费----开发部----设计费----技术部----营销费----营销中心----财务费用----财务部----建造成本----技术部+采购部+工程部成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量2、作业过程管理——我们需要什么样的制度流程？明确了“责任成本体系”，按部门/岗位对其负责的责任范围进行合并，我们就可以得到部门/岗位的成本、目标集合。但如何保证部门/岗位的成本目标能够顺利完成呢？为此我们要定义一整套完善的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，也就是说必须从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制，这就是“作业过程管理”。房地产开发全过程中的成本管理分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标，这样我们就可以在日常业务这个层面实现对成本过程控制，真正将成本控制的执行力渗透到基层一线。保利地产成本管理制度文件（链接）制度流程体系-----专业集成策划阶段：工具/方法1、成本调研2、成本—盈利测算3、策划团队建造阶段：作业控制1、采购有效性2、项目管理3、成本信息披露评估与考核：事前/事中控制1、动态评估工具2、绩效指标体系化3、奖惩重点与力度设计阶段：流程节点控制1、设计任务书---成本控制要求2、设计评审—成本校核3、设计深度与标准---成本依据建立成本目标落实成本目标第三步：跟踪执行——即动态成本体系经过前两个步骤，“目标明确，责任清晰”之后，我们便进入：目标成本执行过程跟踪——动态成本。动态成本是项目实施过程中的预期成本，通过实时反映目标成本与动态成本的差异，帮助有关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。动态成本的核心是“实时性”，动态指的是在整个过程中每一点都能实时掌握项目最新成本状态。我们强调在项目执行过程中，能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本，帮助决策。如果只能在项目结束时才得到数据，实际上只有基本的成本核算功能，对成本控制都没有任何帮助。木已成舟，谈控制都晚了。如何实现动态成本监控？概括为：“一个中心，三条线”。一个中心——以合同为中心三条线——动态成本实际发生成本实付成本动态成本=合同成本+非合同性成本+待发生成本合同性成本是动态成本中变动性最大的部分。其“高变性”决定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收费等则容易控制。合同不确定性表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频现。必须要以合同为中心。把目标成本分解到合同中去，形成合同目标成本。三条线：“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布。“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量与动态成本对比，可反映出项目整体进度。“实付成本”指实际已支付的款项与实际发生成本对比，反映出款项的支付进度。做到动态成本一月一清，设计变更、工程签证均当月结清，填报成本月报表，形成动态管理的好习惯。用工具管人：成本管理涉及领域多，管理环节复杂，通过信息化手段将投资测算目标、合同预算、合同结算、付款等业务集合在一起进行预算控制、全程预警、汇总分析。并且通过多个项目积累，形成企业成本管理知识库沉淀下来，不因人员的流动而流失。成本数据库建立方法与意义合同执行与后评估资源调研标准定位数据积累成果应用成本数据库的数据标准：数据引用与置换。成本数据积累，是反击串标的有力武器，是各部门成本控制沟通的平台，是对手研究的执行沉淀。成本数据库是一个企业的财富。第四步：成本业绩评估（绩效考核）制定了目标成本，明确了责任体系，同时对作业过程进行了实际的跟踪控制，在完成了前面三个步骤后，最后我们就可以根据执行结果对相关业绩进行评估和考核。成本管理体系的梳理图1作业过程成本控制（日常工作的成本管理）成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之基础成本管理之实现成本管理体系的梳理图2成本管理之目标成本优势产品品质开发进度全成本管理的实现管理规范/细则流程/指引/表单权责架构绩效考核管控体系流程绩效岗位绩效业务绩效盈利实现五、房地产成本管理每个阶段控制要点成本控制最终达到利润最大化交付阶段服务立项阶段设计阶段招标阶段采购阶段施工阶段管理费财务费开发间接费营销费（一）谁是对房地产投资影响最大的阶段？——结论：项目立项决策是主要因素，设计方案优化是关键因素！1009575603525101/4影响投资的程度（%）项目进展时间项目决策初步设计技术设计施工图设计准备施工图设计施工阶段设计变更、发包设计招标、发包设计要求改变（设计标准、平面布置等）项目立项决策阶段需要注意的问题：1、定位是关键。不要为立项而立项，应建立在认真、客观的调研和分析之上，选择有优势的项目；重点对市场现行售价和预期走势进行准确的调查判断，确定目标售价。2、技术可行性分析是前提。对产品定位要建立在技术方案可行的基础之上。3、土地获取成本优势是项目成功之本。土地价格无论以何种方式取得，均应事先做到心中有数。（二）关于设计阶段的成本控制科学合理的设计可以降低10%的工程造价，以下是控制设计的五大策略：1、实行设计方案的招投标，优化设计。2、实行限额设计，有效控制造价。3、加强对设计图纸的会审与审查。4、深入应用价值工程原理。5、采用合同措施，有效控制造价。这个阶段要特别注意以下几点：房地产首先是做产品，不是做作品，要以挣钱为目的。克服重技术、轻经济的思想。成本型城市（如武汉、长沙、南昌等）要永远关注核算和控制，对设计成本优化要放在第一位。产品型城市（如北京、上海、广州、深圳等）在关注核算和控制的前提下，可以进行价值创新。在同一城市也应特别注意产品型地块（如珠江新城）和成本型地块（如西子湾）的差别。正确运用限额设计所谓限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计。按照批准的初步设计概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资不突破。（国际广场案例）限额设计的对象：它可将上阶段的设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，后分解到各单位工程和分部分项工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制管理。同时也实现了对设计规模、设计标准、工程量与概算指标等各方面的控制。正确认识设计阶段成本优化传统建筑设计院，并不能帮助房地产企业全面控制设计阶段的成本！中国大陆设计管理条块分割严重，房地产设计管理范围远远大于传统的建筑设计院。房地产设计管理思路：作为房地产公司从事规划设计管理的工程师，除了要完成传统规划、设计管理的工作外，还要向